كلاهما باطل.. إلغاؤهما واجب!.

الإيجارات القديمة.. أزمة مستحكمة بدأت فعالياتها قبل نصف قرن.. صنعها قرار وقتى انحصر نظره تحت قدميه.. ولم يضع فى تفكيره العواقب البعيدة القادمة.. التى شكلت كوارث لم تقدر على مواجهتها حكومات كثيرة متعاقبة!.
نعم.. الإيجارات القديمة أزمة تعقدت واستحكمت وخلفت أوضاعًا جديدة لم تكن فى الحسبان.. ولكن ليست مستحيلة الحل!.
نعم.. ظلت سنوات ممنوعا الاقتراب منها.. نتيجة «للخلطة» الغريبة التى غلفوها بها!. خلطة المصالح الشخصية التى تحالفت مع الأفكار الثورية.. و«تَغَطَّت» بشعارات العدالة الاجتماعية!. لهذا السبب بقيت «الإيجارات القديمة».. «مُحَصَّنَة» بالمصالح الشخصية المستفيدة من بقائها.. وليس المقتنعة بعدالة استمرارها!.
النقاط التالية محاولة لإلقاء الضوء على أزمة.. نحن من صنعناها.. ونحن من نكتوى بنيران استمرارها وبقائها.. ونحن القادرون على فك طلاسمها وحلها.. ليس لأنها فقط تعيد حقوقًا لأصحابها.. إنما لأنها الحل الجذرى لأزمة الإسكان بمصر.. التى ظهرت بقانون الإيجارات القديمة.. واستحكمت بتوالى آثاره البالغة السلبية.. وازدادت تعقيدًا بقانون الإيجارات الجديدة!.
1 بداية لابد أن نتفق.. على أن فتح ملف الإيجارات القديمة.. ليس معناه الانحياز للملاك على حساب المستأجرين!. هذا كلام باطل و«فارغ» من أى مضمون.. بل تسطيح لمشكلة.. هى التى صنعت أزمة الإسكان والتى لن تُحَل إلا بإلغاء الإيجارات القديمة.. وقبلها.. الإيجارات الجديدة.. التى هى أم الكوارث!.
2 وقت ظهور قانون الإيجارات القديمة.. مصر لم تكن تعرف «حاجة» اسمها التمليك!. مصر سوق العقارات بها.. لا يوجد بها إلا الوحدات السكنية المؤجرة.. وكلها يملكها أفراد.. اختاروا العقارات المؤجرة نشاطًا لهم يمثل استثمارًا يرضيهم والمعادلة الأصعب.. أن هذا الاستثمار يُرضِى المستأجرين.. وهو ما خلق استقرارًا دفع الكثيرين للاستثمار فى مجال العقارات المؤجرة.. التى كان فيها المعروض من شقق.. أكثر بكثير من المطلوب!. وبالطبع انعكس ذلك على أسعار الإيجارات التى كانت فى متناول الجميع!. كل المستويات.. موجود لها شقق تناسبها.. بأسعار إيجار تلائمها!.
3 هذا الوضع قائم وموجود من زمن واستمر حتى الستينيات.. التى كانت نقطة تحول من الرأسمالية إلى الاشتراكية.. وشاهدًا على قرارات تأميم الحكومة.. لشركات ومصانع وبنوك وأراض زراعية.. تحولت من ملكية خاصة لأفراد وعائلات.. إلى ملكية الحكومة!. فى ظل هذا المناخ الاشتراكى.. اتضح أن سوق العقارات ملكية خاصة.. وصعب تطبيق التأميم عليه.. ولابد من إيجاد قرار «ثورى» له!. لابد أن تشمله «رياح» الاشتراكية.. رغم أن الحكومة لن تستطيع القيام بدور القطاع الخاص فى بناء العقارات وتأجير الشقق!. ورغم أن العلاقة بين المالك والمستأجر.. لا توجد فيها شائبة تشوبه!. فإن أحدا لم يلتفت لما سيحدث.. عندما يبتعد المُلَّاك عن الاستثمار فى سوق العقارات!. فإن أحدا لم يتوقع أن يظهر إلى الوجود.. وحش اسمه التمليك!. النتيجة.. توقفت تمامًا سوق الإيجارات بمفهومها الذى عاش سنوات وفاقًا بين المالك والمستأجر.. وظهر وحش متوحش اسمه التمليك.. «وجَتْ الحكومة تكحلها.. عمِتْها».. أرادت عودة الإيجار لكسر شوكة التمليك.. فأصدرت كارثة اسمها قانون الإيجار الجديد.. وأصبح فى مصر «قانونان» للإيجار.. وهذه وحدها مسخرة!.
