إصدار اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية الجديد

بدء التطبيق من يناير المقبل.. ومهلة حتى نهاية العام لتقديم إقرارات الثروة العقارية..

أصدر الدكتور يوسف بطرس غالى، وزير المالية، اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية الجديد رقم 196 لسنة 2008، حيث شملت اللائحة التنفيذية 22 مادة، ليبدأ تطبيق القانون من شهر يناير المقبل 2010، كما أصدر الوزير ثلاثة نماذج لإقرارات الثروة العقارية فى ظل القانون الجديد، النموذج الأول خاص بالوحدات السكنية وغير السكنية الموجودة فى العمارات السكنية، والنموذج الثانى خاص بالوحدات الإدارية، والنموذج الثالث خاص بالمنشآت البترولية.
وكان اليوم السابع قد نشر أول أمس، الأربعاء، أن اللائحة بالمطبعة، وستصدر خلال ساعات .
وصرح وزير المالية أن مصلحة الضرائب العقارية ستوفر خلال الأسبوع الحالى نماذج الإقرارات والتى ستوزع مجانا من مصلحة الضرائب العقارية ومديرياتها والمأموريات التابعة لها، حيث يوجد 400 مأمورية عقارية فى أنحاء الجمهورية، مطالبا ملاك ومنتفعى ومستغلى (عقود استغلال) الوحدات العقارية فى أنحاء الجمهورية بالتوجه لتلك المأموريات لتسلم الإقرارات وملء بياناتها.
وأضاف أنه تيسيرا على المكلفين بأداء الضريبة فسوف يتم تسلم وتقديم تلك الإقرارات من أى مأمورية عقارية على مستوى الجمهورية، داعيا كل ملاك العقارات الأفراد والشركات بتقديم إقرارات الثروة العقارية قبل نهاية العام الحالى.
وأكد غالى أن الوحدات العقارية التى تقل قيمتها السوقية عن 450 ألف جنيه لن تسدد ضريبة عقارية وبالنسبة للوحدات التى تبلغ قيمتها 500 ألف جنيه فإن الضريبة المستحقة عليها 30 جنيها فقط فى العام، والوحدة التى تبلغ قيمتها السوقية مليون جنيه فضريبتها 660 جنيها فى العام.
وبالنسبة للضريبة العقارية على الوحدات العقارية الصناعية أشار الوزير إلى أن الضريبة المستحقة عليها تعتبر من المصاريف واجبة الخصم من الوعاء الضريبى لضريبة الدخل، وهو ما يعنى عدم فرض أعباء جديدة عليها، كما أن الوزارة ستقدر متر الأرض لهذه الوحدات عند حساب الضريبة بمبلغ 200 جنيه فقط للتيسير على الأنشطة الصناعية المختلفة.
وحول أهم مواد اللائحة التنفيذية أوضح غالى أن اللائحة حددت أسس وقواعد تقدير القيمة الإيجارية للوحدات العقارية، وذلك بناء على الموقع الجغرافى للعقار ومدى قربه من الشواطئ أو الحدائق أو المتنزهات العامة وطبيعة المنطقة والشارع الكائن بهما العقار، ومستوى ونوعية البناء فاخر أو فوق متوسط أو متوسط أو اقتصادى أو شعبى والمرافق المتصلة بالعقار، وتشمل الكهرباء والمياه والصرف الصحى والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية والتليفونات وشبكة الطرق ووسائل المواصلات وأية مرافق عامة أخرى.
وقال غالى إن القواعد تشمل أيضا معاملة الوحدات السكنية المتصلة، وما يلحق بها من مبانى وحديقة وملحقاتها باعتبارها وحدة سكنية واحدة، وفيما عدا الوحدات المستغلة والمفروشة تعامل المبانى المستغلة فنادق أو بنسيونات معاملة المبانى غير السكنية، وفيما عدا الجراجات الخاصة تعتبر الجراجات العمومية المؤجرة وحدات غير سكنية.
وأضاف أنه سيتم الاعتداد بالبيانات الواردة بالإقرار المقدم من مالك العقار المكلف بأداء الضريبة خاصة الوصف الداخلى لكل وحدة فى العقار، ويجب أن يكون الوصف الوارد بدفاتر الحصر والتقدير مطابقاً للواقع وقت إجرائه والمعاينة على الطبيعة.
