حسين صبور: السوق يحتاج لمساحات كبيرة تعوض فترات التوقف خلال الأعوام الماضية بدر الدين: ارتفاع أسعار الأراضي المطروحة وخوف المستثمرين من التعاقد مع الحكومة أسباب رئيسية لفشل الطرح الأخير فتح الله فوزي: ضرورة استحداث نظام طرح يتسم بالمرونة بحسب كل منطقة لاستيعاب الاستثمارات الجديدة بالسوق رغم انتظار دام لأكثر من ثلاث سنوات فى انتظار الحكومات المتعاقبة علي البلاد لطرح أراضي جديدة للمستثمرين لتلبية تعطش السوق بعد نفاذ محافظ أراضي المستثمرين وزيادة الطلب علي العرض بالسوق العقارية الا إن الفشل كان حليف هذا الطرح . كافة مقومات النجاح توافرت في الطرح الجديد للاراضي الذي قامت به هيئة المجتمعات العمرانية تتوافر فيه كافة العوامل التي تدعم نجاحه من تعطش السوق لطرح أراضي استثمارية جديدة بعد توقف دام لنحو 3 سنوات عن الطرح ، وكذلك نفاذ مخزون الأراضي الاستثمارية لدى عدد كبير من الشركات العقارية ، بالإضافة إلى توجه السوق نحو التحرك واستعداد عدد كبير من المستثمرين العقاريين المحليين والأجانب لضخ استثمارات جديدة بالسوق، ولكنه لم يحقق آمال المستثمرين أو هيئة المجتمعات لتبقى نظم الطرح هي كلمة السر الوحيدة في فشل الطرح . وتجلت آثار هذا الفشل في طرح 84 قطعة ب18 مدينة جديدة بنظام المظاريف المغلقة منها 43 قطعة لم تتلق الهيئة أى عروض لشرائها، بالاضافة الى تقدم عرض وحيد لبعض القطع وذلك فى مدن 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة وبرج العرب والعاشر من رمضان رغم حيوية وأهمية هذه الأماكن بالنسبة للمستثمرين،والذين أكدوا ارتفاع أسعار الأراضي المطروحة وصغر حجم المساحات المعروضة. المستثمرين طالبوا الحكومة بضرورة البت في نظم الطرح القائمة للوصول لنموذج يتسم بالمرونة بحسب طبيعة الأرض وعدم الاقتصار علي نظام المزايدة فقط وعدم اللجوء اليها إلا في أضيق الحدود اضافة الى احترام تعاقداتها والانتهاء من التسويات التي تبرمها مع المستثمرين وهو ما يبث الثقة في القطاع مجددا . من جانبه يرى المهندس حسين صبور رئيس شركة الأهلي للتنمية العقارية أن هذا الطرح كشف عن الوضع الحقيقي للسوق العقارية والذي يحتاج لمساحات استثمارية كبيرة تعوض فترات التوقف التي لحقت بالمستثمرين العقاريين خلال الثلاثة سنوات الماضية، وهو ما لم يتوفر بهذا الطرح،مشيرا إلى أن الطرح بنظام المظاريف المغلقةهو النظام المتوفر بالسوق حاليا. وأوضح أن الطرح بنظام المزايدة يتسبب في رفع أسعار الأراضي بشكل غير مبرر كما حدث مؤخرا بمزاد مدينة القاهرة الجديدة، كما أن نظام التخصيص لم يعد متاحا بعد قرار وزارة الإسكان بعدم تخصيص أراضي للمستثمرين،لذا يبقى النظام المتاح هو الطرح بنظام المظاريف المغلقة رغم عدم نجاح الطرح الأخير بنفس النظام. وأضاف صبور أنه من غير المتوقع قيام الحكومة بتعديل نظم طرح الأراضي خلال الفترة الحالية في ظل قصر الفترة الزمنية التي ستقضيها هذه الحكومة والتي من المقرر إنتهاء عملها بعد إختيار رئيس جمهورية دائم وتشكيل حكومة جديدة. ومن ناحيته قال المهندس