قبل آخر موعد لتقديم الإقرار.. كل ما تريد معرفته عن الضرائب العقارية بمصر (حوار)

المستأجر ليس عليه ضريبة عقارية إلا في حالة واحدة
الحصول على إعفاء من الضريبة العقارية يتطلب تقديم طلب للمأمورية المختصة
هذه هي عقوبة عدم سداد الضريبة العقارية وحالات تقسيط المتأخر منها
حوار- مصطفى عيد:
كشف ناجي السرجاني مستشار رئيس مصلحة الضرائب العقارية، عن الزيادة المتوقعة في التقييم الجديد للعقارات مقارنة بتقييم 2013، والذي على أساسه تحصل الضريبة العقارية، وموعد تطبيقه.
وقال في حوار مع مصراوي إن المصلحة بدأت في الحصر من يناير الماضي ومن المنتظر الانتهاء منه في نهاية سبتمبر المقبل.
وأوضح السرجاني مصير العقارات المعفاة من الضريبة في حال ارتفع سعرها بعد التقييم الجديد، وهل تسدد ضريبة أم لا؟ كما أجاب عن عدة أسئلة تتعلق بسداد الضريبية عن العقارات المؤجرة، ومتى يسدد المستأجر هذه الضريبة؟ وعقوبة المتهرب من سدادها.
وإلى نص الحوار:
ماذا تعني الضرائب العقارية ومتى بدأ فرضها في مصر؟
الضريبة العقارية ليست غربية على المجتمع المصري، فكانت تسمى في السابق ب "العوايد" وهي مفروضة منذ الخمسينيات بنسب معينة على الوحدات السكنية، وتطورت التشريعات وأصبح اسمها الضريبة العقارية مع صدور القانون رقم 196 لسنة 2008 والذي يحدد الضريبة على الوحدات العقارية بفئة واحدة هي 10% من القيمة الإيجارية للوحدة.
على من تفرض الضريبة العقارية؟
الضريبة العقارية تفرض على كل مالك وحدة عقارية، وهناك إعفاءات للوحدات السكنية بالنسبة للسكن الخاص بالمالك وأسرته، ولغير السكني هناك إعفاءات للوحدات الخاصة بدور التعليم التي لا تهدف إلى الربح، والمساجد والكنائس، والجبانات والمدافن.
بالنسبة للسكن الخاص للمواطن وأسرته يكون الإعفاء للوحدة الأولى له والتي تكون قيمتها السوقية أقل من 2 مليون جنيه، والوحدة التي تبلغ قيمتها 2 مليون جنيه يدفع عنها 120 جنيها ضريبة سنويا.
هل المستأجر عليه ضريبة عقارية؟
المستأجر ليس مطالبا بضريبة عقارية إلا في حدود الأجرة، بمعنى لو المالك تعثر في سداد الضريبة المفروضة عليه يتم الحصول عليها من المستأجر في حدود الأجرة التي يدفعها للمالك، وبالتالي لا تمثل أي عبء جديد على المستأجر.
القانون ذكر 3 مصطلحات عن من يتحمل الضريبة المالك، والمستغل، والمنتفع.. فما المقصود بالمستغل والمنتفع؟
المنتفع من يستأجر الوحدة السكنية لأكثر من عام، والمستغل يستغل الوحدة العقارية مثل الحصول على الوحدة بحق الانتفاع من الدولة.
وماذا عن المستأجر بعقد قديم؟
المستأجر بعقد قديم الضريبة سارية عليه كما كان يدفع في القانون القديم "العوايد"، وهناك بعض وحدات الإيجار القديم التي تم إعفاؤها تماما من الضريبة لأن قيمة الوحدة السكنية أقل من الحد الأقصى للإعفاء.
ولكن ماذا عن من يستأجر حاليا وحدة بنظام الإيجار القديم؟
اعتقد أنه في حالة حدوث ذلك يكون حالات قليلة جدا، ويتم فرض ضريبة فقط إذا كانت القيمة الإيجارية للوحدة 24 ألف جنيه أو أكثر سنويا.
