دائما ما يقول رجال الأعمال "إن الاستثمار جبان" ولكن اطلاق مشروع عقاري بتكلفة استثمارية 5 مليارات جنيه لخدمة الطبقة المتوسطة والشباب خلال الفترة الحالية مع استمرار تداعيات الأزمة المالية العالمية يعتبر قرارا استثماريا حديثا ويثبت عكس المقولة السابقة. أكد خالد شتا نائب رئيس مجلس إدارة شركة "أي. جي اي" العقارية التي أطلقت مؤخرا مشروع "كنانة" لإنشاء 16 ألف وحدة سكنية بمدينة 6 أكتوبر علي 4 مراحل تنتهي خلال 8 سنوات أن السوق العقاري متعطش للعقارات خاصة أن ثلث الشعب المصري في سن الشباب ولم يتزوج بعد وهو ما يجعل دائما آليات العرض والطلب في صالح الاستثمار العقاري. أوضح شتا خلال حواره مع "الاسبوعي" أن النية الاساسية تمثل عبئا علي الحكمة ويجب علي المطورين العقاريين تحمل مسئوليتهم وتحمل جزء من عبء التنمية بجانب الحكومة. أشار إلي أنه لا يتخوف من عجز البنوك عن تمويل المشروع خلال مراحل تنفيذه خاصة أن الشركة خصصت 100 مليون جنيه للبدء في تنفيذ المرحلة الأولي التي تبلغ استثماراتها ملياراً و300 مليون جنيه. * سألته كيف يمكن للشركة أن توفر التمويل الخاصة بالمشروع في ظل إحجام البنوك عن التمويل؟! ** المجموعة لها خبرة تتجاوز ال40 عاما في التعامل مع البنوك ونجحنا في إثبات جديتنا كمطور عقاري علي مدار 18 سنة والدليل أن لدينا أكثر من 4 آلاف عميل للشركة والدراسة التي أعدت للمشروع متوازنة وتم عرضها علي عدد من البنوك قبل اطلاق المشروع، ووفقا لهذه الدراسات فإن التدفقات النقدية للمشروع تؤكد أن التمويل المصرفي سنحتاج إليه في مرحلة لاحقة وبالنسبة للمرحلة الأولي خصصت الشركة حوالي 100 مليون جنيه للبدء في تنفيذها ومع بداية 2010 ستبدأ الشركة في التفاوض مع عدد من البنوك لتمويل المراحل الثلاث المتبقية من المشروع. عوائد الاستثمار * هل ستلجأ الشركة في حالة عجز القطاع المصرفي عن تمويل ال5 مليارات جنيه إلي البنوك العربية؟ ** أعتقد أن حجم الاستثمارات بالمشروع يمكن أن تقوم البنوك المصرية بتغطيتها خاصة في ظل وجود كوادر متخصصة في المرحلة الحالية بالبنوك خاصة أن العوائد المتحققة من الاستثمار في المشروع مرتفعة جدا كما أوضحت دراسات الجدوي المتعلقة بالمشروع. كما أن السياسة المالية للقطاع المصرفي تركز علي تمويل المشروعات التنموية والتي تسهم في تدوير القطاعات الاقتصادية الأخري والقطاع العقاري يعتبر قاطرة لباقي القطاعات. * في ظل الآثار السلبية للأزمات المالية ما أهم التخوفات التي تضعها أمامك كمستثمر عقاري خلال المرحلة القادمة؟ ** أولا عدم تفعيل منظومة التمويل العقاري بشكل كامل رغم أهميتها للاستثمار العقاري والدليل أن المتعاقدين بنظام التمويل العقاري مازالوا يمثلون نسبة ضئيلة جدا بالنسبة لحجم السوق العقاري وذلك بسبب عدم تفعيل القانون بشكل كامل بخلاف تخوف العميل المصري من منظومة التمويل العقاري بسبب ارتفاع الفائدة التي تفرضها البنوك المتعاملة في هذا النوع من الائتمان والتخوف الآخر هو ارتفاع معدلات التضخم والتي تزيد من عبء التكلفة علي المطور العقاري رغم أن ارتفاع معدلات التضخم يدفع المستهلكين "لاكتناز" أموالهم في العقارات وهو ما يسهم في دفع عجلة الاسعار بالقطاع.. وبالنسبة للتمويل لا أعتقد أن البنوك ستستمر في الاحجام عن التمويل خاصة بعد تراجع آثار الأزمة بخلاف أن السياسة النقدية تسعي لدفع عجلة الاقتصاد لتحقيق معدلات نمو تتجاوز ال7% خلال الفترة القادمة. أسعار العقارات * ما تقييمك لعدم تراجع أسعار العقارات في مصر رغم أن أسعارها تراجعت بشكل كبير في الأسواق العالمية؟! ** مازال حجم الطلب علي العقارات في مصر أكبر من حجم المعروض خاصة أن معدلات النمو السكاني تتجاوز ال5.2% سنويا ومازال حجم الملكية العقارية للأسر المصرية من أقل النسب الموجودة عالميا كما أن أكثر من 60% من الشعب المصري مازال أقل من سن ال21 وبالتالي هناك أعداد كبيرة تبحث عن السكن للزواج.. وهو ما يعني أن آليات السوق تتجه في صالح رفع أسعار العقارات أما الكلام عن انخفاض أسعار الحديد والاسمنت عالميا وبالتالي ضرورة انخفاض أسعار العقارات كلام غير منطقي لأن الوزن النسبي للحديد مثلا في مشروع مثل كنانة لا يتجاوز ال10% من تكلفة المشروع ككل فهناك تكاليف التمويل والتصميمات والزراعة وغيرها من النفقات التي يتم تحميلها علي المشروع وبالتالي في تكلفة العقار. المطور العقاري * ما رأيك في تجربة المطورين العقاريين التي استعانت بها وزارة الاسكان في المدن الجديدة؟ ** المطورون الجادون خاص القادمين من دول الخليج أسهموا في تطوير المدن الجديدة وأجدوا روحا من المنافسة الايجابية بين الشركات العقارية في السوق بدليل أن الشركات المصرية زادت من رؤوس أموالها حجم أعمالها خلال العامين الماضيين بشكل كبير لتستطيع المنافسة مع تلك الشركات وليس معني فشل مطور أن التجربة غير ناجحة. * هل اقبال الشركات العقارية العربية علي السوق المصري يشكل تهديداً للشركات القائمة خلال الفترة القادمة؟ ** لا.. لأنها تسهم في "غربلة" الشركات العاملة في القطاع العقاري بحيث تبقي علي الشركات الجادة والقضاء علي الشركات التي تدخل للمضاربة فقط علي الأراضي وغير جادة في تنفيذ المشروعات وهو ما سيسفر عن بقاء الكيانات الكبيرة التي تقدم أفضل المنتجات للمستهلك العقاري والمنافسة بين هذه الكيانات سيكون في صالح المستهلك.
