«آلاف الدعاوى في قضايا الإخلاء».. متى يصبح المستأجر مهددا بالطرد حال عدم السداد؟

وفقا للقانون، حدد موعدين للوفاء بأجرة السكن لا يجوز للمستأجر تجاوزه، ومحكمة النقض تصدت للأزمة بإتباع العرف المجتمعي فى تعيين موعد السداد
يواجه الآلاف من ملاك العقارات، العديد من المشكلات مع المستأجرين خاصة فيما يتعلق بمسألة تكرار عملية امتناع المستأجر أو تأخره عن المالك بموعد الوفاء بالأجرة المستحقة، حيث يأتى ذلك دون مبررات تقدرها المحكمة وتصدر حكمها عليه ب«الإخلاء»، وعلة هذا النص ترجع إلى إساءة استخدام المستأجر لحق في توقى الإخلاء لعدم سداد الأجرة والتأخر في ذلك بالسداد.

في التقرير التالي نلقي الضوء على إشكالية موعد الوفاء بالأجرة حال تأخر عنه المستأجر هل يصبح مهدد بدعوى الإخلاء، وهل هو اليوم الأول أم اليوم الأخير من الشهر أم له ميقات آخر؟ في الوقت الذي تكتظ فيه المحاكم المدنية بدعاوى وقضايا الإخلاء بين الملاك والمستأجرين – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدي عزام.
فى البداية، يجب أن نعلم أن القانون المدني لم يترك شاردة ولا واردة في هذا الشأن، وكذا محكمة النقض المصرية تطرقت لهذا الأمر في أحكامها بشكل مباشر حيث تنص المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977: "يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد، وذلك بإيصال مثبته فيه قيمة الأجرة فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة وإعطاء ‏سند المخالصة عنها فالمستأجر قبل مضى خمسة عشر يوما من تاريخ الاستحقاق أن يخطر ‏المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول بتسلمها خلال أسبوع".

وبناء على تلك المادة سالفة البيان أصبح هناك موعدان حددهم المشرع لسداد الأجرة لا يجوز للمستأجر تجاوزه:

1- الأسبوع الأول من الشهر.
2- أوالموعد المتفق عليه من العقد.
شرح مواعيد سداد الأجرة
أما فى حالة إذا خلا العقد من تحديد موعد لسداد الأجرة كان موعد السداد هو خلال الأسبوع الأول من الشهر بحيث عدم سداد المستأجر للأجرة حتى اليوم الثامن يكون متأخرا يعطى للمؤجر إقامة دعوى الإخلاء، أما إذا تضمن العقد تحديد موعد السداد تعين الأخذ به فلو نص العقد على تحديد سداد الأجرة في اليوم الأول من الشهر أصبح اليوم الثاني من الشهر دون السداد يعطى للمؤجر طلب الإخلاء، فالعبرة في تحديد ميعاد استحقاق الأجرة هي باتفاق الطرفين بالعقد فإذا خلا العقد من تحديد موعدها تعين تعجيلها في الأسبوع الأول من الشهر، وعلى ذلك لو كان المؤجر لديه حكم قضائي ضد المستأجر توقى فيه هذا الأخير موعد سداد الأجرة حق للمؤجر إقامة دعوى الإخلاء للتكرار في المواعيد أنفة الذكر – الكلام ل"عزام".
تصدى محكمة النقض للأزمة
محكمة النقض سبق لها وأن تصدت لتلك الأزمة المتعلقة بموعد الوفاء بالأجرة الذي لو تأخر عنه المستأجر هل يصبح مهدد بدعوى الإخلاء، وهل هو اليوم الأول أم اليوم الأخير من الشهر أم له ميقات آخر؟، وذلك في الطعن المُقيد برقم 2747 لسنة 68 ق جلسة 10/4/ 2000 – حيث أكدت أن المقرر بموجب الفقرة الأولى من المادة 586 من القانون المدني يلتزم المستأجر بدفع الأجرة في المواعيد المبينة بعقد الإيجار فإذا خلا الاتفاق من تحديد ميعاد الوفاء أتبع العرف في تعيين موعد هذا الوفاء فإذا لم يكن هناك اتفاق على مواعيد دفع الأجرة ولم يوجد عرف تدفع الأجرة مؤخرا لا مقدما لأنها لا تستحق إلا إذا استوفى المستأجر الانتفاع بالعين.
اتباع العرف فى السداد
وإذ كان النص في المادة 27 من قانون إيجار الأماكن 49 سنة 1977 في فقرتها الأولى - وما يقابله في القانون 52 سنة 1969 والقانون 121 سنة 1947 بعد تعديله بالقانون 24 لسنة 1965 - على أن العبرة في تحديد ميعاد استحقاق الأجرة هي أصلا باتفاق الطرفين بالعقد فإن لم يبينا فيه تاريخ استحقاقها تعين تعجيلها في الأسبوع الأول من الشهر الذي تستحق عنه ولم يجعلها في نهايته ولم يضع اعتبارا للعرف فبات هذا هو زمن الوفاء الذي يتعين على الطرفين احترامه، أما ما جاء بباقي فقرات المادة 27 سالفة البيان، فلا يعدو أن يكون تنظيما لسبيل يسلكه المستأجر بعد استحقاق الأجرة إذا شاء أن يسعى للوفاء بها.
تفادى تراكم دين الأجرة
ولا يشير هذا النص إلى ما ينبئ عن رغبة المشرع في تعديل زمان استحقاق الأجرة وإنما أراد وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون 24 سنة 1965 سالف البيان أن ييسر على المستأجر سبل الوفاء بالأجرة التي استحقت عليه بالفعل طبقا لنص الفقرة الأولى عند امتناع المؤجر عن استلامها بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات متى شاء ليتفادى تراكم دين الأجرة عليه وليس مهلة له ولا ميعادا جديدا لاستحقاق الأجرة، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى أن الدعوى تكون مقبولة متى رفعت بمجرد فوات ميعاد سداد الأجرة المنصوص عليه في عقد الإيجار سند التداعي فإن النعي يكون على غير أساس.