مطورون: التمويل مشكلة ملحة.. والسوق تحتاج لمزيد من الحوافز الحكومية

أكد مطورو العقار أن التمويل يمثل مشكلة ملحة للسوق العقارية حاليًا، بعدما ارتفعت الفائدة البنكية لتصل إلى 30%، الأمر الذي يتطلب إزالة القيود أمام التمويل العقاري بتمويل الوحدات قيد الإنشاء، وتعزيز دور الصناديق والبورصة العقارية.
جاء ذلك خلال فعاليات الجلسة التحضيرية الأولى لمؤتمر أخبار اليوم العقاري الرابع المقرر انعقاده يوم 19 مايو 2024، والتي تضمنت نقاشاً واسعاً، بحضور الكاتب الصحفي إسلام عفيفي رئيس مجلس إدارة مؤسسة أخبار اليوم، وكبار المطورين حول تحديات القطاع العقاري المحلي، والعقبات التي تقف في طريق التصدير.
وقال الكاتب الصحفي إسلام عفيفي، إن مؤسسة أخبار اليوم ستواصل سياستها الداعمة للسوق العقارية، ومساعيها لتذليل العقبات التي تقف في طريق قطاع من أهم قطاعات الاقتصاد المحلي، وتحقيق مستهدفات الدولة الرامية لمضاعفة الرقعة المعمورة.
وأضاف أن المؤسسة بمثابة جسر تواصل بين مجتمعُ الأعمال ومسئولي الحكومة لطرح رؤي واقتراحات تُعزز من دور القطاع العقاري، في ظل سياسية الدولة الرامية إلى زيادة مساهمة القطاع الخاص في الاقتصاد الوطني لتصل إلى 70% من حجم الاقتصاد.
وقال إن "أخبار اليوم" حريصة كعادتها على تنظيم اللقاءات والمؤتمرات والندوات التي تجمع أطراف منظومة العقار في جو من النقاش المُثمر والبناء الذي يسفر عن توصيات واقتراحات قابلة للتحقيق، بما يخدم حركة التنمية العمرانية التي نشهدها في مصر حاليا والتي تنتشر في ربوع الوطن كافة.
تغيير مطلوب
قال المهندس طارق شكري، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، الرئيس غير التنفيذي لمجلس إدارة مجموعة "عربية"، إن التمويل بمثابة مشكلة كبيرة في سوق العقارات خاصة مع تأثر الطلب باستقرار الدولار، الأمر الذي من شأنه أن يفقد العقارات جزءا من بريقها كوسيط لحفظ القيمة وحماية المدخرات.
شدد شكري على ضرورة تغيير فلسفة تمويل المشروعات قيد الإنشاء، فالقانون يسمح بالتمويل الجزئي، عندما تصل ل 40% من الإنشاءات، بجانب ضرورة مواجهة "بيروقراطية الموظفين" التي تعود لنحو 60 عامًا، وتضم قطاع لا يتعدى 10% من الموظفين الراغبين في الاستفادة ماليًا، و90% مرتعشين يعطلون المصالح خوفًا من التعرض لعقاب حال التسرع في استخلاص الموافقات أو تسريع وتيرة الأوراق.
وأوضح أن مواجهة البيروقراطية بمصر يتطلب الاقتضاء بالنموذج الإماراتي بإصلاح المحليات، بجانب معاقبة من يتلقى رشوة جنائيا أمام النيابة ومن يخطأ في عمله إداريًا فقط، ما يخلق ثقة لدى الموظفين في تخليص مصالح المواطنين، بشكل سريع دون أن تكون الأيدي مرتعشة.
وأوضح أن قطاع التطوير العقار مهم جدا لموارد الدولة، إذ يدفع المطور نحو 22% كضرائب، ومع إضافة كسب العمل وقيمة مضافة بجانب الخصم من المنبع يصل الإجمالي لحوالي 40%، موضحًا أن الضرائب التي تحصل عليها وزارة المالية وتقدر بحوالي 2 تريليون جنيه يمكن زيادتها إلى 3 تريليونات عبر تقليل سعر الضريبة، مثلما فعل الدكتور يوسف بطرس غالي، وزير المالية الأسبق، فتقليل الضريبة يقلل حالات التهرب.