ما الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية وضريبة الثروة العقارية؟
الضريبة العقارية تحصلها مصلحة الضريبة العقارية وتحدثنا عنها وعن من يتحمل عبئها، بينما تتبع ضريبة التصرفات العقارية مصلحة الضرائب العامة المصرية وهي تفرض على تصرف المالك في الوحدة العقارية التابعة له حيث يتم تحصيل 2.5% من قيمة الوحدة المباعة ويتحملها البائع.
أما ضريبة الثروة العقارية فهي تفرض على حصيلة الممول من تأجير الوحدات العقارية التي يملكها للآخرين، حيث تحسب كضريبة دخل له ويقدم إقرارها لمصلحة الضرائب المصرية وتحسب بنسبة معينة على أرباحه من تأجير هذه الوحدات.
ما أوجه صرف حصيلة الضرائب العقارية؟
صرف حصيلة الضرائب العقارية له أربعة أوجه تتمثل في 25% للمحافظة لرصف الطرق وإدخال صرف صحي وتطوير مناطق محلية، و25% منها تصرف على التعليم والصحة، و25% تصرف على تطوير العشوائيات، وال 25% المتبقية تحصل عليها الخزانة العامة للدولة.
ما هي أول خطوات دورة تحصيل الضريبة العقارية؟
نبدأ بالإقرار الضريبي والذي يقدمه الممول كل 5 سنوات، وذلك في النصف الثاني من العام الذي يسبق إجراء حصر العقارات وأول إقرار تم تقديمه كان في عام 2013، وكان من المفترض تقديم الإقرارات في عام 2019، ولكن نظرا لظروف تحرير سعر الصرف ثم أزمة كورونا تم تأجيل الحصر إلى عام 2021.
وبدأت مصلحة الضرائب العقارية في تلقي الإقرارات من الممولين اعتبارا من أول يوليو 2020 وكان من المفترض انتهاء فترة تقديم الإقرارات في 31 ديسمبر من نفس العام ولكن تم تأجيل آخر موعد إلى 31 مارس 2021 بقرار من وزير المالية.
في حالة شراء المواطن وحدة عقارية جديدة هل يقدم إقرارا جديدا عنها؟
المفترض أن أي مستجدات حدثت على العقار أو ممتلكات المواطن في أي فترة من فترات السنة يتقدم للمأمورية المختصة بالإقرار لإبلاغ المصلحة عن هذه المستجدات.
هل يتم تقدير قيمة الوحدة الجديدة للمواطن بقيمتها بعقد الشراء أم عن طريق تقييم المصلحة؟
لابد أن نفرق بين ما سبق حصره في عام 2013 حيث تم تقييمه بالفعل، وهو ما يمكن معه زيادة القيمة السوقية للعقارات في التقييم الجديد حتى 30% من التقييم الحالي للوحدات السكنية و45% لغير السكنية.
أما بالنسبة للعقارات التي سيتم حصرها لأول مرة في 2021 تقوم المصلحة بتقييمها ولو المالك قدم عقودا للتمليك يتم الاسترشاد بها في تقييم الوحدة، أما لو بنى وحدة جديدة يتم تقييمها من المصلحة وفقا لمعايير معينة مثل المنطقة الواقع بها الوحدة، ومساحة هذه الوحدة، والمكان الذي تطل عليه، وغيرها.
كما أن هناك لجان مختصة للحصر والتقييم مكونة من 3 أفراد رئيسها من مصلحة الضرائب العقارية وعضوين أحدهما من الإسكان يرشحه المحافظ، والآخر من الإدارة المحلية ويكون من سكان المنطقة لمعرفة أسعار العقارات الموجودة بها، وبالتالي تكون اللجنة محايدة جدا والتقييم عادل.
