خبراء يطالبون بآليات ممنهجة لتنظيم السوق العقاري في مصر

ركزت جلسة المطورين العقاريين بمؤتمر "سيتى سكيب العقارى" والمنعقدة تحت عنوان "كيفية تحقيق رؤية 2030 والتصدى للتحديات" على استعراض رؤية الخبراء حول آليات التنمية العمرانية فى الدولة وكيفية مواجهة التحديات الاقتصادية القائمة، ومقابلة الطلب الحقيقى على العقار بمصر، حيث ناقش المطورين فرص مشاركة القطاع الخاص بدور أكبر فى عملية التنمية كشريك رئيسى لابد وأن تعتمد الدولة على قدراته فى السنوات المقبلة، كما تم طرح رؤية خاصة حول الأوضاع الاقتصادية الحالية وتأثير أسعار العملة على حركة السوق العقارية، مطالبين بتحديد آليات ممنهجة لتنظيم العمل بالسوق العقارى بما يهدف لإحكام الرقابة على السوق وضمان تطوير المنظومة العقارية.
وضمت الجلسة المهندس خالد عباس، نائب وزير الاسكان والمرافق للشئون الفنية، ورجل الأعمال هشام طلعت مصطفى رئيس مجموعة طلعت مصطفى القابضة، أمجد حسنين، رئيس العمليات بشركة كابيتال جروب بروبرتيز، وتامر وجيه، مساعد رئيس الوحدة المركزية للشراكة بوزارة المالية ، وأحمد المفتى مدير عام الشئون التجارية بشركة تطوير شرق بورسعيد.
من جانبه أكد المهندس خالد عباس، مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية، أن الوزارة تحرص على الاهتمام بالتعامل مع كافة اللوائح والقوانين التي تمثل تحديًا أمام السوق العقارية بهدف الاسراع بمعدلات التنمية، بالإضافة إلى الاهتمام بشريحة عريضة من العملاء والتي لا تغطيها الشركات العقارية وهي شريحة متوسطي الدخل، وسد العجز لتلك الشريحة الكبيرة، موضحا أن الوزارة نفذت عدة مشروعات هامة لسد إحتياجات شريحة متوسطى الدخل وتلبية إحتياجاتهم فى الحصول على وحدات سكنية ملائمة ويتثمل ذلك فى مشروعي دار مصر وسكن مصر ، وساهمت من خلال هذه المشروعات فى تقديم وحدة عقارية تتناسب قيمتها مع متطلبات والقدرات المالية لتلك الشريحة.
وأشار إلى أن الوزارة تُجهز حاليا للمرحلة الثالثة من مشروعات الشراكة والتى من المقرر أن تتضمن نحو 10 آلاف فدان، في العديد من المدن الجديدة التي يهتم المطورين بالاستثمار بها، والتي تمثل امتدادا عمرانيًا للتنمية في كافة المناطق، مشيرًا إلى أن الزيادة السكانية ستصل للضعف بحلول 2052، وهو ما يحتم ضرورة تنفيذ تنمية تستبق تلك الزيادة السكانية وتستوعبها.
أضاف أن الوزارة تعمل على تنفيذ تنمية شاملة في المدن الجديدة التي تقوم بتطويرها، منها العلمين الجديدة والتي يتم تطويرها بنظام المدينة المتكاملة وليس المنتجع السياحي، بحيث تتضمن فرص عمل ومناطق سكن وأماكن ترفيهية وخدمات للمواطنين.
وقال أن الدولة الآن تقدم أراضي بأنظمة طرح مختلفة بين المزايدة والشراكة والبيع، وهو ما جعل حجم المعروض من الأراضي كبير للغاية.
أضاف أن التمويل العقاري تمكن من دعم العديد من العملاء عبر مبادرة البنك المركزي لتمويل محدودي ومتوسطي الدخل، ولكن لا تزال هناك شريحة لم يتم تغطيتها في التمويل العقاري، وخاصة مع ارتفاع سعر الفائدة المننوحة على التمويل العقاري، فضلًا عن وجود أزمة في التوعية بأهمية التمويل العقاري ودوره في دعم اتخاذ العميل للقرار الشرائي.