وطالب شكري بمزيد من الإعفاءات الضريبية للمطورين وتقليل سعر الأرض، الأمر الذي من شأنه خلق حالة سباق وتكالب على شرائها وإنشاء المشاريع وزيادة عملية التنمية وبالتالي تزيد موارد الدولة من التطوير العقاري، لأن في هذه الحالة ستفقد الدولة نحو 11% من قيمة الضرائب ال 2 تريليون جنيه، ولكن من ناحية أخرى سيزيد الإقبال على شراء الأرض وإنشاء مشاريع ما يرفع حجم العائد من ذلك القطاع إلى 3 تريليونات جنيه، بالإضافة إلى زيادة حجم القوى العاملة، وهذه الفكرة سبق تجربتها في مصر حين بداية إنشاء المدن الجديدة، وحققت نجاحًا كبيرًا جدًا.
توقعات متفائلة
وقال أيمن عامر، المدير العام لشركة سوديك، إن مشروع رأس الحكمة سيكون الفرصة الأفضل لتحقيق مستهدف "تصدير العقار" خاصة أنه يضم أسماءً ضخمة لديها سيولة مالية كبيرة وقاعدة عملاء متنوعة وبالتالي فهذه الخطوة تساهم في جعل مصر على خارطة التطوير العالمي. ويجب الإشارة إلى أن جميع الدول التي حققت نتائج إيجابية في سوقها العقاري، استقدمت مستثمرين من الخارج، وأتوقع ارتفاع مبيعات السوق العقاري المصري في السنوات المقبلة مع إطلاق مشروع "رأس الحكمة"، خاصة أن السوق تشهد إقبال الكثير من المستثمرين وبالتالي يتسع حجم السوق المصري بشكل واضح سواء على يد شركات مصرية أو أجنبية.
أوضح أن وزارة الإسكان استجابت مشكورة استجابت للكثير من مطالب المطورين في الفترة الماضية، والتي كان أبرزها تثبيت سعر الفائدة على الأراضي عند 10% لمدة سنتين، وأيضًا مد الفترة الزمنية لمشروعات التطوير العقاري بنسبة 20%، بينما المطلب الأبرز للمطورين حاليًا هو تذليل كافة العواقب للمساهمة في تصدير العقار، حيث نعمل دائماً على التنسيق مع الدولة في هذا الشأن عبر مجلس العقار المصري وغرفة التطوير العقاري، ونأمل في تحقيق هذا المطلب في القريب العاجل.
البورصة العقارية
وأكد أحمد العدوي، الرئيس التنفيذي لشركة إنرشيا للتنمية العقارية، أن العقار المصري يتسم بتنافسية شديدة نظرًا لانخفاض السعر مقارنة بالأسعار العالمية، كما أثبتت السوق العقارية أنها عصية على الأزمات خلال السنوات الخمس الأخيرة، بعدما واجهت تحديات صعبة بداية من أزمة كورونا ونهاية بارتفاع أسعار مواد البناء وسعر الفائدة، وعملت الشركات العقارية بكامل طاقتها لمواجهة تلك التحديات، خاصة مع الدعم الحكومي المقدم لمساعدة القطاع على استمرار العمل في ظل التحديات، كما لا يزال المصريون يعتبرون العقار وسيط آمن لحفظ القيمة بمعنى أن العقار في مصر للسكن والاستثمار.
وقال إن سوق العقارات في مصر يتسم بطلب مستمر فثقافة التملك والادخار تعتبر أساسية لنجاح السوق خاص مع جهود الدولة الكبيرة في توفير البنية التحتية وتدشين سلسلة من المدن الذكية مثل العاصمة الإدارية، فضلاً عن أن المصريين المغتربين، يعدون محركًا أساسيًا لسوق التطوير العقاري.
تصدير العقار
قال حسن نصر، الرئيس التنفيذي لشركة جيتس للتطوير العقاري، إن صفقة رأس الحكمة تطور هام بالسوق المحلية يجب البناء عليها، فدخول الاستثمارات الخارجية يعتبر أكبر اعتراف على مدى قوة الاقتصاد المحلي، وقدرة الدولة على جذب استثمارات مباشرة لتدشين مشروعات مشتركة قوية، وهو أمر من شأنه تعزيز الاحتياطي النقدي من العملات الأجنبية بالبنك المركزي.
أضاف أن قرارات المركزي الأخيرة فيما يتعلق بسعر الصرف تتضمن تأثيرات إيجابية على صناعة العقارات، عبر توفير العملات الأجنبية اللازمة لاستيراد المواد المطلوبة للعقار، بما ينعكس على الصناعة بوجه عام، فالقطاع مرتبط به نحو 105 صناعات أخرى بالإضافة إلى أن ذلك سيخلق مصداقية بين المستثمر والعميل، خاصة أن بعض المستثمرين قاموا خلال الفترة الماضية بتسعير منتجاتهم بشكل غير منطقي بسبب الارتفاع المستمر للدولار في السوق الموازية والتي اختفت تماما حاليًا.
