اتش سي تخفض السعر المستهدف لمدينة نصر للإسكان والتعمير

أوصت شركة اتش سى لتداول الأوراق المالية بزيادة الوزن النسبي لسهم مدينة نصر للإسكان والتعمير، مع تخفيض السعر المستهدف بنسبة 44% تقريبا إلى 7.05 جنيه مصري/سهم؛ مما يترجم الي مضاعف صافي الاصول السهم المتوقع يبلغ 0.35x لعام 2020، في حين أن السهم يتم تداوله عند نصف قيمة هذا المضاعف.
قالت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأن فيروس كورونا تسبب في تفاقم صعوبة الظروف التي يمر بها القطاع العقاري، مما أثر على معدل تسليم الوحدات والمبيعات الاولية، حيث أثر ضعف قدرة القوة الشرائية على مبيعات القطاع العقاري في عام 2019 مما أدى إلى نمو المبيعات الاولية بنسبة 7٪ فقط على أساس سنوي، بينما أدى فيروس كورونا إلى تفاقم وضع المبيعات ومعدل تسليم الوحدات.
أضافت السعدني أن مدينة نصر للإسكان والتعمير استثناء خاصةً أنها كانت تواجه منافسة شرسة في شرق القاهرة، بالإضافة إلى تأخر في تسليم وحداتها. على الرغم من قوة ميزانيتها العامة نسبيًا (بلغت نسبة صافي الدين إلى حقوق الملكية 0.39 مرة في الربع الثاني من عام 2020) ، نعتقد أن الشركة كانت تواجه بعض النقص في السيولة، بسبب احتياجها للإنفاق على البنية التحتية بشكل رئيسي في مشروع سراي (Sarai) ، فضلاً عن خطط السداد المريحة التي قدمتها إلى السوق خلال إطلاق مشروع سراي (Sarai) في أواخر عام 2016. لحل هذه المشكلة، قررت الشركة: (1) طرح مخزون بخصومات نقدية تصل إلى 50٪ لمخزون قيمته 500 مليون جنيه مصري، بغرض إعطاء الأولوية للتدفقات النقدية على حساب الربحية، (2) اللجوء إلى القروض من خلال توقيع قرض مشترك بقيمة 2.19 مليار جنيه مصري مع مجموعة من البنوك (تتوقع الإدارة فقط سحب حوالي 1.40 - 1.50 مليار جنيه مصري من التسهيلات خلال 2020)، (3) التركيز على بيع قطع أراضي تجارية بطريقة استثنائية، و (4) طرح مشروع ( Sarai Mansions) بقيمة قدرها حوالي مليار جنيه مصري، إذ يُعد بيع أراضي سكنية للأفراد، مما يقدم منتجًا مختلفًا لمحفظة الشركة. الجدير بالذكر أن الشركة أخرت موعد التسليم
وحداتها حاليًا إلى 4 سنوات من 3 سنوات سابقًا لاستيعاب تأخر تسليم وحداتها. عملت الشركة على زيادة حجم ارصدة حجز العملاء بشكل مطرد، والتي نمت بمعدل نمو سنوي مركب لل 3 سنوات الماضية بنسبة 28٪، لتبلغ 8.53 مليار جنيه مصري في الربع الثاني من عام 2020، ومن المتوقع أن يكون عام 2020 عامًا قويًا بالنسبة لتسليم وحدات الشركة حيث كانت تستهدف تسليم حوالي 2500 وحدة، أي 14.1 ضعف عدد الوحدات المسلمة العام السابق. مع الآثار الاقتصادية لفيروس كورونا الذي يؤثر على جميع القطاعات بشكل عشوائي، نعتقد أن الشركة قد لا تكون قادرة على تحقيق هذا الهدف، مما يؤثر بشكل أكبر على وتيرة دورة التنفيذ."