وأكد أن عمليات الحصر ستتم كل 5 سنوات، ويجب ألا يترتب على إعادة التقدير الخمسى زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المبنية المستعملة فى أغراض السكن على 30% من التقدير الخمسى السابق، وعلى45% بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة فى غير أغراض السكن .
وأوضح أنه سيتم إنهاء إجراءات الربط والتسويات وتحصيل الضريبة وتطبيقها ابتداء من أول يناير التالى لأول تقدير لقيمة العقارات أو يناير التالى لنهاية مدة التقدير الخمسى (نهاية مدة الخمس سنوات) والتى تم خلالها بدء إجراءات إعادة التقدير.
وأشار غالى إلى أن اللائحة قررت عند حساب قيمة الضريبة المستحقة على الوحدات السكنية، خصم 30% من القيمة الإيجارية السنوية التى حددتها لجان الحصر والتقدير مقابل جميع المصروفات التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما فى ذلك مصاريف الصيانة، ثم يستبعد حد الإعفاء المقرر بمقدار 6000 جنيه لكل وحدة فى عقار، والصافى يتم استقطاع الضريبة منه بواقع 10%. .
وبالنسبة للوحدات غير السكنية يتم خصم 32% فقط من القيمة الإيجارية السنوية التى حددتها لجان الحصر والتقدير، مقابل مصاريف الصيانة والصافى يتم استقطاع الضريبة منه بواقع 10%..
وبالنسبة لإجراءات الحصر والتقدير فسوف تحدد مصلحة الضرائب العقارية أعداد لجان الحصر والتقدير اللازمة فى كل محافظة ونطاق اختصاص كل لجنة بحسب وعدد العقارات المبنية فى كل محافظة، ويصدر بتشكيل هذه اللجان قرار من وزير المالية بالاتفاق مع الوزير المختص بالإسكان، ويشترط لصحة انعقاد كل لجنة حضور أربعة أعضاء على الأقل، على أن يكون من بينهم الرئيس، وتصدر قرارات اللجنة بالأغلبية المطلقة للأعضاء الحاضرين وعند التساوى يرجح الجانب الذى منه الرئيس، وتتولى كل لجنة من هذه اللجان حصر العقارات المبنية الداخلة فى نطاق اختصاصها، وفقا لخطة العمل التى تضعها المصلحة، وتحديد القيمة الإيجارية لهذه العقارات.
وبالنسبة لبيانات والمعلومات المطلوبة بالإقرارات أوضح الوزير أنها تشتمل على اسم المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية وصفته بالنسبة للعقار المقدم عنه الإقرار، واسم المحافظة الواقع فى دائرتها العقار المبنى واسم التقسيم الإدارى كاسم المدينة أو البندر والقسم أو المركز أو الناحية والشارع وفروعه ورقم العقار المحدد تنظيمياً أو بمعرفة الضرائب العقارية سواء كان سابقاً أو حالياً، وعدد أدوار العقار المبنى وعدد الوحدات فى كل دور والمحتويات التقسيمية لكل وحدة ومساحتها وقيمتها، وفقا لعقود التمليك أو رخصة البناء، أو طبقا للكائن على الطبيعة، واسم الشاغل والإيجار الفعلى ونوع الاستغلال، وعنوان مقدم الإقرار ورقمه القومى، والمستندات المحدد بها ثمن العقار إن وجدت وعنوان المراسلة المختار.
وبالنسبة للوحدات المستعملة فى غير أغراض السكن، يجب أن يشتمل الإقرار بالإضافة إلى ما سبق على اسم المالك أو اسم المنشأة ورقم الملف الضريبى ورقم التسجيل الضريبى ورقم السجل التجارى ورقم ترخيص النشاط.
وفى جميع الأحوال لا يعفى المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية من تقديم الإقرار، إذا سبق للجنة الحصر والتقدير أن قامت بإثبات عقاراته بالدفاتر أو كانت معفاة من الضريبة.
كما تنص اللائحة على قيام مصلحة الضرائب العقارية بالنشر فى الجريدة الرسمية لتقديرات الضريبة للوحدات السكنية المختلفة، وذلك فور الانتهاء من عمليات الحصر واعتمادها من الوزير أو من يفوضه.
