سؤال وجواب.. أثر تعديلات الشهر العقاري على الملكية وتوصيل المرافق للعقارات الحالية والجديدة

أقرت التعديلات التشريعية الأخيرة الصادرة على قانون الشهر العقاري بموجب القانون 186 لسنة 2020 بعض الإجراءات الجديدة المرتبطة بنقل ملكية العقارات، والتي تبرز أهميتها عند التعامل على العقارات سواء بالبيع والشراء أو التقديم على المرافق والخدمات.
وفي هذا التقرير استطلعت "الشروق" رأي المحامي والخبير القانوني أحمد راغب، حول طبيعة تلك التعديلات وأثرها على نقل ملكية العقارات وموعد سريانها.
1- في البداية ما هي تعديلات قانون الشهر العقاري؟
- في 5 سبتمبر 2020 صدر القانون رقم 186 لسنة 2020 بإضافة مادة جديدة برقم (35 مكرر) لقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، استحدثت هذه المادة طريقة جديدة لنقل الملكية بإجراءات معينة مستندة بالأساس لصدور حكم نهائي تثبت من خلاله الملكية.
ووفقا لهذه الطريقة يتم تقديم طلبات التسجيل للشهر العقاري، وبناء عليه يتم منح كل طلب رقم وقتي (مؤقت) بعد نشره بإحدى الصحف اليومية على نفقة صاحب الطلب، ويتحول الرقم الوقتي لنهائي في حال عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض، ويكون الاعتراض من أصحاب الشأن أمام محكمة الأمور المستعجلة.
2- وما علاقة تلك التعديلات بالتقديم على الخدمات والمرافق كالكهرباء والمياه والغاز؟
- التعديل الأخير وضع قيدا على شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الخدمات الأخرى، بأن حظر عليها التعامل مع صاحب (الشقة/ العقار) إلا بعد بعد تقديم الرقم الوقتي أو النهائي، بما يستلزم بصورة مباشرة أن يكون سبق له تقديم طلب لنقل الملكية.
3- ومتى يتم العمل بتلك التعديلات وتطبيق القواعد الجديدة؟
- القانون رقم 186 لسنة 2020 صدر في 5 سبتمبر 2020 ونص على أن يتم العمل به بعد 6 أشهر من تاريخ صدوره، وبالتالي فالإجراءات الجديدة يفترض أنها تطبق بداية من 6 مارس 2021 وبعد صدور اللائحة التنفيذية للقانون والتي ستحدد الإجراءات تفصيلاً.
3- وهل تطبيق القانون يلزم كل من اشترى (شقة/عقار) قبل صدور القانون باتباع إجراءات نقل الملكية الجديدة؟ وهل هو التزام على كل مالك عقار؟
- لا ترتب التعديلات الأخيرة في الوقت الحالي أية التزامات على ملاك العقارات والمتعاملين عليها قبل صدوره، غير أنه في حالة رغبة مالك الشقة/ العقار في التقديم على الخدمات أو المرافق (كهربا – عاز – مياه.. الخ) أو التعامل مع هذه الشركات لأي سبب مثل التقدم بطلب لنقل العدادات على اسم آخر، سيصبح وقتها مالك العقار ملتزما بالسير في الإجراءات الجديدة، نظراً لأن المرافق لن تتعامل معه إلا بمستند من الشهر العقاري.
4- وماذا عن عقود صحة التوقيع على العقد وما تم بها من تعاملات سابقة؟
- في كل الأحوال فإن أحكام صحة التوقيع بطبيعتها لا تثبت الملكية، ولكنها تثبت أن أطراف العقد وقعوا عليه وهو حكم ساري ونافذ، والإجراءات التي تمت بناء على تلك الأحكام تظل صحيحة ولا يجوز إبطالها، بمعنى أنه لو قدم مالك الشقة أو العقار حكم صحة التوقيع في أي مصلحة أو شركة لإتمام إجراء معين سيظل هذا الإجراء قانوني، وطالما المالك ليس في حاجة لنقل الخدمات أو التقديم على خدمات جديدة فلن يكون لديه أي مشكلة حالياً.
والجديد بشأن أحكام صحة التوقيع في التعديلات الأخيرة أنها لم تعد بذات الأهمية السابقة، ولن يستمر الإقبال عليها من مشتري الشقق/ العقارات لأن السبب في اللجوء إليها زال وهو أنها سند وحجة للتعامل مع الغير فيما يتعلق بالشقق/ العقارات.
5- في حالة شراء شقة /عقار كيف يتم نقل الخدمات والمرافق (كهربا – عاز – مياة.. الخ) في ظل التعديلات الأخيرة؟
- وفقا للتعديلات الأخيرة فيلزم عند الشراء مراجعة تسلسل الملكية والكشف عن الشقة/ العقار في الشهر العقاري والاتفاق مع البائع على مصروفات ورسوم نقل الملكية، نظرا لأن المشتري سيكون ملزماً بالسير في إجراءات التسجيل الجديدة.
وفي حالة امتلاك شقة/ عقار بالفعل وظهرت الحاجة للتقديم على خدمات/ مرافق ( كهربا – عاز – مياة ..الخ) يكون مالك العقار ملزم أيضاً بالسير في الإجراءات الجديدة.
6- وهل يمكن تحديد الإجراءات الجديدة والمصاريف والرسوم؟
- التعديل الأخير لقانون الشهر العقاري نص في الفقرة الأخيرة على أن اللائحة التنفيذية ستحدد إجراءات وقواعد تنفيذ التعديل، الأمر الذي يعني أن مجلس الوزراء سيصدر قرار باللائحة التنفيذية ستحدد الإجراءات الجديدة تفصيلاً.