"العوا" يقاضي نظيف لإعلانه إفلاس شركة يعمل بها مستشارًا قانونيًا

الدكتور محمد سليم العوا
تقدم الدكتور محمد سليم العوا المحامي بصفته وكيلا عن د. أحمد عبد العزيز بصفته رئيس مجلس إدارة شركة شمال أفريقيا للاستثمار العقاري- بدعوى قضائية ضد رئيس الوزراء ووزير الإسكان ووزير الاستثمار ورئيس هيئة المجتمعات العمرانية ، وذلك طعنا على قرار مجلس الوزراء الصادر بتاريخ 27 يناير 2010 والذي لم تبلغ به في 15 / 2 / 2010 المتضمن اعتماد توصية المجموعة الوزارية لفض منازعات الاستثمار بعدم قبول طلب حسم الخلاف بين الشركة وبين هيئة المجتمعات العمرانية حيث إنه موجب عقد اتفاق مؤرخ في 15 / 11/ 2005 تم تخصيص قطعتي أرض رقمي [10 و 11] بامتداد منطقة المستثمرين الجنوبية بالقاهرة الجديدة بمساحة 123.5 فدان، أي ما يساوي 581.7 م2 ، تحت العجز والزيادة وفقا للاشتراطات العامة للإسكان الحر لإقامة مشروع تجمع سكني خاص "كومبوند" عليها.
وجاء بالبند الرابع من العقد أن أساس سعر المتر المربع 25 جنيها، وتلتزم الشركة بسداد قيمة الأرض المخصصة له في شكل عيني عبارة عن 20% من كافة وحدات مباني الإسكان التي تقيمها الشركة على نفقتها الخاصة، وتكون مقابل ثمن الأرض المخصصة من هيئة المجتمعات العمرانية، وبموجب القرار الوزاري رقم 234 بتاريخ 20 / 5/ 2005 الصادر من وزير الإسكان تسلمت الشركة مساحة 93.6 فدان أي ما يساوي 393.45 م، وأرفق بهذا القرار شروط لإقامة التجمع السكني المرخص به للشرك
ة وقع عليها الطرفان.
جاء في الصفحة الثالثة منها ما نصه:
ما يخص الهيئة من المشروع " إسكان حر" المساحة المبينة التي تخص الهيئة وفقا للتعاقد 15 / 11/ 2005 وحدات سكنية وتمثل 20 % من إجمالي المساحة المبينة [19672.5م] F.P وبالارتفاعات المقررة وبما لا يقل عن قيمة الأرض المذكورة بالتعاقد.
والحرفان F.P، يشيران إلى أن البصمة البنائية FOOT PRINT، وهو مصطلح هندسي.
وكان العقد المبرم بين الطرفين هو الأساس القانوني لالتزام كل طرف وحقوقه، وقد تضمن في تمهيده أن يقوم الطرف الثاني "الشركة" بسداد قيمة الأرض المخصصة له في شكل عيني عبارة عن وحدات كاملة التشطيب بالمشروع نسبتها 20% من كافة النماذج والوحدات الخاصة بالإسكان شاملة ما يخصها من أراضي.
وتضمن في بنده الثالث أن الطرف الأول هيئة المجتمعات العمرانية يختص ب"20%" مشاعا في كامل مساحة الأرض يتم تحديدها عند اختيار الطرف الأول وحداته السكنية التي تخصه قبل صدور قرار التخطيط والتقسيم، وأن الطرف الثاني يختص بنسبة 80% مشاعا في كامل الأرض، ولم يرد بالعقد ذكر أي مستند يعتبر مكملا له أو يجوز الرجوع إليه لتحديد التزامات الطرفين أو تعديلها.
وبالفعل قامت الشركة في أعمال التنفيذ بالمشروع واستخراج جميع تراخيص البناء وعددها 195 ترخيصا مع استخراج تراخيص 18 عمارة من أصل 38 ، ومضى قدما في أعمال الإنشاء فبلغت الأعمال المنفذة حتى 1/4 2010 "مائة ألف وخمسة آلاف متر مربع" من العمارات والفيلات [105 آلاف متر]من إجمالي المساحات المصرح ببنائها، وهو 200ألف م2 ،وانتهى بناء أسوار المشروع كاملة وإجماليها 2400 م طولي.