وتعلن مديريات الضرائب العقارية عن هذه التقديرات فى مقارها وبالمأموريات التابعة لها الواقع بدائرتها العقارات ومجالس المدن والأحياء وأجهزة المدن الجديدة ومقار المجالس الشعبية المحلية، وكذلك الموقع الإلكترونى للوزارة والموقع الإلكترونى لمصلحة الضرائب العقارية، على أن يتضمن الإعلان تاريخ النشر بالجريدة الرسمية عن إتمام هذه التقديرات، ورقم العدد المنشور فيه .
وتلتزم المأموريات بإخطار كل مكلف يقع عقاره فى دائرة اختصاصها بالتقديرات المشار إليها والضريبة المقدرة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على عنوان المراسلة الثابت بسجلاتها أو بالإقرار المقدم منه، على أن يوضح بالإخطار تاريخ حصول النشر بالجريدة الرسمية ورقم العدد المنشور فيه، وذلك بمجرد النشر بالجريدة الرسمية، وتكون الضريبة واجبة الأداء بمجرد حصول النشر.
وبالنسبة لإجراءات تقدير الضريبة على العقارات المقامة على أراض زراعية، فيجب التأكد من أن العقارات أقيمت بناء على ترخيص، أو أنه تم تحرير محضر بمخالفة البناء فى الأراضى الزراعية وقضى فيه نهائياً بالبراءة أو بسقوط الدعوى الجنائية، أو انقضاء ثلاث سنوات على إقامة هذه العقارات مع توصيل أى من المرافق الأساسية إليها من (مياه – كهرباء – صرف صحى ) دون تحرير محضر بالمخالفة.
وفى حالة عدم تحقيق أى من هذه الأحوال، على لجان الحصر والتقدير المختصة الرجوع إلى الجمعية التعاونية الزراعية الواقع فى دائرتها العقار المبنى على الأراضى الزراعية، للوقوف على ما إذا كان محرر عنه محضر بناء فى الأراضى الزراعية، ويثبت ذلك فى محضر رسمى، فإن لم يكن محرر عنه محضر يتم حصره.
وفى هذه الحالات يتم رفع ضريبة الأطيان عن الأراضى المقام عليها تلك العقارات بموجب إذن استبعاد يعتمد من مدير مديرية الضرائب العقارية، وذلك اعتباراً من تاريخ ربط تلك العقارات بالضريبة على العقارات المبنية.
وبالنسبة لإجراءات الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية أوضح غالى أن اللائحة أجازت للمكلف بالضريبة الطعن على تقدير القيمة الإيجارية للعقار أو جزء منه أمام لجان الطعن، وذلك خلال الستين يوماً التالية لتاريخ الإعلان عن تقديرات القيمة الإيجارية، على أن يراعى: أن يتقدم بطلب على النموذج المعد لهذا الغرض ويسلم لمديرية الضرائب العقارية أو المأمورية الواقع فى دائرتها العقار، وذلك مقابل إيصال أو بكتاب موصى عليه بعلم الوصول يرسل إلى المديرية أو المأمورية، على أن يتضمن الطلب أسباب التظلم مشفوعاً بالمستندات المؤيدة له .
ويرفق بالطلب ما يدل على سداد مبلغ خمسين جنيها كتأمين لنظر طعنه يرد إليه كاملاً عند قبول الطعن موضوعاً. ولمديريات الضرائب العقارية بالمحافظات الطعن على التقديرات بمذكرة تقدم للوزير أو من يفوضه من مدير المديرية إذا رأت أن تقدير القيمة الإيجارية أقل من القيمة الحقيقية، وذلك دون أداء تأمين.
