مجدي عارف عضو مجلس «الاستثمار العقاري»: 45 % ارتفاعا في تكلفة التشييد بسبب «التعويم» و«القيمة المضافة»

* لابد من خفض الضرائب وتطبيق الضريبة التصاعدية
* العاصمة الإدارية كنز لا تحسن الحكومة استغلاله
* محدودو الدخل الأكثر تضررا من اضطرابات السوق
أكد المهندس مجدي عارف عضو شعبة الاستثمار العقاري، بالاتحاد العام للغرف التجارية، رئيس مجلس إدارة شركة إيرا للتنمية العمرانية، أن ضريبة القيمة المضافة رفعت تكلفة التشييد والبناء بنسبة 15%، كما أن قرار تحرير أسعار الصرف رفع التكلفة بحد أدنى 30%، لتصل حجم الزيادة في تكلفة التنفيذ بسبب القراراين ل45%، مشيرا إلى أن السوق لن يتحمل هذه الزيادات، والشركات ليس أمامها إلا رفع أسعار الوحدات، أو تقليص نسبة أرباحها، كما أنها اتجهت لترشيد تكلفة التنفيذ، ومنها الاعتماد على التنفيذ الذاتي بدلا من الاستعانة بمقاول عام.
في البداية كيف ترى السوق العقارية بعد تحرير أسعار الصرف؟
أرباح الشركات العقارية ستتراجع بشكل ملحوظ خلال الفترة القادمة، وستصل ل15 أو 16%،بدلا من 20 - 25%، وهناك ضعف السيولة المالية بالسوق، بسبب طرح البنوك شهادات ادخار بفائدة 20%، والمستثمر العقاري اتجه لتخفيض نسب مبيعات مشروعاته، ويبحث عن بيع الوحدات على قدر الشغل المنفذ مرحلة مرحلة للهروب من تقلب الأسعار وتغيرها بشكل سريع، وارتفاع معدلات المخاطرة بسبب تقلب الأسعار، حيث إن الشركات لا تستطيع تحديد تكلفة التشييد بشكل دقيق خلال الفترة المقبلة.
وما هي أفضل القرارات التي تتخذها الشركات في ضوء هذه التحديات؟
الشركات تحتاج لإعداد دراسات بيعية جديدة، حيث إنها أعدت الدراسات الحالية على أسعار سابقة لمواد البناء ومستلزمات التشييد، ومنها أسعار الحديد التي تضاعفت ل10 آلاف جنيه للطن بدلا من 5، والشركات حققت خسائر على الوحدات التي تم التعاقد عليها خلال الفترة الماضية، والبعض يعتقد أن المطورين يحققون أرباحا طائلة وهو أمر غير صحيح، وعلينا مراجعة القوائم المالية وأرباح الشركات الكبري والتي لا تزيد على 15-20%.
والمواطن محدود الدخل هو الأكثر تضررا من اضطرابات السوق الحالية، مشيرا إلى أن كل أصحاب الدخول الثابتة تضرروا من تعويم الجنيه، ومن المتوقع استمرار هذه الأوضاع حتى منتصف 2018.
ومتى يتحسن أداء السوق المصرية؟
مع بداية إنتاج حقل "ظهر" للغاز الطبيعي مع نهاية العام الجاري سيشهد السوق المصرية تحسنا ملحوظا، وخطط ومشروعات وزارة الإسكان فيما يخص مشروع الإسكان الاجتماعي أو العاصمة الإدارية الجديدة خطوة جيدة ومهمة جدا، بعد الخروج من ثورتين شعبيتين واضطرابات ملحوظة عاني منها السوق خلال الفترة الماضية، حيث إن هذه المشروعات مهمة لتحريك السوق، وتوفير فرص عمل وفتح آفاق جديدة، والوزارة تقوم بدور مميز في هذا الأمر، وخاصة أن هذه المشروعات لا تحمل الموازنة العامة أي أعباء جديدة".