وحتى لو شعر الممول بأن التقييم غير عادل له الحق في الطعن في هذه التقديرات أمام لجان الطعن المختصة في مصلحة الضرائب العقارية.
كيف يقدم الممول إقراره الضريبي؟
يسحب الممول نسخة ورقية من الإقرار في المأمورية المختصة ويقوم بملئها ثم يتم تقديمها لأي مأمورية ضرائب عقارية قريبة من الممول، بالإضافة إلى إتاحة تقديم الإقرار عبر منصة مصر الرقمية بالتعاون مع وزارة الاتصالات وتسجيل بيانات الممول على المنصة حتى لا يحدث تزاحم على المأموريات.
هل يجب على أصحاب الوحدات المعفاة تقديم إقرار ضريبي؟
أي شخص يمتلك أي وحدة عقارية لا بد أن يتقدم بالإقرار المنصوص عليه في القانون 196 لسنة 2008، لأنه من خلال هذا الإقرار يتم معرفة من يمتلك وحدة سكنية واحدة يستخدمها كسكن شخصي له ولأسرته وبالتالي يتم إعفاؤها من الضريبة.
هل لا بد من تقديم طلب مع الإقرار لإعفاء الوحدة أقل من 2 مليون جنيه المستخدمة في السكن الشخصي؟
يتم تقديم الإقرار أولا ثم بعد ذلك يتقدم إلى جهة ربط وتحصيل الضريبة أي المأمورية المختصة لكي يحصل على الإعفاء الخاص بالوحدة السكنية له ولأسرته وهو الطلب الذي يتم تقديمه كل 5 سنوات.
وماذا يمكن أن يحدث إذا لم يتقدم المعفى بالإقرار الخاص به؟
القانون نص على غرامة لمن يتخلف عن تقديم الإقرار تتراوح بين 200 و2000 جنيه سواء معفى أو غير معفى.
ماذا لو لم يقدم الممول طلبا لإعفائه من الضريبة على سكنه الشخصي؟
في حالة عدم تقديم الطلب، سيصل إخطار للممول بأن وحدته خاضعة للضريبة، فالحصر يحصر كل الوحدات العقارية المبنية، فالممول هو من يبلغ المصلحة عن طريق هذا الطلب أن الوحدة الفلانية هي التي يتخذها سكنا شخصيا له ولأسرته وبالتالي إذا كانت قيمتها أقل من 2 مليون جنيه يتم إعفاؤها.
كيف يتم تحصيل الضريبة العقارية؟
تحصيل الضريبة العقارية كان يتم قبل ذلك عن طريق السداد النقدي، ووفقا لتوجهات الدولة أصبح التحصيل حاليا يتم بشكل إلكتروني في مأموريات الضرائب العقارية، وهناك منافذ مفتوحة بالمقر الرئيسي لمصلحة الضرائب العقارية تحصل الضريبة عن الوحدات الأخرى بكل المحافظات لمن يمتلكون وحدات أخرى في أي منطقة من مناطق الجمهورية.
هل تصل إخطارات للمكلف بقيمة الضريبة المفروضة عليه؟
المأمورية المختصة تقوم بإرسال إخطار على نموذج 3 للممول عن طريق البريد بالقيمة الإيجارية للوحدة والضريبة المفروضة عليه، وفي أسوأ الظروف إن لم يصل للممول هذا الإخطار يمكنه التوجه للمأمورية المختصة والسؤال عن وضعه من الضريبة العقارية وقيمة الضريبة المفروضة عليه في حالة غير المعفيين.
هل يتم فرض غرامات على التأخر في سداد الضريبة العقارية؟
إلى الآن لم تفرض أي غرامات على المتأخرين في سداد الضريبة، ولذلك نوجه عناية الممولين ممن عليهم متأخرات ضريبية بالمبادرة لسداد هذه المتأخرات في حد أقصى 31 مارس الجاري، لأنه بعد ذلك ستفرض غرامة.