وقال أن حجم التمويل العقاري الذي تم تقديمه عبر مبادرة البنك المركزي تخطى ال10 مليارات جنيه، وهو ما يعكس حجم الجهود التي تقوم بها وزارة الإسكان والدولة بشكل عام لحل الأزمات التي تواجه هذا القطاع الهام والمتميز.
أكد أن السوق العقارية المصرية تتميز بالطلب الحقيق لمختلف الشرائح السكنية، وهو ما يقضي على أي تخوفات من حدوث أزمة في المبيعات والنشاط بتلك السوق، وهو ما يدعم قرار المستثمر المحلي والأجنبي بضخ استثمارات بهذا القطاع الهام.
ولفت إلى أن السوق العقارية رغم قوتها إلا أنها غير منتظمة، وهو ما يستوجب العمل على عدة آليات لتحقيق هذا التنظيم، أهمها تدشين اتحاد للمطورين العقاريين، ووجود قاعدة بيانات حول هذا القطاع تتضمن كافة الأرقام لكافة العاملين في منظومة الاستثمار العقاري سواء الحكومة والمطور والعميل وشركات التمويل العقاري، وغيرها من الجهات التي تعمل ضمن منظومة التمويل العقاري.
أوضح أن مصر يجب أن تتابع كافة التكنولوجيا المستخدمة في قطاع التشييد والبناء والتطوير العقاري ومواطبة التطورات في قطاع البناء والاستثمار العقاري، وتنفيذ منتجات عقارية مختلفة تلبي احتياجات كافة العملاء، وبما يمكن من تسويق العقار المصري بالخارج، وخاصة مع التوجه القوي لتصدير العقار المصري بالخارج خلال الفترة المقبلة والاستفادة من فرق العملة بالخارج، والتنويع بين محفظة العميل المحلي والاجنبي.
ودعا رجل الأعمال هشام طلعت مصطفى، رئيس مجموعة طلعت مصطفى القابضة، الحكومة والبنك المركزي لضرورة إنشاء صندوق سيادي في مصر بعيدا عن الموازنة العامة، لدعم الأسر الأكثر احتياجا والأقل دخلا الراغبين في السكن.
أشار خلال مشاركته بجلسة "كيفية تحقيق رؤية 2030 والتصدى للتحديات" على هامش مؤتمر "سيتى سكيب" العقارى والذى تنعقد فعالياته اليوم بالقاهرة ، إلى ان المشكلة الرئيسية التي تواجه القطاع العقاري هي محدودية الشريحة المجتمعية المستفيدة من المشروعات السكنية في ظل مشكلات التضخم وأسعار الفائدة المرتفعة ، مطالبا بفرض ضريبة قيمة مضافة على المتعاملين في النشاط العقاري والمطورين والصناعات المغذية لهذا القطاع، ما يوفر دخل سنوي لا يقل عن 35 مليار جنيه، ولن يكلف موازنة الدولة مليم واحد، حسب قوله، ويخلق توازنات اجتماعية، كما يحقق تعظيم لإيرادات الدولة من الضرائب المباشرة وغير المباشرة، وتلبية الطلب الفعال على المنتجات العقارية.
تابع : ان المشاكل الهيكلية الموجودة في الاقتصاد المصري، أبرزها عجز الموازنة العامة، وعدم تلاقي قوى العرض والطلب في توفير المنتجات العقاريةتزيد من ضرورة تنفيذ ذلك المقترح والذي تم تقديمه في دراسة تفصيلية للحكومة والقطاع المصرفي.
وأضاف إن الجهاز المصرفي المصري لا يتيح سوى 7% لتمويل النشاط والتمويل العقاري، بينما تتراوح هذه النسب عالميا بين 65 و80%»، مشيرا إلى ارتفاع أسعار الفائدة محليا من البنوك، وهو ما لم يسعف الطلب على العقار، داعيا إلى التوسع الجغرافي في نشر المدن الجديدة بالظهير الصحراوي شمالا وجنوبا، لتحقيق التنمية المستدامة.