وتم إنشاء البوابة الخاصة بالمشروع تماما والانتهاء من نسبة 90% من أعمال الصرف الصحي ولم يرد بالعقد ذكر أي مستند يعتبر مكملا له او يجوز الرجوع اليه لتحديد التزامات الطرفين او تعديلها وبالفعل قامت الشركة في اعمال تنفيذ المشروع واستخراج جميع التراخيص البناء وعددها 195 ترخيص مع استخراج تراخيص 18 عمارة من اصل 38 عمارة ومضي قدما في اعمال الانشاءات فبلغت الاعمال المنفذة حتي 1 / 4 / 2010 ( مائة الف وخمسة آلاف متر مربع ) من العمارات والفيلات ( 105 الف م2 ) من اجمالي المساحات المصرح ببنائها وهو ( 200 الف م 2 )
وانتهي بناء اسوار المشروع كاملة واجماليها ( 2400 م طولي )
وتم انشاء البوابات الخاصة بالمشروع تماما وتم الانتهاء من نسبة 90 % من اعمال الصرف الصحي
والتغذية ومن نسبة 40 % من اعمال الري وتم تنفيذ 15 % من اعمال الطرق وتنسيق الموقع ولم تستطع الشركة القيام باعمال الكهرباء والاتصالات لحجب جهاز المدينة ( المعلومات الخاصة بهما ) كما ان هيئة المجتمعات لم تنفذ التزامها بما فيها كهرباء واتصالات الي حدود الارض
وبتاريخ 18 / 3 / 2008 وجهت هيئة المجتمعات خطاب برقم ( 2060 ) الي الشركة تسلمت في 1 / 4 / 2008 متضمنا انه وفقا للتعاقد المشار اليه يلتزم الطرف الثاني بالا تتجاوز نسبة مجموع مسطحات الدور الارضي لجميع مكونات المشروع ( اسكان – خدمات )
عن 25 % من اجمالي المساحة المخصصة والتزام الطرف الثاني بالشروط البنائية المتعامل بها بالمدينة وان يكون اقصي ارتفاع للعمارات دور ارضي + 4 ادوار متكررة يتم حستب النسبة المخصصة للهيئة المساحة الاجمالية للمشروع = ( 393450.94 م2 ) وتصبح نسبة الطرف الاول ( 20 % ) في شكل عيني عبارة عن وحدات كاملة التشطيب بالمشروع من مجموع مسطحات المشروع
وقد تبين للشركة ان ما تضمنه من تحديد نصيب الهيئة من مباني المشروع يخالف العقد المبرم بين الطرفين ويخالف الاشتراطات المرفقة بالقرار الوزاري رقم 234 الصادر بتاريخ 21 / 5 / 2007 وهي الاشتراكات المكملة له وهذا القرار تضمن اعتماد تخطيط وتقسيم قطعتي الارض المخصصتين للشركة ذلك بادرت بالكتابة لوزير الاسكان بتاريخ 30/4/2008 ان هذا خلاف تعاقدي قانوني ول نصيب الهيئة من المساحة السكنية المبنية اساسه افتراضات تفترضها الهيئة وتخالف الواقع والقانون واشتراطات الكثافة السكانية المسموح بها مكان رد الوزارة علي هذا من مساعد نائب رئيس الهيئة للشئون الفنية انذاك ( اشرف كمال ) الذي وصل الي الشركة في 27 / 6 / 2007 انه قد اجمل الامر نتيجة لاستجابة تسوية بين الطرفين الي المجموعة الوزارية لفض المنازعات الخاصة بالاستثمار الصادر بتشكيلها وتحديد اختصاصاتها قرار رئيس مجلس الوزراء رقم ( 1072 لسنة 2004 ) وقد تم تشكيل لجنة هندسية تتولي دراسة الموضوع في 23/5/2009 وانتهت اللجنة اعمالها في 30 / 7 / 2009 انتهت الي ان ما يخص الهيئة من اجمالي مسطحات الاسكان هو مساحة ( 40485 م2) وقد تقدمت الشركة الي ان الاجمالي النهائي المستحق للجنة يعادل ( 38886 م ) ثم قسم هذه المساحة علي النماذج التي تم انشاؤها فعلا فبين ان الهيئة تستحق في النموذج رقم ( 1 ) ( 13 ) عمارة وفي النموذج رقم ( 2 ) اربعة ادوار وفي النموذج ( 3 ) دورين وقد انتهت المجموعة الوزارية لفض المنازعات الخاصة بالاستثمار الي توصية بعدم قبول الطلب واعتمد مجلس الوزراء هذه التوصية بجلسته المنعقدة في 27/1/2010 واخطرت الشركة بقرار مجلس الوزراء وتسلمت الشركة في 26/2/2010 وبما ان قرار مجلس الوزراء خالف القانون تطلب الشرطة بصفة مستعجلة وقف تنفيذ القرار مع التعويض المادي له من الأضرار التي لحقت به من صدور هذا القرار