اثبتت التجارب الفعلية والمعايشة ان هناك من يتعمد افتعال الأزمات لإضعاف الاقتصاد المصري، ولكننا نملك مقومات النجاح، والقيادة السياسية واعية. بهذه العبارة استهل المهندس طارق شكرى، رئيس مجموعة عربية القابضة حديثه كاشفًا عن رؤيته الخاصة للسوق العقارى، والفرص الاستثمارية فى القطاع حاليًا، وشكل القطاع خلال العشرة أعوام المقبلة، وكيف يمكن جذب المستثمر الأجنبى إلى السوق، وما هى توقعاته لحركة أسعار الوحدات سواء على المستوى القريب أو البعيد. فى البداية يعرض شكرى رؤيته لأضخم مشروع تنفذه الشركة حاليًا فى مدينة 6 اكتوبر على مساحة 570 فدانا، وبإجمالى استثمارات تصل إلى 35 مليار جنيه، تحصل وزارة الإسكان على حصة 30٪ بواقع 14 مليار جنيه منها، مقابل قيمة الأرض، ويتوزع المشروع بين 60٪ سكنى و40٪ سياحى. ويوضح ان سبب اختيار مدينة 6 ا كتوبر لتنفيذ مشروع الشركة أنها النجم العقارى القادم لما تشهده حولها من متغيرات بوجود المطار بها المزمع إنشاؤه عام 2017 الذى سيغير من قيمتها بشكل جذرى، ووجود الطريق الدائرى الأوسط الذى سيربط القاهرة الجديدة بمدينة 6 أكتوبر فى أقل من 49 كيلو أى أقل من نصف ساعة، وجار العمل على هذا الطريق الآن للانتهاء منه خلال عامين. مخاوف عقارية عن مخاوفه من توقف المشروع نظرًا لأن العقد تم بالشراكة مع وزارة الإسكان وليس فى مزايدة علنية، وقد يتعرض للطعن ، أكد رئيس مجموعة عربية للاستثمار العقارى أنه إذا اهتزت ثقة المستثمر فى الدولة والقيادة السياسية والمسئولين فلن تتم أى تنمية، وهو ما حدث من قبل فى 2011، عندما حدث اهتزاز فى الثقة وعدم أمان وتباطؤ فى القرار والدليل أن السوق شُل لمدة تتراوح عامين ونصف و ثلاثة اعوام، والعديد من المستثمرين تخارجوا من السوق، ولكنها كانت استثنائية لا يجوز الحكم عليها باعتبارها فترة دائمة، لأن الدولة عادت بأركانها، متخذة القرار، محافظة على الكيانات الاستثمارية وتشغيل العمالة. وكشف شكرى النقاب عن رؤيته للسوق العقارى خلال الفترة المقبلة، معتبرًا أن التطوير العقارى فى مصر جاذب جدًا ولكنه متغير، فالمنتج الموجود منذ 10 سنوات لا يشبه المنتج الحالى، وبالتالى هناك منافسة ومنتجات جديدة تحصل على مساحة من الجاذبية، ثم تقلد، وتصبح الفكرة تقليدية، فتحتاج أن تدخل افكار جديدة، يدلل ان البداية كانت بناء عمارات، ثم كومبوند، ثم تحولت التجمعات السكنية إلى مبان ذكية، مبان خضراء، ثم الفيلا كاملة، الفيلل المزدوجة، مبانى الطاقة الشمسية، فالسوق ديناميكى ينتج إبداعات مستمرة. دخول وخروج المستثمرين وعن مفاوضات المجموعة مع مستثمر عمانى، أكد أنها لم توفق، ولا نية للدخول فى أى مشروعات خارج مصر. وعن دخول مستثمرين جدد لقطاع التطوير والاستثمار العقارى بعد تباطؤ حركة الإنتاج، اعتبرها شكرى سلاحا ذا حدين فوجود منافسة كبيرة فى هذا القطاع، ووجود مستثمرين جدد سواء من داخل القطاع