ونحتاج لضخ 5 مليارات جنيه في مشروعات البنية التحتية سنويا، علاوة على ضرورة وجود خطة شاملة للدولة لدعم الصناعة الوطنية، لأن مشروعات التشييد والبناء ستحافظ على انتعاشة السوق خلال 4 سنوات، ولكن لا يمكن الاعتماد عليها أكثر من ذلك، ولذلك فلابد من دعم الصناعة المصرية.
ولكن المواطن البسيط يعانى من زيادة الأعباء المالية يوما بعد الآخر؟
لابد من مراعاة العدالة الاجتماعية والمواطنين محدودي الدخل، وهذه الشريحة من المواطنين هي التي تدعم المنتجات الوطنية والصناعة المحلية.
ويجب منح حوافز وتسهيلات لإنشاء مناطق صناعية خاصة في الصعيد، و"الصعايدة شايلين قطاع المقاولات" في مصر بالرغم من الظروف الصعبة التي يعملون بها، ولابد من افتتاح مصانع جديدة بتلك المحافظات، والأهم من صدور قرارات للمجلس الأعلي للاستثمار هو تنفيذها على أرض الواقع، ويجب خفض الضرائب على الشركات ل15- 20% بدلا من 22%، مع تطبيق الضريبة التصاعدية".
انتقادات كثيرة واجهت شروط مزايدة أراضي العاصمة الإدارية.. ما رأيك؟
العاصمة الإدارية تمثل كنزا للاقتصاد الوطني، ولكن لم تحسن الحكومة استغلاله بالشكل المطلوب حتى الآن، وخاصة بعد شروط مزايدة الطرح الأول لأراضي العاصمة، وكان يجب على الحكومة طرح المزايدة بتسهيلات وتيسيرات أكبر، بهدف جذب المستثمرين لها، ونموذج بيزنس العاصمة الإدارية الحالي فاشل، ويجب البحث عن التنمية والتعمير، وليس جمع المال، وهذه الشروط والقيود ستحد من يد المستثمر في تنفيذ المشروع، وحركة التنفيذ أهم كثيرا من الأسعار، ويجب طرح تسهيلات بسعر 500 جنيه للمتر، وسداد 10% من ثمن الأرض، والباقى على 10 سنوات، ويجب الاستفادة من تجربة سنغافورة.
واقترح حل المشكلة من خلال تمويل البنوك للشركات المشاركة في العاصمة الإدارية بأسعار فائدة مخفضة 7%، لتنفيذ إنشاءات المشروع، ورهن التمويل بمعدل التنفيذ، والحكومة عينها على جيب المستثمر وليس التنمية، وهى تعمل بفكر تجاري بحت ولا يستهدف التنمية بشكل حقيقي.
ويجب أن نشير إلى هنا لنقطة أخرى وهى أسعار الوحدات السكنية التي تطرحها وزارة الإسكان ضمن مشروع الإسكان المتوسط "دار مصر"، وإذا كانت الدولة تبني شقق إسكان متوسط بسعر 7 آلاف جنيه للمتر، فالقطاع الخاص هيبيع بسعر إيه؟
وماذا عن الموقف التنفيذى لمشروعات الشركة؟
جار تنفيذ مشروع استوريا بارك على مساحة 12.5 فدانا، ويضم 340 وحدة، وتم الانتهاء بتكلفة استثمارية 300 مليون جنيه، ومن المقرر تسليم وحدات المشروع نهاية 2018.
هل ستشاركون في مشروعات العلمين الجديدة أو الجلالة؟
الشركة لا تهتم بالاستثمار السياحي والساحلي، وتفضل العمل على مشروعات تمثل حاجة أساسية للمواطنين، والشعبة لا تزال تفاوض وزارة الإسكان بشأن مبادرة تنفيذ وحدات إسكان اجتماعي، مقابل الحصول على أراض لإقامة وحدات إسكان متوسط استثماري، والتي وافق عليها كل من مجلس الوزراء ووزارة الإسكان مؤخرًا.
الحوار منقول بتصرف عن النسخة الورقية ل "فيتو".