وطالب بضرورة إيجاد آليات واضحة لمنظومة التنمية العقارية بالدولة فى ظل التغيرات الاقتصادية الراهنة والتى ألقت بظلالها على حركة السوق ككل، مؤكدا أن السوق المحلية حالي يفتقر إلى التنظيم الجيد ويعانى مشكلات واضحة فى عملية تسعير الأراضى وتحديد نسب مشاركة القطاع الخاص ودوره فى حركة التنمية، فضلا عن وجود أساليب متباينة للعمل بالسوق وهو ما لم يتولد عنه حركة تنمية حقيقية تلبى إحتياجات السوق فى السنوات المقبلة .
و أكد أمجد حسنين، رئيس العمليات بشركة كابيتال جروب بروبرتيز، أن شركات التطوير العقارى القائمة بالقطاع الخاص تمثل اللاعب الرئيسى فى تحقيق التنمية العمرانية وتدشين المجتمعات الجديدة خلال السنوات المقبلة، مشددا على ضرورة إهتمام الدولة بالتركيز على توسيع دور ومشاركة شركات التطوير العقارى الخاصة فى حركة التنمية العمرانية القائمة حاليا.
أشار خلال مشاركته بجلسة "كيفية تحقيق رؤية 2030 والتصدى للتحديات" على هامش مؤتمر "سيتى سكيب" المنعقد اليوم بالقاهرة ، إلى ضرورة حصول الشركات العقارية على دعم جيد من الحكومة لدمجها بقوة فى هملية التنمية ، موضحا أن نسبة مشاركة القطاع الخاص ممثلا فى شركات التطوير العقارى فى حركة التنمية العمرانية بالدولة إلى جانب الحكومة غير محققة بالمستوى المطلوب ولا ترقى إلى النسب العالمية ولا تحقق الهدف المطلوب فى الاستفادة بخبرات وقدرات الشركات العقارية فى عملية التنمية الراهنة.
أوضح أن الحكومة حرصت خلال السنوات الماضية على تولى دور االريادة فى تنمية البنية التحتية بالدولة، إلا أنها لم تتيح الفرص الكاملة للقطاع الخاص والذى يمثل الشريك الرئيسى فى تحقيق أهداف التنمية المستهدفة بوتيرة سريعة ، مشددا على أهمية زيادة نسب مشارطكة التطوير العقارى فى حركة التوسع بتنمية المجتمعات العمرانية الجديدة.
وقال أن السوق المصرية يمتلك حاليا ما يزيد عن 20 شركة عقارية خاصة تعمل فى مجال التطوير العقارى وتمتلك من الخبرات والكفاءات ما يؤهلها لقيادة حركة التوسع العمرانى فى السنوات المقبلة، ولابد من تفعيل الاعتماد عليها بنسب أكبر فى عملية التنمية لقدرتها على فهم إحتياحات العملاء وطبيعة السوق العقارية وآليات التسويق المناسبة للمشروعات والشرائح السكنية المتباينة فى السوق، فضلا عن كونها الأجدر فى تنفيذ مشروعات الصيانة لحماية المنشآت العقارية التى تمثل ثروة حقيقية للدولة.
لفت إلى ضرورة أن تتوقف الدولة عن دورها كمطور عقارى بالسوق يعمل بجانب عدد من الشركات الخاصة، وأن تترك عملية التطوير لشركات القطاع الخاص وتمارس دورها الأساسى كرقيب ومنظم للعمل بالسوق المحلية، مضيفا أن الدولة لعبت دورا متميزا وقويا فى مشروعات الاسكان الاجتماعى بما يتلائم مع أهدافها فى التنمية العمرانية الشاملة.