4 قانون الإيجارات القديم.. بسببه ظهرت أزمة الإسكان.. لأن المعروض من شقق واحد على عشرة من المطلوب!. لأن الشقة الإيجار المتعارف عليه سنوات طويلة والتى تناسب جميع المستويات.. لم تعد موجودة بعد ظهور قانون الإيجارات القديمة.. الذى نسف العلاقة بين المالك والمستأجر.. وصنع عقدة كراهية بينهما تتوارث من جيل إلى جيل!.
استثمار الأفراد لفلوسهم فى بناء الشقق المؤجرة توقف.. لأن العلاقة بين المالك والمستأجر.. القائمة على العرض والطلب.. تم نسفها ولم تستطع الحكومة القيام بدور المالك وبناء الشقق المؤجرة!. من هنا بدأت الأزمة.. التى تضاعفت بظهور التمليك.. وتوحشت بالإيجار الجديد!.
5 الحكومة فى أعقاب صدور قانون الإيجارات القديمة.. حاولت أن تقوم بدور المالك.. وقامت ببناء الشقق المؤجرة.. الذى عرفناه بما يسمى المساكن الشعبية!. الحكومة وحدها لن تقدر على سد احتياجات السوق!. الحكومة قامت ببناء مساكن شعبية فى كل محافظات مصر.. وفى الأحياء الشعبية بالقاهرة!. وفرت آلاف الشقق.. بأسعار إيجار قليلة فى متناول الجميع!. حلت المشكلة وقتها.. أى فى عَقْد الستينيات.. وتوقفت لأنها لن تستطيع.. وبالتوقف عن بناء المساكن الشعبية المؤجرة ظهرت المشكلات التى لم تخطر على بال أحد!.
6 دائمًا وأبدًا هناك أثرياء الحروب والأزمات!. بدأت مصر تعرف أزمة العثور على شقة!. ومثلما تنشق الأرض عن نصاب بمجرد ظهور طماع.. يظهر أثرياء الأزمة.. لحظة ظهور خلل بين العرض والطلب!. المستثمرون فى العقارات.. الذين يؤجرون الشقق بما يتلاءم وظروف الناس.. توقفوا!. أزمة الشقق السكنية باتت واقعًا!. هنا ظهر أثرياء الأزمة!. ظهر مصطلح «الخلو».. وكان البذرة التى أنبتت «شجرة» التمليك!. أرادوا معاقبة من يستثمرون فلوسهم فى شقق للإيجار فى متناول الجميع.. فظهر لهم من أصبحوا «أباطرة» التمليك!. خنقوا من كان يمتلك عمارة بها عشر شقق يؤجرها بالتراضى.. ويحل للدولة مشكلة توفير الشقق.. خنقوهم باعتبارهم أغنياء وأثرياء ولا يجوز أن يتحكموا فى العباد!.
رحل من كانوا يبنون عمارة يؤجرون شققها.. ببضعة جنيهات.. وجاء من يمتلكون مئات العقارات.. من قصور وفيلات وشقق فاخرة.. تبدأ من رقم بالآلاف يفوق إمكانات من كانوا يعيشون فى الإيجار.. ونهاية بأرقام فلكية لطبقة بعينها لا تمثل القاعدة العريضة للشعب!.
7 هؤلاء هم سادة سوق العقارات.. وهم النتاج الطبيعى لقرار خاطئ اسمه قانون الإيجارات!. هؤلاء لا علاقة لهم باحتياجات وأحلام ثلثى شعب مصر!. هؤلاء.. ما إن ظهر قانون الإيجارات الجديد.. حتى جعلوه يسير وفقًا لإرادتهم.. التى يحكمها الربح ولا شىء سوى أكبر ربح فى أقل وقت!. العثور على شقة صعب.. بل يقترب من المستحيل.. لأن المعروض من شقق يناسب نسبة قليلة من الشعب.. لأن المعروض شقق تمليك تباع بالمتر المربع.. والمتر ثمنه بضعة آلاف.. وهذا فوق طاقة أغلبية الشعب!. ظهر الإيجار الجديد.. وبالتطبيق اتضح أنه امتداد للتمليك!. الإيجار أكبر من نصف دخل الشاب!. الإيجار مرتبط بمدة زمنية.. بانتهائها يرحل الشاب عن الشقة أو يخضع لما يمليه عليه المالك من ارتفاع الإيجار وأشياء أخرى.. والحالتان أسوأ من بعضهما.. ويكفى أنك تعيش فى مكان تعلم أنك سترحل عنه إجبارًا.. لمكان لا تعرفه!. تعيش فى مكان.. إيجاره قابل للزيادة دون سقف.. زيادة لا تتناسب مع الدخل!. تعيش فى مكان.. يُجْبرك على الإحساس بالغُرْبَة وأنت فى وطنك.. لأن الاستمرار من عدمه فى المكان.. مرتبط بمزاج وحسابات المالك!. خلاصة القول.. إنه إذا كان قانون الإيجارات القديم.. سحق المالك وجَرَّدَه من حقوقه.. فإن الإيجارات الجديد.. سَلَّمَ المستأجر.. تسليم مفتاح للمالك.. ليفعل ما يشاء!.