ودعا نصر إلى تيسير إجراءات التمويل البنكي للشركات العقارية، وتقديم مزيد من الحوافز والامتيازات للعقود الحالية والمستقبلية بين شركات القطاع الخاص والحكومة، بجانب سرعة استصدار التراخيص من الجهات الحكومية.
مرونة مستمرة
وقال المهندس شريف مصطفى، العضو المنتدب لشركة IGI Developments، إن السوق العقارية واجهت العديد من التحديات في مقدمتها التكلفة الإنشائية خاصة مواد بناء وسعر الأرض وكذلك التكلفة التمويلية مع قيام المطور بدورين بينهما دور بنكي يتمثل في تقسيط الوحدات للعملاء ومتابعة التحصيل.
أضاف أن السوق العقارية تمر بحالة من الهدوء حاليًا لكنها دائمة تتسم بالمرونة وتخطي الأزمات والتعافي، في ظل وجود طلب حقيقي، مطالبًا بدعم نموذج جديد للقطاع العقاري قائم على تمويل وتنفيذ المشروعات قبل بدء البيع بالاستعانة بنموذج «بروجكت فاينانس» للحد من مخاطر ارتفاع التكلفة.
النموذج الإنجليزي
اقترح المهندس شريف حمودة، رئيس مجلس إدارة شركة "جي في" للاستثمارات، مطور مدينة طربول الصناعية، الطريقة الإنجليزية في تمويل العقار، التي يقوم فيها البنك بتمويل الوحدة من البداية، ويضمن في هذه الحالة أن تُباع للمشتري مُمولة بنظام 30% منذ التسليم والخدمات والصيانة و70% على دفعات.
ضرب شريف حمودة مثالا بمدينة طربول فيما يتعلق بالتمويل، فالمبادرات التي كانت تلجأ إليها الشركات للحصول على فائدة مخفضة متوقفة حاليًا، وبذلك أصبح المنفذ التمويلي لتلك الشركات مُعطل.
اختلف حمودة مع شكري فيما يتعلق بالطلب المستقبلي على العقار، قائلاً إن العقارات من القطاعات التي ترتفع باستمرار ومن الصعب تراجعها لأن المطور قام بشراء الأرض بسعر مرتفع وبالتالي أصبح مرتبطًا بذلك السعر خلال عملية البيع النهائي للعملاء، ما يخلق تضاربًا بين مطور اشتري بسعر مرتفع ودولار تراجع وعميل يبحث عن تأمين مدخراته، وبالتالي يجب البحث عن حلول لكل الأطراف يكون الناتج منها هو استمرار ذلك القطاع في طريقة في الإنشاء والتطوير.
أضاف أن دخول الصناديق العقارية مهم جدًا للسوق حاليًا، تحقق مصالح المطور الذي سيستغل تلك الأموال في توسيع مشاريعه، وكذلك الدولة فيما يتعلق بجذب العملة الصعبة، وتحسين الوضع الاقتصادي، كما يجنب السوق العقارية تأثيرات الفائدة المرتفعة التي تصل إلى 30% حاليًا.
تحركات مطلوبة
أكد المهندس وائل لطفي، العضو المنتدب للتسويق والابتكار وعضو مجلس إدارة شركة ماونتن فيو للتنمية والاستثمار العقاري، أن التمويل العقاري يساهم في تقليل الضغط المالي المُلقى على عاتق المطور وتمنحه القدرة على توجيه كل استثماراته لتنفيذ المشروع، مضيفا أن الوقت الحالي الأنسب لدفع عجلة التمويل العقاري والبحث عن حلول لتحدياتها، ومنها النظر في أسعار الفائدة وكذلك تمويل الوحدات تحت الانشاء.
أضاف السوق مستمرة لاعتمادها على الطلب الحقيقي أيضا، فضلاً عن اعتبار العقار ملاذًا آمنًا للاستثمار، ومخزونا للقيمة، مضيفا أن في الأزمات دائمًا ما يكون هناك فرص استثمارية للشركات الجادة التي تمتلك الملاءة المالية والخبرة الطويلة، ففي تلك الأوقات يتم فرز السوق أو فلترتها لتظل الشركات الجادة وتتخارج الشركات التي تفتقد الخبرة الكافية أو الملاءة المالية والفنية اللازمة.
مقومات كثيرة
وقال المهندس أحمد العتال، رئيس مجلس إدارة شركة العتال هولدينج، إن مصر تمتلك مقومات قوية يمكن من خلالها جذب العملاء الأجانب لشراء عقار، لكنه طالب في الوقت ذاته بحل مشكلة تسجيل العقار وتفعيل فكرة الشباك الواحد للتسجيل وهي تجربة معتمدة في بعض الأسواق مثل دبي.