ممدوح بدر الدين رئيس مجموعة بدر الدين للاستثمار العقاري إن هناك العديد من الأسباب التي أدت إلى تراجع إقبال المستثمرين العقاريين على الأراضي التي طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية مؤخرا بنظام المظاريف المغلقة والتي يأتي في مقدمتها استمرار الطرح بنفس الآليات المتبعة دون تغييرها والتي لا تحقق الأهداف المرجوة منها،في الوقت الذي أعلنت فيهه الوزارة توقفها عن تخصيص الأراضي للمستثمرين. وأضاف بدر الدين أن هذه الأسباب تتضمن الإضطرابات السياسية والأمنية المستمرة والتي تدعم حالة الترقب لدى المستثمرين العقاريين والتفكير قبل البدء في اي استثمارات جديدة في ظل هذه الأوضاع، بالإضافة إلى نقص السيولة لدى عدد كبير من المستثمرين،وكذلك خوف المستثمرين من التعاقد مع أي جهة حكومية مخافة تراجع الحكومة عن تعاقداتها في أية وقت كما حدث قبل ذلك. وأوضح أن الطرح الأخير للاراضي شهد ارتفاعا كبيرا في أسعار الأراضي المطروحة وهو ما تسبب في عدم الإقبال على تقديم عروض ل 43 قطعة أخرى رغم المطالب المستمرة من المطورين العقاريين منذ أكثر من عامين بطرح أراضي جديدة نتيجة نفاذ مخزون الأراضي لدى عدد كبير من المطورين العقاريين. ومن ناحيته قال المهندس فتح الله فوزي رئيس شركة المستقبل للتنمية العمرانية أن طرح الأراضي بنظام المظاريف المغلقة يعد الأسلوب الذي يتناسب مع المرحلة الحالية رغم ضعف نتائجه،وخاصة مع الفترة المؤقتة التي تقضيها الحكومة الحالية،خاصة مع صعوبة العودة لطرح الأراضي بنظام التخصيص. وطالب فوزي الحكومة بالبحث عن طرق جديدة لطرح الأراضي للمستثمرين تتسم بالمرونة في طرح الأراضي بحيث يتناسب الطرح مع طبيعة كل أرض،وهو ما يجب أن يتم بسرعة لاستيعاب خطط العديد من المستثمرين المحليين والأجانب لتطوير مشروعات جديدة خلال المرحلة المقبلة. ويرى فوزي أنه لا يمكن الاستغناء عن نظام التخصيص وذلك لتنمية الأراضي التي لم تصل إليها يد المستثمرين من قبل، وخاصة أن هذه الطريقة كان لها الفضل في تنمية العديد من المشروعات مثلما تم في 6أكتوبر منذ 20 سنة والتي تم منح الأراضي للمستثمرين بها بنظام التخصيص عندما كانت المدينة صحراء. وأشار إلى أن صغر حجم المساحات المعروضة في الطرح لاترضي المستثمرين والتي تتنوع بين 10 و12 و15 فدان للقطعة كما هو الوضع بمدينة القاهرة الجديدة وكذلك 7 قطع فى مدينة 6 أكتوبر بمساحات من 11 إلى 97 فداناً بإجمالى 400 فدان فى المدينة بالكامل، بالإضافة إلى 4 قطع فى مدينة العاشر من رمضان، و6 فى السادات، و8 فى برج العرب، وواحدة فى العبور، وأخرى فى مدينة بدر، و4 فى اسيوط الجديدة وقطعتين فى طيبة الجديدة ومثلهما فى سوهاج الجديدة، وقطعة فى الفيوم الجديدة وهي مساحات لا تتناسب مع مطالب المستثمرين بتوفير أراضي استثمارية. وأوضح ماجد شريف رئيس شركة هايدك بارك للتطوير العقاري أن الحكومة يجب أن تقوم بدراسة المناطق التي يوجد بها أراضي جاهزة للاستثمار العقاري وتحديد نظم الطرح التي تتناسب مع كل أرض وهو ما يجعل هناك تنوع في أنظمة