8 الآثار المدمرة لقانون الإيجارات القديم لا تُحصى.. آخرها الإيجارات الجديد.. ولولا الإيجارات القديم.. ما كنا سمعنا عن الجديد.. لكنه نصيبنا!.
أزمة الإسكان التى ظهرت فى بداية السبعينيات.. جاءت نتيجة حتمية للإيجارات القديم الذى أجبر كل من يستثمر فى بناء العقارات وتأجير وحداتها.. أجبرهم على التوقف.. فانعدم وجود شقة للإيجار.. وبدأت أزمة الإسكان وتعقدت أزمة الإسكان واستمرت أزمة الإسكان من السبعينيات حتى الآن!.
قانون الإيجارات القديم.. أقحم نفسه فى علاقة سوية بين المالك والمستأجر قائمة على العرض والطلب.. وأفسد هذه العلاقة التى لم يشكُ المستأجر منها!. أفسدها عندما أجبر القانون المالك على قبول تخفيض الإيجارات التى هى أصلا تناسب المستأجر وترضى المالك!. هذا القرار كتب نهاية الشقة الإيجار.. وباختفائها بدأت أزمة الإسكان التى لم تكن الحكومات التالية على استعداد لها.. وظهرت مشكلة لم تكن فى الحسبان بين المُلَّاك والمستأجرين!. إيجارات شقق عمارة بالكامل.. ربما لا تغطى صيانة العمارة!. المستأجر استقوى بالقوانين الكثيرة التى قصمت ظهر المالك!. المستأجر لا يريد أن يشارك فى صيانة العمارة التى يعيش فيها.. تقريبًا «ببلاش»!. وعليه!.
الثروة العقارية التى عندنا.. باتت فى خطر لإهمال الصيانة!. فى ثلاث سنوات وقع 661 حادث انهيار عقارات.. تسببت فى وفاة 304 أشخاص!. فى محافظة القاهرة وحدها 67 ألف وحدة سكنية ذات خطورة داهمة.. والسبب عدم الصيانة.. لأن السكان يرفضون وإجمالى إيجار العمارة.. ملاليم!. الحماية المدنية بوزارة الداخلية.. رصدت 61 حادث انهيار بالقاهرة وحدها فى شهر مارس الماضى!. فى مصر كلها 300 ألف عقار خطر و100 ألف عقار لا يجدى معها أى ترميم!.
9 الإيجار القديم هو الذى أفسد علاقة المستأجر بالمالك!. السبب الرئيسى للحالة السيئة التى وصلت لها عقارات لم يمض عليها 40 و50 سنة.. وهذه العقارات كانت ومازالت.. عصب الثروة العقارية عندنا!.
الإيجار القديم.. أبعد القطاع الخاص فاختفت الشقة الإيجار التى تناسب كل المستويات!. الفراغ الذى نجم عن غياب الشقة الإيجار.. ظهر فيه.. مقدم الإيجار.. ثم الخلو.. وكلاهما مقدمة لوحش قادم اسمه التمليك.. أرادت الحكومة تحجيمه.. فأصدرت الإيجار الجديد.. وكأنها تعاقب المستأجر على ما فعله فى المالك بواسطة الإيجار القديم!.
10 أزمة الإسكان قائمة رغم الجهود الرهيبة التى تبذلها الحكومة فى بناء المساكن!. الأزمة قائمة.. لأننا ببساطة نزيد مليونى نسمة كل سنة!. فى سنة 2017 التى نقترب من نهايتها.. زدنا مليونى نسمة!. هذه الزيادة وحدها بعد 6 سنوات فقط تحتاج 2000 مدرسة!. وبعد 25 سنة تحتاج مليون شقة!.