أو خارجه، له ميزة وعيب، حيث تفرض المنافسة ضرورة الإبداع، وهو فى النهاية لمصلحة المشترى، غير ان المشكلة ان يكون المستثمر »خام« فى القطاع ويعمل فى غير تخصصه، فلا يستطيع التطوير العقارى فى الوقت المناسب والجودة المناسبة والتكلفة المناسبة، فيحقق نوعا من انواع الاختلال فى القطاع، وهذا ليس فى مصلحة القطاع لأن تماسك القطاع من تماسك القائمين عليه، وان كنت أرى انها ليست ظاهرة، وإن كان من حولوا نشاطهم الصناعى إلى عقارى لا يتجاوزون 5 أو 10 رجال أعمال. ويتوقع أن يشهد القطاع العقارى طفرة فى الأسعار والتطوير، مستندا الى اجراء مقارنة للتطور الذى حدث فى العقار منذ 2006 حتى 2016، ورغم ان العشر سنوات تتضمن فترات الانفلات الأمنى وقبلها الأزمة المالية العالمية، ارتفع سعر الوحدة كمتوسط عام اكثر من 450٪، يعنى متوسط زيادة فى سعر الوحدة 45٪ فى السنة الواحدة، فى 2005 كان لدينا وحدات تباع ب 700 ألف جنيه اليوم تباع بسعر 5 ملايين جنيه. ويحدد فرصتين عقاريتين الاولى استمرار المستثمر العقارى كأرخص سعر لمتر الوحدة السكنية فى الشرق الأوسط، فلو فرضنا أن سعر المتر فى مصر 10 آلاف جنيه مقارنة بدبى وابوظبى والسعودية وسلطنة عمان والأردن وسوريا، يظل الأرخص فى حالة اصبح سعر متر الوحدة بالدولار أو الدرهم الإماراتى، مع العلم أن أرخص سعر متر للوحدة فى الإمارات 10 آلاف درهم. وبخصوص جودة الخدمات الفندقية فى دبى، فان الخدمات تزيد سعر الوحدة على اقصى تقدير من 5٪ إلى 10٪ وهو لا يقارن بانخفاض أسعار الوحدات بمصر، وبالتالى تظل مصر أقل سعر لأن الأسعار فى البلدان الأخرى تزيد على مصر بمعدل 100٪. والفرصة الثانية أن الواقع الحقيقى للتعداد السكانى المصرى يؤمن المطور العقارى من مخاطر السوق؛ حيث يقترب التعداد من 100 مليون نسمة، وبالتالى الطلب مؤكد وفعلى، بينما البلدان التى لابد أن تقلق من مخاطر ركود السوق تلك التى تعدادها السكانى 3 أو 5 ملايين نسمة. وعن تأخر قرار طرح 30٪ من أسهم الشركة فى البورصة، فيرجع لسببين: الأول يعود الى ما بعد ثور 25 يناير حيث تم تقييم وهيكلة الشركة وانذاك كان الوقت غير مناسب، ولكن عند بدء مشروع صن سيتى الجديد، تبين انه لا يصح دخول البورصة وهناك مشروع غير مدرج بملفات الشركة. يجرى حاليا ترتيب داخلى للشركة بغرض اختيار وقت محدد للطرح فى البورصة، الذى لن يكون قبل عام ونصف او عامين. يعلق شكرى على تخارج بعض المطورين العقاريين من السوق خلال فترة الانفلات الأمنى قائلا: إن السوق ليس بالسهولة لدرجة أن تستوعب كل الشركات متغيراته السريعة، وليس كل الشركات تملك خططا تحفظية أو إدارة للأزمات، وكل الأسواق تعانى من صعود وهبوط خلال دورة السوق، وهبوط مستثمرين وصعود آخرين جدد، والمخاوف الحقيقية تتمثل فى الشركات التى تتهم بالنصب او عدم التنفيذ والتسليم او تعلن اسعارا وهمية، لأن هذه الشركات تضر بالقطاع بقدر ما