حوار: أحمد الباز "السوق العقارى سيشهد طفرة خلال الفترة المقبلة، والإعلان عن طرح مجموعة كبيرة من المشروعات على القطاع الخاص هى أولى الخطوات لإحداث تلك الطفرة" هذا ما أكده المهندس أيمن إسماعيل رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لمجموعة دار المعمار. وأضاف إسماعيل فى حواره ل "ONA" أن المجموعة تنفذ حاليا 5 مشروعات باستثمارات 2 مليار جنيه، سيتم تسليم مشروعين بالساحل الشمالى والقاهرة الجديدة بنهاية العام الحالى وسيتم الانتهاء من 3 مشروعات أخرى خلال السنة المقبلة. ولفت إلى أن القطاع العقارى من أكثر القطاعات القائدة لقطار التنمية حيث أنها تلعب دورا كبيرا فى تحقيق نمو فى معدلات التشغيل، مؤكدا أن الدولة يجب أن تطرح مجموعة من الأراضى لتشجيع المستثمرين لزيادة نسبة استثماراتهم خلال الفترة المقبلة، وذلك فى ظل مشكلة نقص الأراضى التى يعانى منها السوق العقارى، وإلى نص الحوار.. - فى البداية .. ما تقييمك لحالة السوق العقارى خلال الفترة الحالية؟ القطاع العقارى شهد نموا فى المبيعات والتنمية والتطوير منذ بداية العام الحالى خاصة بعد انتخاب رئيس الجمهورية، وعانى السوق العقارى كثيرا خلال 3 سنوات الماضية، وجاء الوقت ليشهد نموا حقيقيا، ويساهم فى نهوض الدولة اقتصاديا وزيادة معدلات التشغيل، فالاقتصاد المصرى مر خلال الفترة الماضية بمرحلة حرجة. - البعض يقول ان قطاع العقارات هو قاطرة التنمية خلال الفترة المقبلة .. ما رأيك؟ بالفعل، القطاع العقارى من القطاعات التى تقود اقتصاد الدولة خلال الفترة المقبلة، حيث أنه يشغل ويحرك ما لايقل عن 80 صناعة أخرى، ومن خلال تحقيق نموا وتنمية مستمرة فى السوق العقارى ستنتعش معه العديد من القطاعات المؤثرة فى النمو الاقتصادى. - هل السوق العقارى يعانى من نقص فى العمالة المدربة؟ السوق مازال يعانى من نقص العمالة المدربة، فالسوق المصرى من اكثر الاسواق التى توجد بها عمالة ولكن هذه العمالة تحتاج الى دورات تدريبية لامكانية الاعتماد عليها فى السوق وتصدير بعضها على كفاءة عالية الى الدول العربية والاجنبية. - ما الحل العملى من وجهة نظرك لحل أزمة نقص العمالة المدربة فى السوق المصرى؟ يوجد العديد من مراكز التدريب على مستوى المحافظات، والتى عن طريقها يمكن تخريج دفعات من العمالة ذات الكفاءة العالية، فيوجد بعض الشركات المصرية تستعين بعمالة من الخارج لتنفيذ المشروعات عالية المستوى وذات كفاءة وخبرة، فلو قامت الدولة بتدريب العاملين عن طريق هذه المركز ستحتل مصر مكانة عالية فى تصدير العمالة المدربة. - هل ترى ان تذبذب أسعار مواد البناء سببا فى تراجع السوق العقارى؟ تذبذب أسعار مواد البناء لا يؤثر على السوق العقارى بشكل كبير، فأسعار مواد البناء تمثل نسبة ضئيلة من تكلفة البناء لا تتجاوز 15% من إجمالى تكلفة الوحدة، وبالتالى لم يشهد السوق العقارى ارتفاعا فى الأسعار. - هل ترى أن سعر الصرف يؤثر على الأسعار بالسوق العقارى؟ سعر الصرف من اكثر الامور التى تؤثر على السوق العقارى لأن الأدوات والآلات التى تستخدم فى المشروعات معظمها مستوردة من الخارج، وكذلك بعض الخامات التى تدخل فى صناعة مواد البناء، مما يؤثر على المنتج النهائى فى السوق العقارى، حيث يؤثر على ارتفاع الأسعار بنسبة تتراوح مابين 30% إلى 35%، ومن المتوقع ان يستمر ارتفاع الأسعار للعام المقبل. - هل يعانى السوق العقارى من نقص الأراضى بالدولة؟ يعانى السوق العقارى من نقص فى طرح الاراضى المخصصة للبناء والمرفقة، ولكننا لا نعانى من ندرة فى الأراضى، حيث تمثل الرقعة السكنية لمصر 6% فقط من المساحة الإجمالية، لذلك يجب ان تطرح الدولة المزيد من الاراضى لعمل مشروعات تنموية كبرى. - هل ترى ان طرح وزارة الاسكان اراضى يحل أزمة السكن؟ من المؤكد أن طرح الوزارة أراضى مرفقة أو بمشاركة شركات تطوير لترفيقها على مستوى كافة المحافظات، يحدث تنمية عمرانية تحل أزمة السكن، فتسليم الدولة الأراضى مرفقة لشركات الاستثمار العقارى لانشاء مشروعات سيحدث تنمية حقيقية فى السوق العقارى وتحل الأزمة التى يعانى منها الشعب المصرى على مدار السنوات الماضية. - هل يوجد طلب على السوق العقارى خلال الفترة الحالية؟ الطلب على العقارات أكثر من المعروض فى جميع قطاعات الاسكان من اسكان اجتماعى ومتوسط وفوق متوسط عدا الاسكان الفاخر المعروض به أكثر من الطلب. - ما اتجاه الشركات العقارية لتوفير الطلب بالسوق العقارى؟ الشركات العقارية تتوجه حاليا الى الاسكان المتوسط والاقل من المتوسط وفوق المتوسط والابتعاد عن الاسكان الفاخر لكثرة المعروض منه، ليكون العرض متوازى مع الطلب. - وماذا عن الاسكان الاجتماعى؟ الاسكان الاجتماعى تقوم به الدولة حاليا من خلال تنفيذ برنامج المليون وحدة، حيث تراجعت الشركات مؤخرا عن هذا النوع من الاسكان، نتيجة توسع الدولة فيه. - حدثنا عن مجموعة دار المعمار؟ تعمل مجموعة دار المعمار في السوق منذ 20 عاما فى مجال التصميم الهندسى، ودخلت مجال التطوير العقارى عام 2004 من خلال ذراعها فى نشاط التطوير والاستثمار العقارى شركة "ماونتن فيو". - ما هى المشروعات التى تنفذها الشركة حاليا؟ الشركة تنفذ حاليا 5 مشروعات باستثمارات 2 مليار جنيه، سيتم تسليم مشروعين بالساحل الشمالى والقاهرة الجديدة بنهاية العام الحالى وسيتم الانتهاء من 3 مشروعات اخرى خلال السنة المقبلة. - هل ترى ان فرض الضريبة العقارية أمر صحى للسوق العقارى خلال الوقت الحالى؟ تعد الضريبة العقارية من اكثر الأمور الصحية فى السوق العقارى فى الوقت الحالى، حيث ان تطبيق الضريبة على العقار، يؤدى إلى فتح الوحدات المغلقة سواء السكنية أو التجارية مما يزيد من المعروض بالسوق العقارى، وبالتالى حل ازمة الاسكان بشكل كبير، حيث نحتاج إلى اكثر من 800 الف وحدة سكنية سنويا. - فى ظل ندرة الاراضى المطروحة .. هل ترى ان نظام المزادات النظام الأمثل لبيع الاراضى؟ فى ظل ندرة الاراضى التى تشهدها الدولة لا يصلح نظام المزادات إلا فى حالة قطع الأراضى المميزة ويكون عددها محدود فى مناظق مميزة، نظرا لأنه يرفع أسعار العقارات بشكل يرفع سعر الوحدات على العملاء مما يؤدى لاحداث ركود فى حركة البيع. كما أن نظام المزادات يصلح مع عرض كميات كبيرة من الأراضى تمكن المشترى من حرية التنقل والاختيار بين القطع المختلفة حتى لا يحدث ارتفاعا فى أسعار الأراضى، ويحدث الاستقرار فى السوق العقارى، فارتفاع أسعار الاراضى تؤثر بالطبع على المنتج النهائى. - ما هى انسب انظمة البيع التى من الضرورى ان تتبعها وزارة الاسكان فى الوقت الحالى؟ لا يوجد نظام بعينه تتبعه وزارة الاسكان خلال الوقت الحالى، فالدولة تحتاج إلى كل الأنظمة من مشاركات وحق انتفاع ومزايدات وبيع بالأمر المباشر. - هل ترى ان البنوك تقوم بدورها تجاه الشركات الخاصة فى السوق العقارى؟ تراجع دور البنوك بشكل كبير على مدار السنوات الماضية، حيث يوجد لدى البنوك نسبة ودائع مرتفعة ولكن تستغل البنوك هذه الودائع فى اذون الخزانة دون التوجه إلى مساعدة القطاع الخاص للنهوض بالمشروعات بالدولة، اعتقادا من البنوك ان تمويل القطاع الخاص يحاط بالعديد من المخاطر، لذلك لابد من ان يكون للبنك المركزى دورا فى هذا ويحد من القيود ويسمح بتمويل مشروعات القطاع الخاص. - ماذا ينقص منظومة التمويل العقارى لكى ترى النور؟ ينقص منظومة التمويل العقارى خفض أسعار الفائدة، فالمواطن يحسبها أنه على مدار 15 عاما يكون المواطن حصل على الشقة بضعف ثمنها، بالإضافة إلى صعوبة تسجيل العقار وهو شرط للتمويل، فلكى يحدث اقبالا على العقار لابد من تسهيل اجراءاته وتذليل تلك العقبات. - ما الذى ينقص مصر لجذب استثمارت أجنبية على مستوى القطاع العقارى؟ مازال ينقصنا الترويج للاستثمار العقارى المصرى خارجيا، فلابد من قيام كبرى الشركات بالدخول فى شراكات كبرى وعلى وزارة الاسكان طرح العديد من حوافز الاستثمار للأجانب لجذب المحافظ المالية الكبرى على المستوى العالمى وليس العربى فقط، وفى ضوء المميزات التى تتمتع بها السوق المصرية سيكون الاقبال كبيرا. وكذلك توفير جهة منوطة بوضع قاعدة بيانات متكاملة عن منظومة العقار فى مصر، للتغلب على أهم معوقات التى تواجة أى مستثمر عند دخول سوق جديد، وهى غياب البيانات الخاصة بالسوق العقارية بالنسبة للأسعار ونوعية الاسكان المطلوب وحركة البيع والشراء، لبناء دراسات جدوى صحيحة. - هل ترى أن الشركات العقارية تقوم بدورها فى المسئولية المجتمعية؟ ليس على النحو المطلوب، لذلك اوجة دعوة لكل المطورين العقاريين للدخول من باب مسئوليتهم الإجتماعية فى تطوير العشوائيات التى يصعب على الحكومة تطويرها بمفردها فى ظل احتياجها إلى 20 مليار جنيه لحل أزمة العشوائيات على مستوى المحافظات. - فى رأيك ما السبيل للنهوض بالاقتصاد ؟ للنهوض بالاقتصاد لابد من احداث معدلات نمو مرتفعة يشعر بها المواطن فى تحسن حالته الاجتماعية، وليس المزيد من المشروعات دون شعور المواطنين بنمو حقيقى وتحسن فى معيشته.