وبالنسبة لتشكيل لجان الطعن قال غالى، إنه سيصدر قريبا قرار بتشكيل تلك اللجان والتى تشمل لجنة أو أكثر فى كل محافظة، وتتكون من رئيس من ذوى الخبرة من غير العاملين الحاليين أو السابقين بالمصلحة، وعضوية كل من: أحد العاملين بجهة ربط وتحصيل الضريبة من مديرية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار محل الطعن، وممثل لوزارة الإسكان، واثنين من المهندسين الاستشاريين فى المجال الإنشائى أو من ذوى الخبرة فى مجال تقييم العقارات المبنية يختارهما المحافظ بناء على ترشيح المجلس الشعبى المحلى للمحافظة. ولا يجوز الجمع بين عضوية لجان الحصر والتقدير ولجان الطعن. ولا يكون انعقاد اللجنة صحيحاً إلا بحضور أربعة أعضاء على الأقل، على أن يكون من بينهم الرئيس، وتصدر اللجنة قراراتها بالأغلبية المطلقة للأعضاء الحاضرين، وعند التساوى يرجح الجانب الذى منه الرئيس، ويجب أن تصدر اللجنة قرارها خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطعن مع إعلان الطاعن بنتيجة طعنه، ويكون قرارها نهائياً .
وللمكلف بأداء الضريبة ومديرية الضرائب العقارية المختصة الحق فى الطعن على تلك القرارات أمام القضاء الإدارى خلال ستين يوماً من تاريخ الإعلان بقرار لجنة الطعن، ولا يمنع ذلك من أداء الضريبة.
ويكون مقر لجان الطعن فى مديرية الضرائب العقارية، وللجنة معاينة العقارات المطعون فى تقدير قيمتها الإيجارية الاطلاع على كافة الأوراق والمستندات التى تقدم إليها أثناء انعقادها والتى تكون ذات علاقة بموضوع الطعن، ولها استدعاء الطاعن لمناقشته إذا لزم الأمر .
وتقوم أمانة لجنة الطعن بإخطار المكلف بأداء الضريبة بقرار اللجنة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على النموذج المعد لذلك مع إخطار المديرية المختصة للتنفيذ.
وحول إجراءات الإعفاء من الضريبة ورفعها حددت اللائحة عددا من الإجراءات تشمل أن يقدم المكلف بأداء الضريبة - عن كل وحدة يطلب إعفاءها من الضريبة - طلباً إلى مأمورية الضرائب العقارية المختصة، متضمنا سبب طلب الإعفاء مؤيدا بالمستندات إن وجدت .
ويراعى عند تطبيق الإعفاء من الضريبة العقارية عدد من الضوابط وهى أنه يشترط لإعفاء الأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية ما يأتى: أن تكون الجمعيات مسجلة وفقاً للقانون وأن تكون الأبنية مملوكة لهذه الجمعيات أو المنظمات العمالية ومخصصة لمكاتب الإدارة أو لممارسة الأغراض التى أنشئت من أجلها، أما العقارات المملوكة لتلك الجمعيات أو المنظمات العمالية وتحقق ربحاً، وكذلك الشقق أو الدكاكين الملحقة بها والمؤجرة للغير فلا تعفى من الضريبة.
ويشترط أن تكون المؤسسات التعليمية خاضعة لإشراف وزارة التربية والتعليم أو التعليم العالى أو الأزهر الشريف، وأن تكون المستشفيات والمستوصفات والمبرات مرخصا بها من وزارة الصحة، وبالنسبة للعقارات المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية فيشترط استخدامها فى الأغراض المخصصة لها.
وتعفى من الضريبة كل وحدة فى عقار مبنى مستعملة فى أغراض السكن وتقل قيمتها الإيجارية السنوية بعد خصم مصاريف الصيانة والبالغ نسبتها 30%، عن ستة آلاف جنيه، ويخضع ما زاد على ذلك للضريبة، مع إعفاء العقارات المخصصة لمنفعة الأراضى الزراعية المحيطة بها، ويعتد فى ذلك بالمعاينة على الطبيعة وما يرد من بيانات فى الإقرار المقدم من المكلف بأداء الضريبة، وفقا لهذا القانون والمؤيد بشهادة معتمدة من الجمعية الزراعية المختصة، أيضا الدور المخصصة للاستخدام فى مختلف المناسبات الاجتماعية التى لا تهدف إلى تحقيق الربح، وذلك بمقتضى شهادة صادرة من مصلحة الضرائب المصرية.
واشترطت اللائحة لإعفاء أبنية مراكز الشباب والرياضة أن تكون مسجلة وأن تكون معدة لمزاولة النشاط الشبابى أو الرياضى، أما العقارات والمحلات الملحقة بمراكز الشباب والمؤجرة للغير فلا تعفى من الضريبة.