أشار إلى أن شركته تعمل حاليا فى تطوير مشروع "البروج" القائم بشرق القاهرة وهو أحد المشروعات العمرانية الجديدة التى تستهدف إحداث إضافة متميزة لسوق العقارات فى مصر عبر طرح وحدات سكنية جديدة وتقديم خدمات متميزة للعملاء، مشيرا أنه من المقرر بدء تسليم أولى وحدات المشروع خلال الصيف المقبل، فضلا عن افتتاح ساقية الصاوى بالمشروع خلال العام الحالى، كما يتضمن المشروع إقامة حديقة مركزية على مساحة 70 فدان سيتم إفتتاحها الصيف المقبل، موضحا أن تركيز الشركة على الاستثمار فى مصر يأتى فى إطار رؤيتها لقوة السوق العقارية المصرية وتميزه بوجود طلب حقيقى على العقار.
وعلى جانب آخر أشار تامر وجيه مساعد رئيس الوحدة المركزية للشراكة بوزارة المالية، خلال فاعليات مؤتمر سيتي سكيب، إلى دور القطاع الخاص الرئيسي في المشروعات القومية والعمرانية التي تقوم بها الدولة، وذلك عن طريق تغطية المناطق العمرانية الجديدة بالمرافق اللازمة مثل محطات تحلية المياه وشبكة الطرق ومحطات الكهرباء في إطار شراكة حقيقية وجادة مع الدولة.
وقال أن الإجراءات المتبعة في الشراكة مع القطاع الخاص والتي ينص عليها عده قوانين من ضمنها القانون 67 لسنة 2010 تضمن تواجد القطاع الخاص عبر دور فعل فى عملية التنمية الحقيقية بالدولة ، موضحاً أن هذه الإجراءات عالمية وأن مصر تتبع النموذج الإنجليزي في الشراكة، مشيراً إلى النماذج العالمية الناجحة في الإسكان التي تمت عن طريق القطاع الخاص من خلال بعض القوانين الأخرى مثل المشاريع التي انتهجتها وزارة الإسكان مؤخراً.
أشار إلى أن القطاع الخاص له دور رئيسي وفعال في إنشاء البنية الأساسية، موضحاً أن شكل الشراكة بين الحكومة والقطاع الخاص تكون من خلال نمطين هما شكل الإتاحة، والنمط الأخر يتمثل في أن تكون الدولة مالكة للأرض والقطاع الخاص مالك للمرفق خلال الفترة التي يتم الإتفاق عليها في العقد وغالبا ما تكون ثلاثون عاماً.
ومن جانبه أكد أحمد المفتي ، مدير عام الشئون التجارية بشركة تطوير شرق بورسعيد، على أهمية تعزيز دور القطاع الخاص متمثلاً في المطور الصناعي، كشريك رئيسي للحكومة، في تنفيذ خطط التنمية الصناعية المستهدفة، مشيراً إلى أن بناء شراكة ناجحة ومتوازنة مع المطوريين الصناعيين والدولة لتطوير إدارة المناطق الصناعية تعد أحد العوامل التي حققت نجاحًا كبيرًا في سرعة تنفيذ وتطوير المساحة العمرانية، وتشغيل المناطق الصناعية بأعلى المستويات.
وأشار إلى أهمية دور المطور الصناعي العام لتأسيس البنية التحتية من مشروعات الكهرباء، والصرف الصحي وغيرها، مضيفًا أن المستفيد الأول من تلك الخدمات هي العمالة المصرية حيث أن توسيع المساحة العمرانية يخلق مزيدًا من فرص العمل لكافة المواطنين.
أضاف أن تلك الفترة تشهد تطويرات هائلة في شرق بورسعيد تصل إلى 16 مليون متر في إطار خطة 2030، مشيرًا إلى أن هذه التطورات ستساهم في توفير نحو 800 ألف فرصة عمل، منوهًا أنه من المقرر تسليم 8000 وحدة في مدينة شرق بورسعيد الجديدة خلال 2018.
وطالب المفتي، الدولة بعرض مزيد من الأراضي، وتسهيل الشروط والدعم الحكومي لجذب المستثمر في ضخ الاستثمارات، وخاصًة المطور الصناعي لتوفير الخدمات في تلك المساحات.