صندوق النقد: دبي تواجه فقاعة عقارية جديدة

وكالات
حذّر صندوق النقد الدولي دبي من أن الإمارة قد تضطر للتدخل في سوقها العقاري، للحيلولة دون انفجار فقاعة جديدة، على غرار تلك التي دفعتها إلى حافة التخلف عن سداد الديون منذ أربع سنوات.

وانحدرت أسعار العقارات في دبي أكثر من %50 في 2009 و2010، وهو ما أوقد شرارة أزمة ديون بالشركات أحدثت هزة في الأسواق المالية في أنحاء العالم.
ويتعافى الاقتصاد والسوق العقاري حاليا، لكن على نحو بالغ القوة، وهو ما يثير قلق صندوق النقد من فقاعة جديدة، ونظرا لاستمرار ارتفاع ديون دبي فقد يكون من الصعب التأقلم مع اضطراب جديد.

وأشار هارالد فينجر، مدير بعثة صندوق النقد إلى الإمارات العربية المتحدة، إلى أن أسعار العقارات المسجلة في دبي زادت %35 على أساس سنوي في يونيو، وذلك بحسب تقديرات أحد البنوك التجارية.

حذر صندوق النقد الدولي دبي أمس الأول من أن الإمارة قد تضطر للتدخل في سوقها العقارية للحيلولة دون انفجار فقاعة جديدة على غرار تلك التي دفعتها إلى حافة التخلف عن سداد الديون منذ أربع سنوات.

وانحدرت أسعار العقارات في دبي أكثر من 50 في المائة في 2009 و2010 وهو ما أوقد شرارة أزمة ديون بالشركات أحدثت هزة في الأسواق المالية في أنحاء العالم.

ويتعافى الاقتصاد والسوق العقاري حاليا، لكن على نحو بالغ القوة، وهو ما يثير قلق صندوق النقد من فقاعة جديدة، ونظرا لاستمرار ارتفاع ديون دبي فقد يكون من الصعب التأقلم مع اضطراب جديد.

وأشار هارالد فينجر مدير بعثة صندوق النقد إلى الإمارات العربية المتحدة إلى أن أسعار العقارات المسجلة في دبي زادت 35 في المائة على أساس سنوي في يونيو، وذلك بحسب تقديرات أحد البنوك التجارية.

وقال بعد مشاورات اقتصادية سنوية بين الصندوق والإمارات «من السابق لأوانه الحديث عن فقاعة، لكن إذا استمرت زيادات الأسعار بالوتيرة الحالية فستكون هناك حاجة لاتخاذ إجراء للحيلولة دون فقاعة».


وفي العام الماضي حاول مصرف الإمارات المركزي فرض قيود على الإقراض العقاري لمنع تشكل فقاعة جديدة لكنه جمد الإجراء بعد ضغوط من البنوك التجارية التي خشيت من تأثير ذلك على أعمالها.

ويتفاوض البنك المركزي حاليا على قيود معدلة مع البنوك، لكن فينجر قال إن كثيرا من مشتريات المنازل في الإمارات تجري نقدا وليس عن طريق رهون عقارية لذا ينبغي عدم الاكتفاء بقواعد الرهن العقاري.

وأبلغ وسائل الإعلام في مؤتمر بالهاتف أن من بين الخطوات المناسبة إذا استمر ارتفاع أسعار العقارات فرض رسوم على أنشطة السوق العقارية.

لكن نجاح نموذج دبي يقوم على الضرائب المنخفضة ومن غير الواضح إن كانت الإمارة مستعدة لدراسة خطوة من هذا النوع.

وقال فينجر إنه بحث فكرة الرسوم مع مسؤولي دبي الذين أجابوا بأن الأمر قابل للدراسة لكنه سيتطلب تنسيقا مع باقي الإمارات كي لا تتضرر القدرة التنافسية لدبي.

وأعلنت الشركات العقارية في دبي وكثير منها شبه حكومي خططا لمشاريع عقارية ضخمة على مدى الأشهر التسعة الأخيرة منها مشاريع إسكان فاخر ومراكز تسوق ومدن ترفيهية أعادت للأذهان ذكرى مشاريع ضخمة سابقة مثل بناء جزر صناعية على شكل سعف النخيل.

وقالت صحيفة البيان الإماراتية إن المتطلبات التمويلية لتلك المشاريع في حالة تنفيذها جميعا ستتجاوز 666 مليار درهم (180 مليار دولار).

وقال فينجر إن من الضروري بسبب الديون المتراكمة على المؤسسات شبه الحكومية لدبي منذ الأزمة الأخيرة توخي الحذر لتفادي المخاطر إذا تجددت التقلبات بأسواق المال العالمية وأثرت في القطاع العقاري بالإمارة.

وقال «تلك المشاريع تزيد ثقة الشركات لكنها تتطلب أيضا سياسات اقتصادية حصيفة لتفادي انفجار فقاعة جديدة في الإمارات».