ما الإجراءات التي يتم اتخاذها مع المتأخرين في سداد الضريبة؟
يتضمن القانون عدة إجراءات جبرية لسداد الضريبة منها حجز منقول، أو حجز عقاري، أو حجز ما للمدين لدى الغير على البنوك، ولكن إلى الآن لم يتم اتخاذ أي منها على أي ممول متأخر عن دفع الضريبة.
هل يمكن تقسيط قيمة الضريبة المتأخرة للمتخلفين عن السداد؟
هذا يتوقف على موعد استلام الممول للإخطار الموجه له بقيمة الضريبة، فلو الممول عليه ضريبة من عام 2013 ووصله الإخطار في عام 2020 فله الحق في تقسيط الضريبة من خلال دفع الضريبة عن سنة قديمة مع كل سنة جديدة وهكذا حتى يتم الانتهاء من سداد المتأخرات.
أما من وصله الإخطار في الأعوام السابقة عن 2020 خاصة في أعوام 2013 و2014 و2015 فليس له أي حجة لسداد كامل المتأخرات وهو ملزم بدفع إجمالي الضريبة المتأخرة قبل نهاية الشهر الجاري.
وهل يمكن تقسيط الضريبة عن السنة الحالية؟
بالفعل يتم ذلك، حيث تسدد الضريبة العقارية عن السنة الجارية على قسطين، القسط الأول يسدد خلال الفترة من أول يناير وحتى نهاية يونيو من العام، والقسط الثاني من أول يوليو إلى ديسمبر.
هل بدأنا في الحصر والتقييم الجديد المقرر خلال العام الجاري؟
بدأنا في الحصر والتقييم الجديد من أول يناير 2021 ومن المنتظر الانتهاء منه في نهاية سبتمبر المقبل، على أن يبدأ العمل به اعتبارا من أول يناير 2022.
ما الزيادة المتوقعة في التقييم الجديد للعقارات مقارنة بعام 2013؟
نظرا للظروف الاقتصادية التي تمر بها البلاد اعتقد أن لجان الحصر والتقييم لن تصل إلى الحدود القصوى للزيادة في قيمة العقارات مقارنة بالتقييم السابق، والمقررة في القانون عند 30% للوحدات السكنية، و45% للوحدات غير السكنية.
لو تعدت قيمة الوحدة التي يتخذها مالكها سكنا شخصيا 2 مليون جنيه في التقييم الجديد هل ستخضع للضريبة؟
نعم ستخضع للضريبة طالما وصلت قيمتها إلى 2 مليون جنيه فأكثر، وإلى الآن لم يتم رفع حد الإعفاء لأن ذلك يحتاج إلى تعديل تشريعي.
ما عدد الوحدات المستهدف حصرها خلال إجراءات الحصر الجديد؟
يستهدف الحصر الجديد بين 30 و32 مليون وحدة عقارية خلال الفترة من أول يناير وحتى نهاية سبتمبر المقبل، وهي تعد كل الوحدات العقارة المبنية في مصر، ومن المحتمل أن يزيد الرقم قليلا، ولم تخطرنا المأموريات الفرعية حتى الآن بما تم حصره بالفعل، حيث يتم التبليغ بهذا العدد وإعداد إحصائية كل 3 شهور خلال فترة الحصر.
هل يتم حصر الوحدات المخالفة وإخضاعها للضريبة؟
الوحدات المخالفة يتم حصرها وتخضع للضريبة طالما أنها عقار منشأ على الأرض، وفي حالة أنها تمثل إحدى حالات الإعفاء كالسكن الشخصي أو غيره، يتم التقدم للمصلحة ويتم الإعفاء من الضريبة.
هل تخضع الوحدة تحت التشطيب للضريبة؟
الضريبة تفرض على هذه الأنواع من الوحدات العقارية: أولا الوحدة التامة والمشغولة، ثانيا الوحدة التامة وغير المشغولة، ثالثا الوحدة غير التامة والمشغولة مثل المخازن مثلا.