أضافت مريم السعدني: "نتوقع أن تحقق الشركة إجمالي مبيعات اولية قدرها 14.6 مليار جنيه مصري خلال الفترة من 2020 – 2022 بمعدل نمو سنوي مركب لل 3 سنوات القادمة بنسبة 3% تقريبا: نتوقع تحصيل 21.8 مليار جنيه مصري خلال الفترة 2020-2030 ونتوقع ان تقوم الشركة بإنفاق استثماري بقيمة 9.22 مليار جنيه مصري خلال الفترة 2020-2025. في تقديراتنا، نأخذ في الاعتبار المراحل التي تم إطلاقها من تاج سيتي (Taj City) (بما في ذلك تاج سلطان، تي زون، شاليا، ليك بارك ستوديوز، وكوبالت) وسراي (Sarai) بما في ذلك Taval و Croons Condos و S2 و Cavana Lakes ، بينما نستبعد المبيعات المستقبلية لمشروع مدينة نصر لمشترك مع شركة بالم هيلز للتعمير ) كابيتال جاردنز) ونحتسب فقط دفعات حجز العملاء الحالية للمشروع). نتوقع الحفاظ على دفعات حجز العملاء للشركة عند مستوياتها الحالية لأنها تقوم يتسليم S1 في سراي (Sarai) التي طرحتها في الربع الرابع من 2016. كما قمنا بتمديد فترة التحصيل عبر محفظة مشاريع الشركة لتتضمن سياسة تسهيلات الدفع
التي تنتهجها الشركة في مبيعاتها حيث أن خطة 7 و8 سنوات هي الأكثر انتشارًا حاليًا. نستبعد مشروع حدائق نصر من توقعاتنا ونقيم مخزون المشروع بقيمته الدفترية. على الرغم من توقعاتنا بالتأخر في تسليم الشركة لوحداتها، فإننا نتوقع أن تبلغ ايرادات الشركة 2020-2025 مبلغ 19,7 مليار جنيه مصري، بمتوسط إجمالي ربح يبلغ 10.1 مليار جنيه مصري، أي بهامش ربح يقدر ب 51٪ز نتوقع أن يكون لعروض الخصم النقدي للشركة تأثير ضئيل على متوسط فترة تحصيل محفظة العملاء واوراق القبض وعلى هوامش ربحها، حيث ان قيمة الوحدات المباعة بخصم نقدي حوالي 500 مليون جنيه مصري فقط، أي 5٪ من رصيد محفظة العملاء واوراق القبض."
اختتمت محللة القطاع العقاري في اتش سى تقييمها قائلة: " نخفض السعر المستهدف بنسبة 44% تقريبا ليصل إلى 7.05 جنيه مصري/سهم ولكننا نبقي على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي لسهم الشركة: نعتمد على منهجية خصم التدفقات النقدية (DCF) في تقييمنا لمشاريع الشركة العقارية وهما، تاج سيتي وسراي (Sarai)، ونقيم مخزون الأراضي غير المطوَّرة للشركة من خلال احتساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المحتملة من تطوير هذه الأرض في المستقبل، وباستخدام المخطط الرئيسي لكل قطعة أرض. نستثني المبيعات المستقبلية من كابيتال جاردنز من تقييمنا بسبب عدم وجود رؤية واضحة حول عمليات الإطلاق المستقبلية وبطء وتيرة المبيعات، مع مراعاة فقط دفعات حجز العملاء الحالية للمشروع. بلغ المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال المتغير لل 5 سنوات نسبة 16.6٪. تضمن السعر المستهدف في حساباتنا، على 27٪ جاءت من خصم التدفقات النقدية (DCF) و 73٪ من تقييم الأرض، مع احتساب قيمة خصم التدفقات النقدية (DCF) عند 2.90 جنيه مصري/سهم ، وقيمة الأرض غير المطورة عند 5.14 جنيه مصري/سهم ، بينما يخصم مركز الدين الصافي المقدر ب 1.42 مليار جنيه مصري ما قيمته 0.99 جنيه مصري/سهم وينتج عنه السعر المستهدف 7.05 جنيه مصري للسهم. يضع السعر المستهدف لدينا الشركة عند مضاعف صافي الاصول قيمته 0,35، أي عائدًا محتملًا بنسبة 107٪ تقريبا على سعر إغلاق السهم في 25 أغسطس البالغ 3.41 جنيه مصري/سهم، مما يقودنا إلى الحفاظ على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي. نقدر أن السهم يتم تداوله عند مضاعف صافي الاصول متوقع لعام 2020 قيمته 0.17، وهو أقل من متوسط الشركات النظيرة في القطاع البالغ 0.28. وفقًا لأرقامنا، يحتسب السوق 406 جنيهًا مصريًا/متر مربع للأراضي غير المطورة للشركة مقارنةً بتقييمنا البالغ 1395 جنيهًا مصريًا/متر مربع (أقل بنسبة 33٪ من القيمة المقدرة لدينا سابقا والبالغة 2076 جنيه مصري/متر مربع)، وتمثل خصم بنسبة 71٪ تقريبا على أسعار السوق."