إلى ذلك قال تقرير اقتصادي متخصص ان السوق العقارية في دبي استقطبت استثمارات خليجية وعربية وأجنبية بقيمة 53 مليار درهم إماراتي في النصف الأول من العام الحالي.

وأظهر التقرير الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي حول نشاط الدائرة في الاشهر الستة الماضية ان عدد المستثمرين العرب ارتفع بنسبة 47 في المائة عبر استثمارهم لنحو خمسة مليارات درهم بزيادة نسبتها 111 في المائة مقارنة بذات الفترة من العام الماضي.

وأضاف ان نسبة عدد المستثمرين الأجانب ارتفعت 53 في المائة في الشهور الستة الماضية مقارنة بذات الفترة من العام الماضي، حيث بلغت قيمة استثماراتهم حوالي 32 مليار درهم بزيادة نسبتها 73 في المائة.

وأوضح التقرير ان عدد المستثمرين الخليجيين ومنهم مواطنو الامارات ارتفع بنسبة 49 في المائة في النصف الأول من العام الحالي مقارنة بذات الفترة العام الماضي إذ بلغت قيمة استثماراتهم نحو 16 مليار درهم بزيادة نسبتها 57 في المائة.

الى ذلك، اختتم المجلس التنفيذي لصندوق النقد الدولي في 15 يوليو الماضي، مشاورات المادة الرابعة مع الامارات العربية المتحدة، ونظر في تقييم الخبراء وأيده من دون عقد اجتماع.

وقال الصندوق: استمر التعافي الاقتصادي في عام 2012، تدعمه اسعار النفط المواتية والتدفقات الرأسمالية الداخلة ووضع الامارات العربية المتحدة كملاذ آمن وسط الاضرابات السياسية والاجتماعية الاقليمية. ويتوقع بلوغ نمو اجمالي الناتج المحلي الكلي %4.3 في 2012، مع توسع انتاج الهيدركربونات بنحو %5.2، وتزايد سرعة النمو غير النفطي ليصل الى %3.8.

ومن اجل الاستفادة من انجازاتها لكي تصبح مركزا اقليميا للخدمات والسياحة، اعلنت دبي مؤخرا عن خطط اقامة عدة مشروعات عملاقة جديدة في مجالي العقارات والسياحة، وسيجري تنفيذ جزء كبير منها من خلال الشركات ذات الصلة بحكومتها. وتسترد الشركات ذات الصلة بحكومة دبي امكانات الحصول على تمويل خارجي على نحو متزايد في بيئة من السيولة العالمية الوفيرة، بينما لا تزال ديونها مرتفعة. وبينما عمليات اعادة هيكلة ديون الشركات ذات الصلة بالحكومة المتعلقة بأزمة 2009 اوشكت على الاكتمال، فإن آجال استحقاق العديد من الديون الكبيرة اخذة في الاقتراب الان، بما فيها آجال الديون المعاد هيكلتها، في الفترة بين 2014 و2018.

ويحتفظ الجهاز المصرفي بهوامش وقائية كبيرة من رأس المال والسيولة، وربما وصلت القروض المتعثرة اخيرا الى ذروتها، حيث سجلت %8.7 في ديسمبر 2012. ومع ذلك، فإجراء مزيد من عمليات اعادة هيكلة ديون الشركات ذات الصلة بالحكومة، والتي ربما شملت الديون المعاد هيكلتها بالفعل، لايزال من الممكن ان يؤدي الى ارتفاع هذا المستوى بصورة ملموسة. ورغم الموقف التيسيري للسياسة النقدية في ظل نظام ربط العملة بالدولار الاميركي، استمر تباطؤ الاقراض المقدم للقطاع الخاص.

ومن الضروري في ظل هذه البيئة، وضع سياسات لتعزيز صلابة الاقتصاد وتخفيف مخاطر الدخول في دورة انتعاش وكساد من جديد. ويدعو كل من وتيرة التعافي في بعض قطاعات سوق العقارات، والاعلان منذ اواخر 2012 عن عدد من المشروعات العملاقة الجديدة في قطاعي العقارات والسياحة الى اتباع منهج حذر في صنع السياسات.

وينبغي ان يستتبع هذا المنهج زيادة ضبط أوضاع المالية العامة، والحد من الإقبال على المخاطر مجددا في قطاع الشركات ذات الصلة بالحكومة التي لا تزال تعاني ارتفاع مديونيتها، ووضع منهج حذر في تنظيم القطاع المالي، وفي الوقت نفسه، يتعين مواصلة التركيز على معالجة التركة التي حلفتها أزمة 2009.