الطرح بما يتناسب مع كل مشروع،مشيرا إلى أن هناك العديد من العوامل التي أدت لتراجع إقبال المستثمرين على الطرح الأخير. وأشار إلى أن تخوف العديد من المستثمرين من المخاطرة بالإشتراك بهذا الطرح من ضخ رؤوس أموال جديدة بالسوق والتعاقد على هذه الأراضي تسبب في تراجع الإقبال،وارتفاع الأسعار بما لا يتناسب مع طبيعة المساحات المعروضة. وأكد المهندس محمد عبادى العضو المنتدب لشركة المعمارى العامة للإنشاءات أن تراجع الدولة عن طرح أراضي تتناسب مع حاجة المستثمرين العقاريين أدى لتوقف حركة الاستثمار بالقطاع في الوقت الذي أكد فيه عدد من المستثمرين استعدادهم وخططهم لضخ استثمارات جديدة في ضوء التحسن النسبي للأوضاع السياسية والأمنية،لافتا إلى أن الطرح الأخير كان من المفترض أن يحدد أسعار الأراضي بما يتناسب مع وضع السوق وحركة الاستثمار وليس وفقا لقوانين الوزارة في الطرح والتي لا تراعي هذه الظروف. ويرى عبادي أنه بالنظر للأوضاع الحالية سياسيا واقتصاديا من الممكن أن يكون الأفضل بين النظم المتاحة وليس الأفضل على الإطلاق، وذلك مقارنة بنظم المزايدة والتخصيص،مؤكدا أن نتائج الطرح الأخير تجبر الحكومة على تغيير نظام الطرح والتخلص من عيوب النظم القائمة بالفعل على أن يكون نظام الطرح متزنا لتحقيق مصالح الدولة في التنمية وكذلك صالح المستثمر في الحصول على الأرض بثمن لا يخل بمنظومته الربحية. وأكد أيوب عدلي أيوب رئيس شركة رمكو للانشاءات السياحية أن الطرح الأخير لم يشهد تواجدا مكثفا من كبار المستثمرين العقاريين ولكنه شهد تواجدا مكثفا من الشركات العقارية المتوسطة وهو ما أدى إلى عدم إنهاء كافة الأراضي المطروحة وعدم تقديم عروض على بعضها. وأشار أيوب إلى أن إتجاه العديد من المستثمرين المحليين والأجانب لضخ استثمارات جديدة بالسوق العقارية يلزم الحكومة بضرورة تعديل نظم الطرح الحالية رغم قصر الفترة التي ستقضيها الحكومة،لافتا إلى أن هذه القضية لا تحتمل تطبيق ظاهرة الأيدي المرتعشة بها وضرورة البت بها في أسرع وقت،وخاصة مع الإتجاه نحو تطبيق باقي الاستحقاقات الديمقراطية. ويرى المهندس صلاح حجاب الخبير العقاري أن هناك العديد من العوامل التي تجعل الحكومة الحالية غير قادرة على البت في أنظمة طرح الأراضي حاليا أهمها؛قصر فترة تولي الحكومة الحالية ووجود قائمة أولويات كبيرة لدى الحكومة منها تلبية الإحتياجات الأساسية للمواطنين وإنهاء مشروعات إسكان محدودي الدخل. وأشار إلى أن طرح الأراضي بنظام المزايدة يتسبب في تعطيل عملية التنمية وخاصة أنه يتنافى مع الهدف الأساسي للتنمية بأن يقوم المستثمر بتطوير الأرض في إطار خطة تنموية شاملة للحكومة بحيث يكون هناك تكامل بين المطور والدولة. وأوضح حجاب أن الحكومة في حاجة شديدة للبحث عن آلية جديدة لطرح الأراضي بنظام جديد يوفر الأراضي للمستثمرين ويحقق فائدة تنموية ولا يوجد به شبهة فساد ويكون ذوعائد مادي للدولة،وهو ما يجب أن يتم بسرعة لإنهاء حالة النقص من المعروض من الأراضي ويعيد تشغيل السوق العقارية وال100 صناعة المرتبطة بها.