11 نستطيع مواجهة المشكلة وإيجاد حلول لها!. الحل عند الحكومة.. وإلغاء قانون الإيجارات القديمة والجديدة.. أولى خطوات الحل!.
بعيدًا عن المزايدات والشعارات.. لابد من تصحيح الأوضاع بقانون جديد يحترم الملكية الفردية ويراعى الفوارق الاجتماعية ويضمن لها الحياة الكريمة.
العقارات التى تؤجرها الحكومة بقانون الإيجارات القديم.. تعود لأصحابها فورًا!. هذه العقارات تمثل 25% من العقارات الإيجار القديم.. وعودتها لأصحابها انفراجة لهم وللسوق.. لأن جزءًا كبيرًا منها تجارى والمتبقى سكنى!.
الشقق المغلقة فى مصر حكاية!. الجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء يقول: عندنا مليون وحدة مغلقة لوجود الأسرة بالخارج.. وهؤلاء أهالينا الذين يعملون خارج مصر.. إعارة أو ما شابه!. عندنا 3.156 مليون وحدة مغلقة لوجود مسكن آخر!. عندنا 4.860 مليون وحدة مكتملة البناء والتشطيب وخالية!. عندنا مليونا وحدة سكنية مغلقة بسبب الإيجار القديم!.
الشقق المغلقة هذه.. إما أن أصحابها انتقلوا إلى المجتمعات الجديدة وأبقوا على الشقة المغلقة.. أو هاجروا للخارج وأبقوا عليها مغلقة.. وكلاهما يدفع الإيجار أول كل سنة فى المحكمة!. القانون الجديد يفسخ أى عقد إيجار شقة مغلقة.. صاحبها هاجر للخارج ولا يقيم فى مصر.. أو يمتلك وحدة سكنية بمصر!.
حل عادل لا يقبل مزايدات.. بمقتضاه سوق العقارات تستقبل مليونى شقة!. هذا العدد من الشقق.. ضربة فنية قاضية لأزمة الإسكان!
12 هناك إيجارات قديمة لشقق.. يقطنها سكان دُخُولُهم.. تسمح بأن ينص القانون الجديد.. على إعادة النظر فى قيمة الإيجار بما يتناسب مع المثل فى نفس المكان.. وإما أن يقبل الساكن الذى ظروفه المادية تسمح بالزيادة أو يترك الشقة لمالكها.
13 تبقى حالات أهالينا الذين لا تسمح ظروفهم المادية برفع الإيجار!. هؤلاء لا مساس بهم.. والحكومة مسئولة عن تعويض المالك.. من صندوق الضرائب العقارية التى ستقبضها الحكومة.. بمجرد إلغاء قانون الإيجارات القديمة!. المتوقع قرابة ال 40 مليار جنيه ضرائب للحكومة.. هى حاليًا ضائعة عليها.. بسبب الإيجارات القديمة!.
بالمناسبة.. إلغاء قانون الإيجارات القديمة.. يرفع إيرادات وزارة الأوقاف من العقارات والأراضى التى تملكها ومؤجرة.. يرفع الإيرادات تريليون جنيه!.
14 بالتزامن مع هذه الخطوات.. تتوقف الحكومة عن بناء الشقق التمليك.. وتعوض الحكومة ضحايا قانون الإيجار الجديد.. بأن تضاعف أعداد الوحدات السكنية التى تبنيها.. وتطرحها جميعًا للإيجار.. لأجل عودة الشقة الإيجار!.
قيمة عقد الإيجار للشقة لا يزيد على 20٪ من دخل الشاب!. الحكومة تبنى ثلاثة نماذج.. الأول للشباب غير المتزوج والثانى للأسرة الصغيرة والثالث للأسرة المكونة من زوج وزوجة وطفلين أو ثلاثة!. النماذج الثلاثة للإيجار.. والشقة مع الساكن بلا تحديد لمدة العقد!. الساكن إن أراد شقة أكبر.. يقوم بتسليم الأصغر للحكومة ويتسلم الأكبر!.
مطلبان لا ثالث لهما.. هما خلاصة الكلام:
الأول: إلغاء قانونى الإيجارات القديم والجديد!.
الثانى: الحكومة تعيد إلى مصر عهد الشقة الإيجار!.
إن حدث..بإذنك يارب تنتهى أزمة الإسكان.
وللحديث بقية مادام فى العمر بقية
لمزيد من مقالات ابراهيم حجازى;