وبالتالي الوحدة تحت التشطيب ولا يسكنها أحد فهي تعتبر غير تامة وغير مشغولة وفي هذه الحالة هي غير خاضعة للضريبة العقارية.
لو صاحب عقار أجر وحدات به على الطوب الأحمر لآخرين ولن يشغلها المستأجرون حتى الانتهاء من تشطيبها.. فهل تخضع هذه الوحدات للضريبة؟
لن تفرض ضريبة على هذه العقارات لأنها غير مشغولة وغير تامة، حتى لو كان المالك يستفيد منها من خلال تأجيرها لآخرين.
بعض الأسر تستعمل وحدتين من نفس العقار في المعيشة اليومية.. فهل يتم إعفاء الوحدتين كسكن شخصي؟
لا يتم إعفاء الوحدتين معا لأنهما في هذه الحالة وحدتان ولا يتم التعامل على أنهما وحدة واحدة، وبالتالي يتم إعفاء واحدة منهما فقط كسكن شخصي للأسرة والأخرى تخضع للضريبة بكامل قيمتها السوقية.
لو ورث أخوة عقار به عدد من الوحدات ولم يتم تقسيم التركة بأوراق رسمية.. هل على هذه الوحدات ضريبة؟
يتوقف فرض الضريبة على من يشغل هذه الوحدات العقارية، فلو كان الورثة هم من يشغلونها يتم إعفاء وحدة لكل شخص فيهم كسكن شخصي، وأما لو كان يتم تأجير هذه الوحدات من الورثة لآخرين فيتم فرض ضريبة عليها.
هل يرتبط سداد الضريبة العقارية بالحصول على الخدمات الحكومية مثل توصيل المرافق؟
هناك بعض المحافظات التي تربط بالفعل سداد الضريبة بتقديم خدمات المرافق للعقارات، وذلك بحسب بروتوكول تعاون توقعه المحافظة مع مصلحة الضرائب العقارية.
ما خطط المصلحة لاستكمال تقديم باقي خدماتها للمواطنين إلكترونيا؟
بدأنا بالفعل في ميكنة الخدمات من فترة قريبة، ومن المتوقع خلال نهاية العام الجاري أو بداية العام الجديد البدء في إجراءات ميكنة كل الخدمات التي تقدمها الهيئة، وذلك بالتوافق مع اتجاهات الدولة.
ما خططكم لمستهدفات حصيلة الضريبة العقارية خلال السنوات المقبلة؟
العام الماضي استهدفنا 4.5 مليار جنيه تقريبا لحصيلة الضرائب العقارية، ومع بدء تطبيق التقييم الجديد في عام 2022 من المتوقع أن ترتفع الحصيلة عن هذه المستويات ولكن الزيادة المتوقعة لن تكون كبيرة لأن الزيادة المتوقعة للتقييم لن تكون كبيرة بشكل ملحوظ لمراعاة الظروف الاقتصادية.
هل هناك معوقات تعترض عمل المصلحة لتحقيق مستهدفات الحصيلة الضريبية؟
ليس هناك معوقات ولو ظهرت تتغلب المصلحة عليها، ولكن أوجه النداء للممولين للتعاون مع المصلحة في عملية حصر الوحدات العقارية والإدلاء بأي بيانات تحتاجها المصلحة أثناء عملية الحصر.
هل كل المأموريات جاهزة لاستقبال إقرارات الممولين حتى نهاية مارس مع تطبيق الإجراءات الاحترازية؟
كل المأموريات جاهزة بالإجراءات الاحترازية لتقديم الإقرارات وتحصيل الضريبة من الممولين، ولا يوجد أي معوقات أمام استقبال المواطنين، كما يتم تطوير عدد من المقرات القديمة لبعض المأموريات، ويتم العمل على افتتاح مأموريات جديدة أيضا في مناطق أخرى.