تضر بالشركة نفسها، لأنها تصيب العميل بالقلق المزمن. آليات ومنتجات كشف عن خطة عمل اتحاد المطورين، التى تتضمن إعداد تصنيف للشركات بحسب سابق الخبرة والمصداقية، وإعداد مشروع قانون لتأمين السوق سواء على مستوى العميل والمطور العقارى، كما جار عرض مشروع قانون تأسيس اتحاد المطورين على مجلس الشعب، لاعتماده وإقراره، خلال عام على اقصى تقدير. وعن وثيقة التأمين ضد مخاطر عدم التسليم، أكد شكرى انه قدم تلك الفكرة إلى وزارة الإسكان وهيئة الرقابة المالية، ولاقت ترحابا من الجهتين؛ لأن الوثيق تؤمن المطور والعميل، وتضمن تسليم الوحدة فى الوقت المناسب وبالجودة المطلوبة. وعن دور المجلس المصرى للعقار، يقول إن المجلس كان له دور فعال فى إعداد مشروع قانون اتحاد المطورين العقاريين، وقانون حماية المستهلك بالتأمين من مخاطر عدم التسليم، كما تشمل اجندته تنظيم مؤتمر فى سبتمبر المقبل لمناقشة قانون خاص عن مخاطر عدم التسليم، الاشتراك فى قانون اتحاد المطورين، النقاط المهمة فى دفع الاستثمار وحلولها. يتوقع ارتفاع أسعار العقارات على المدى القصير 6 12 شهرا ،بما يتراوح بين 20 إلى 25٪، نتيجة المعطيات الثلاثة: الأرض، العمالة، الخامات، وعلى المدى المتوسط وهو من 5 - 10 سنوات، . على جانب ضعف الاقتصاد الإنتاجى فى مصر مقارنة بالاقتصاد الخدمى، يشير الى أن البرلمان يعد مشروع قانون للسماح بإعطاء الرخص الصناعية بمجرد الإخطار، لتنشيط الإنتاج الصناعى بجانب الإنتاج الخدمي، موضحًا أن دور الدولة ليس إنشاء المصانع، ولكن تنظيم الصناعة وحركتها وتوفير الأجواء لها. وعن خطة الشركة خلال العام المالى 2016/2017، يجرى الانتهاء من المرحلة الأولى والثانية فى جاليريا بعدد 600 وحدة بعدد 60 عمارة، فى برنامج زمنى من 6 أشهر لسنة، وكذلك الانتهاء من المبانى الإدارية فى القاهرة الجديدة، حيث تطور الآن 4 مبان إدارية، من أصل 6 مبان تم بيع اثنين منها، كما انتهت المرحلة الثالثة من بانجلوز وجار طرحها للبيع، ونفذنا وبعنا 300 وحدة، والدخول فى المرحلة الجديدة 100 وحدة، كما يتم البدء فى المرحلة الأولى فى صن سيتي، مع مطلع عام 2017 . ويشدد على ضرورة تأسيس الصناديق العقارية فى السوق المصرى حيث ان المطور العقارى حالياً يعمل فى وظيفة ليست من تخصصه، فهو يعمل مقاولا ومطورا وممولا ومسوقا، وبالتالى سرعته تتباطأ، بينما دور الصناديق العقارية هو الممول، عبارة عن تاجر جملة، يشترى 500 وحدة بسعر منخفض، ثم يديرها وبعد 5 سنوات يبيعها فيحقق مكسبا كبيرا للمستثمرين. وما يمنع صناديق الاستثمار العقارى فى مصر هو مشكلة الضرائب لأنها تعتبر الصندوق مواطنا يشترى ويبيع ويدفع ضرائب، فيما الخبرة الدولية تمنح الصناديق ميزة ضريبية، وجار التفاوض مع مسئولى الضرائب، بجانب مشكلة القانون وتعديلاته وضمانات المستثمرين، وأزمة توعية المستثمرين بمزايا الصناديق العقارية وترويجها بمصر.