وبالنسبة للعقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية فيشترط لإعفائها من أداء الضريبة العقارية، المعاملة بالمثل لدى الدول المالكة لها، وإذا لم يكن للضريبة مثيل فى أى من الدول الأجنبية جاز لوزير المالية بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة.
وفى جميع الأحوال إذا زالت عن أى عقار مبنى من العقارات المنصوص عليها فى المادة (18) من القانون أسباب الإعفاء من الضريبة وجب على المكلف بأدائها تقديم إقرار بزوال سبب الإعفاء للمأمورية المختصة الواقع فى دائرتها العقار، وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ زوال سبب الإعفاء لإعادة ربط العقار بالضريبة ابتداء من أول يناير من السنة التالية لتاريخ زوال سبب الإعفاء عنه، وعلى المأمورية المختصة إمساك سجل قيد الإقرارات المقدمة من المكلفين بأداء الضريبة والخاصة بزوال سبب الإعفاء موضحة بها تاريخ تقديم الإقرار وما تم بشأنها.
وحول حالات رفع الضريبة أوضح وزير المالية أن اللائحة تسمح للمكلف بأداء الضريبة التقدم بطلب لرفع الضريبة -عن كل وحدة يطلب رفع الضريبة عنها- إلى مأمورية الضرائب العقارية المختصة على النموذج المعد لذلك، متضمنا اسمه وصلته بالوحدة المراد رفع الضريبة عنها وسبب طلب الرفع مؤيدا بالمستندات إن وجدت، ولا يقبل الطلب إلا إذا أودع المكلف بأداء الضريبة تأميناً مقداره خمسون جنيها عن كل وحدة يطلب رفع الضريبة عنها، على أن يرد مبلغ التأمين له إذا قبل طلبه.
وعلى المكلف بأداء الضريبة أن يرفق بطلبه ما يدل على أداء آخر قسط مستحق من الضريبة وقت تقديم الطلب، وتتولى مأمورية الضرائب العقارية المختصة إحالة الطلبات المقدمة إليها للجان الحصر والتقدير لنظرها والفصل فيها على أن يعتمد هذا القرار من رئيس مصلحة الضرائب العقارية أو من يفوضه.
واستثنت اللائحة بعض الحالات التى يعتمدها مديرى مديريات الضرائب العقارية وهى حالات رفع الضريبة التى لا يتجاوز فيها إجمالى طلب الرفع 500 جنيه، وفى حالة تهدم أو تخرب العقار كليا أو جزئيا، وفى حالة صدور قرار من لجنة الطعن برفع الضريبة عن العقارات المبنية.
وبالنسبة لحالات التخلف عن أداء الضريبة أكد غالى أنه إذا تقاعس المكلف بأداء الضريبة عن الوفاء بها فى المواعيد المقررة وفقاً للقانون، يستحق عليه مقابل تأخير على ما لم يتم أداؤه من الضريبة، ويعامل مقابل التأخير على المبالغ المتأخرة وكافة المبالغ المقررة فى القانون معاملة دين الضريبة، مع إخطار المستأجرين بخطاب موصى عليه بعلم الوصول بمسئوليتهم بالتضامن مع المكلف بأداء الضريبة فى السداد، وذلك فى حدود الأجرة المستحقة عليهم، على أن يتم ذلك قبل نهاية الشهر بعشرة أيام، ويستمر تحصيل الضريبة من المستأجرين فى حدود الأجرة إلى أن يتم أداء كامل الضريبة المستحقة أو قيام المكلف بأداء الضريبة بأدائها أو ثبوت انتهاء العلاقة الإيجارية.
كما يجوز للمكلفين بأداء الضريبة أو ورثتهم والذين طرأت عليهم تغييرات اجتماعية تحول دون قدرتهم على أداء الضريبة التقدم بطلب لمصلحة الضرائب العقارية، لتتحمل الخزانة العامة أداء الضريبة المستحقة عليهم.
وأكد طارق فراج، رئيس مصلحة الضرائب العقارية، أن ملاك الشاليهات والقرى السياحية بالساحل الشمالى يمكنهم تقديم إقراراتهم فى مأموريات الضرائب العقارية فى العلمين والضبعة والحمام بجانب المأموريات الأخرى فى الإسكندرية والقاهرة.