وتهدف سياسة المالية العامة على نحو ملائم الى ضبط الاوضاع، وتتيح القوة التي اكتسبها الاقتصاد الاستمرار في سحب دفعة التنشيط المالي الكبيرة التي تم تنفيذها في ظل ازمة 2009، ليقترب الانفاق مجددا من مستويات تتسق مع هدف تحقيق المساواة بين الاجيال، ومواصلة تخفيض اسعار النفط التعادلية. وسيساعد ضبط اوضاع المالية العامة كذلك على احتواء مواطن الضعف في المالية العامة الناجمة عما يواجه دبي من التزامات احتمالية يمكن ان تكون كبيرة، واذا استمر ارتفاع اسعار العقارات في بعض القطاعات دون هوادة ينبغي ان تنظر السلطات في تطبيق زيادات على الرسوم المرتبطة بالعقارات وتوجيهها بدقة، الأمر الذي سيساعد على تخفيف الضغوط السعرية لاغراض المضاربة بينما يولد ايرادات تدعم ضبط أوضاع المالية العامة، وبناء على التقدم الذي تحقق مؤخرا في وضع اطر المالية العامة متوسطة الاجل، ينبغي الاستمرار في تنقيح هذه الاطر والقيام، في حالة ابوظبي، بدمجها على نحو متزايد في عملية صياغة الموازنة.

وبناء على التقدم في اعادة هيكلة ديون الشركات ذات الصلة بالحكومة، ينبغي ان تواصل دبي التركيز على تقوية قطاع الشركات ذات الصلة بالحكومة، ولا يزال مجموع دين حكومة دبي والشركات ذات الصلة بالحكومة مرتفعا، ويرجح ان تظل الشركات ذات الصلة بالحكومة تواجه تحديات مالية في ضوء ارتفاع ديونها القائمة وحلول آجال استحقاق عدد كبير منها، بما فيها آجال الديون المعاد هيكلتها، في الفترة بين 2014 و2018. ولا يزال كثير من الشركات ذات الصلة بحكومة دبي يفتقر الى الشفافية، مما يؤدي الى صعوبة تقييم الملاءة المالية لهذا القطاع وما يقترن بها من مخاطر اقتصادية كلية، ومن الأهمية بمكان تحسين مستوى الشفافية والحوكمة في الشركات ذات الصلة بالحكومة، وكذلك التواصل في الوقت المناسب حول الديون الرئيسية التي يحل أجل استحقاقها بغية دعم ثقة الاسواق.


قال صندوق النقد: سيكون احكام الرقابة على الشركات ذات الصلة بالحكومة أمرا ضروريا لمنع ظهور دورة جديدة من الإقدام على المخاطر، وتسترد الشركات ذات الصلة بالحكومة والبنوك في دبي امكانات الحصول على تمويل خارجي بصورة متزايدة في ظل بيئة من وفرة السيولة العالمية ومحاولات البحث عن العائد. وينبغي الوقاية من العودة مجددا الى الاقتراض كبير الحجم من مصادر خارجية ومحلية لتمويل المشروعات العقارية والسياحية الطموحة من أجل تجنب بدء دورة انتعاش وركود جديدة، ومن الضروري ان تواصل اللجنة العليا للسياسة المالية في دبي احكام الرقابة على الشركات ذات الصلة بالحكومة، وينبغي تعزيز هذا الدور بوضع آليات كافية لتحديد اولويات وتسلسل المشروعات الكبري، ولتقييم جودة النفقات المخطط لها.

ومن شأن تطبيق القواعد التنظيمية الاحترازية على النحو المزمع ان يساعد على تخفيف مخاطر تراكم مواطن الضعف في القطاع المصرفي.



ارتفاع ملحوظ للعقار السكني.. وتعافٍ بطيء للمكاتب

أشار تقرير صندوق النقد إلى أن سوق الإمارات العقاري هو في مرحلة انتعاش متفاوت، إذ إن أسعار العقار السكني قد شهدت ارتفاعاً ملحوظاً مقابل العقار المكتبي الذي يتعافى بشكل بطيء.

وأكد التقرير أن الانتعاش في دبي يتركز إلى حد كبير في العقارات السكنية ذات الجودة العالية، ما دعم بشكل أساسي نمو إجمالي الناتج المحلي غير النفطي في البلاد، كما حافظ على سمعة دبي كوجهة استثمارية.

ولفت التقرير إلى أن أسعار العقار السكني شهدت نمواً بنسبة 16 في المائة عاماً بعد عام حتى أبريل 2013. بعد أن كان العرض متقلباً في عام 2012، إلا أنه يتوقع ارتفاعه في عام 2013.

وفي الجانب نفسه، يشير التقرير إلى أن نسبة إشغال الفنادق وأسعار الغرف قد ارتفعت بشكل ملحوظ نتيجة لارتفاع عدد السياح المقبلين إلى دبي. وعلى الرغم من ارتفاع عرض المكاتب، فإن موجه تعافي الإيجارات قد بدأت في عام 2012.

أما في أبوظبي، فإن النمو في العقار السكني كان متقلباً، إذ شهد نمواً بنسبة 4 في المائة عاماً بعد عام حتى أبريل 2013. وفيما يخص العرض الخاص بالمساحات المكتبية، فقد ارتفعت أسعار المساحات المكتبية ذات الجودة العالية، بينما يستمر ضغط التراجع على المساحات ذات الأقل جودة.