ودعا إلى توفير نقطة جذب سياحي تجذب عملاء أجانب في كل منطقة لشراء عقارات بها، علاوة على دراسة كل ملف تحتاجه السوق العقاري بقوة وتقديم مقترح وحلول قابلة للتطبيق، مشيًدا بالتعاون الحكومي لدعم السوق العقاري وتقديم التيسيرات المطلوبة التي تحافظ على استمرار عملها.
استثمارات ضخمة
قال عبد الله سلام، الرئيس التنفيذي لشركة مدينة مصر، إن أكبر 20 شركة بالسوق العقاري نجحت في تحقيق مبيعات تقترب من التريليون جنيه خلال 2023، موضحا أن هذه الارقام هذا العام غير مسبوقة في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة، ما يدل على أن سوق العقار بخير، رغم التحديات الإنسانية والاقتصادية الكبيرة التي يمر بها الاقتصاد العالمي.
وشدد على أن مصر تحتاج لتوفير البيئة الجاذبة واللازمة تسمح بدخول كبار المستثمرين على مستوى العالم، فعلى سبيل المثال رجل الأعمال الأمريكي إيلون ماسك اشترى منصة x بنحو 44 مليار دولار، وهو رقم يفوق حجم كل الشركات المدرجة بالبورصة المصرية بالكامل.
تسارع التنمية
قال محمد حسن علام، الرئيس التنفيذي لشركة حسن علام القابضة، إن مصر شهدت تسارعًا في التنمية العمرانية والبنية التحتية خلال السنوات الأخيرة، مضيفًا أن دور القطاع الخاص واضح في ذلك المجال والفرصة متاحة أمامه في ظل سياسة الدولة الرامية نحو زيادة مساهمته في النمو الاقتصادي.
أضاف أن دور القطاع الخاص في التنمية ضروري لمواجهة الزيادة السكانية الكبيرة، موضحًا أن الشركات المصرية لديها فرص للمساهمة في التنمية بالقارة الإفريقية فإفريقيا موطن لنحو 5.1 مليار شخص بمتوسط عمر 19 عاما ما يعني طلبا متزايدا للاستثمار بالبنية التحتية للتغلب على سنوات من عدم الإنفاق على الصحة والتعليم وغيرها في دول القارة السمراء.
القوة الشرائية
قال عمرو القاضي، عضو المجلس المصري لتصدير العقار، إن التمويل المصرفي عنصر أساسي لدعم الشركات العقارية خلال الفترة الراهنة لتتمكن من مواجهة ارتفاع تكلفة التنفيذ، جنبًا إلى جنب مع التمويل العقاري لدعم القدرة الشرائية للعملاء والشركات العقارية أيضًا.
وشدد على ضرورة توفير حلول لسد الفجوة بين القدرة الشرائية للعملاء وأسعار البيع للوحدات العقارية، ما يجعل المؤتمر فرصة لمناقشة حلول التمويل العقاري وآليات تمويل الوحدات التي لا تزال تحت الإنشاء ليتمكن السوق من مواجهة التغيرات الأخيرة، كما يمكن أن تتضمن مسئولي القطاع المصرفي للتعرف على رؤيتهم لتمويل الوحدات تحت الإنشاء.
تيسيرات حكومية
قال عمر الطيبي، الرئيس التنفيذي لشركة TLD، إن الحكومة قدمت تيسيرات للمطورين العقاريين منها تسهيلات في سداد الأقساط، وترحيل جزء من الأقساط، وخصم من فوائد وغرامات التأخير بنسب تصل إلى 50%، بالإضافة إلى مد مدد التنفيذ للمشروعات المختلفة، لكن السوق لاتزال تنتظر المزيد.
شدد على أهمية الصناديق العقارية التي تسمح للمستثمرين بالاستثمار في كل أشكال العقارات دون الحاجة إلى شراء العقارات بشكل كامل، مضيفا أن السوق المصري مؤهل لاستقبال الصناديق العقارية فضلا عن أن مصر لديها قطاع بنكي محترف ومستهلك كبير حوالي 110 ملايين نسمة، ويمكن لمصر الاستفادة من التجربة السعودية التي تملك 12 صندوقًا عقاريًا مع عدد سكان 33 مليون نسمة فقط.
اقرأ أيضاً
انطلاق الجلسة التحضيرية الأولى لمؤتمر أخبار اليوم العقاري في نسخته الرابعة | فيديو