الاستثمار العقاري العالمي يثبت صموده ومرونته في الربع الأول من عام 2021 على الرغم من تفاوت معدلاته

* تزايد تركيز المستثمرين على تنويع مجموعة أصولهم لتشمل الأصول اللوجستية والبنايات متعددة الوحدات.
* الأصول اللوجستية الأوروبية تسجل أقوى ربع سنة أول لها على الإطلاق حيث وصل حجم معاملات إلى نحو 10 مليار يورو.
* الاستثمار في البنايات متعددة الوحدات يقفز بنسبة 66% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
كتبت: داليا جمال طاهر
دبي، الإمارات العربية المتحدة، 20 مايو 2021: نشرت جيه إل إل، شركة الاستشارات والاستثمارات العقارية الرائدة عالمياً، مؤخراً أحدث تقاريرها حول أداء سوق العقارات العالمي والذي سلط الضوء على تراجع حجم المعاملات العقارية العالمية بمعدل 13% خلال الربع الأول من عام 2021 مقارنةً بالعام الماضي.
وبحسب التقرير، بلغ إجمالي المعاملات 187 مليار دولار، وهو ما يعكس مرحلة مرنة ولكن غير متكافئة في إطار تعافي الاستثمار بشكل عام. وأوضح التقرير أن الأسواق الأكثر نضجاً والتي تمتلك حجماً أكبر من السيولة، ومن بينها الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وفرنسا واليابان، سجلت أداءً أقوى ساهم في تعزيز حجم المعاملات خلال الربع الأول.
واستمر الإقبال على الأصول العقارية الأساسية والمحسنة عالية الجودة طوال الربع الأول. كما زاد الطلب على الصفقات الانتهازية في القطاعات التنافسية من السوق. واستحوذت الاستثمارات في الأصول اللوجستية والبنايات متعددة الوحدات على حصة 63% من جميع الصفقات الانتهازية في الربع الأول (بعد أن كانت تمثل 44% فقط في الربع الأول من عام 2020). وعلى صعيد أوروبا، سجل الربع الأول من عام 2021 أقوى النتائج على الإطلاق بالنسبة للاستثمار في الأصول الصناعية واللوجستية بحجم معاملات بلغ نحو 10 مليار يورو، وهي زيادة تعادل أكثر من 40% عن متوسط الربع الأول على مدار السنوات الخمس الماضية (من 2016 وحتى 2020).
وفي معرض التعليق على التقرير، قال شون كوجلان المدير العالمي لقسم أبحاث واستراتيجيات أسواق رأس المال في جيه إل إل: "تمّيز سوق الاستثمار العالمي بشكل عام بالمحافظة على مرونته خلال فترة الجائحة، حيث كانت معدلات التعافي متفاوتة بحسب المناطق الجغرافية والقطاعات، في حين نشهد تحسن الظروف الاقتصادية واستمرار خطط التحفيز الحكومي وزيادة معدلات التلقيح عوامل التي من شأنها أن تدعو للتفاؤل وتسهم في تحسن أوضاع الأسواق، ولكن يلزم أن نستمر في الحرص والحذر نتيجة لاستمرار القيود على الحركة في غرب أوروبا والارتفاع الهائل في معدلات تفشي المرض في الهند".
ورصد التقرير تسارعاً واضحاً في التركيز على تنويع محافظ الأصول في قطاع البنايات متعددة الوحدات حيث زادت الاستثمارات في هذا القطاع بواقع 66% في أوروبا (مقارنة بالربع الأول من عام 2020)، بقيادة أسواق المملكة المتحدة وألمانيا وفرنسا. وفيما يتعلق بمنطقة آسيا والمحيط الهادئ، حققت اليابان أعلى معدلات السيولة (بواقع 11.5 مليار دولار) خلال الربع الأول وبفارق كبير عن بقية الدول، ويعزى هذا جزئياً إلى استمرار الإقبال على البنايات متعددة الوحدات في طوكيو وأوساكا وناغويا.
ونجحت الأسواق التي لطالما تركزت الاستثمارات فيها في قطاعي المساحات الإدارية ومنافذ البيع بالتجزئة في تحقيق مكاسب على صعيد ثقة المستثمرين خلال الربع الأول، إذ زادت ثقة المستثمرين خلال عام 2021 في بعض أسواق آسيا، مثل سنغافورة وهونغ كونغ، والتي أدت الأعراف الثقافية وهياكل الإسكان المنتشرة فيها إلى الحد من انتشار سياسات العمل من المنزل التي انتشرت انتشاراً واسعاً في بقية دول العالم.
وسيطرت حالة من الهدوء على حركة رؤوس الأموال عبر الحدود طوال الربع الأول من هذا العام، ولكن هذه الحالة لم تؤثراً كثيراً على الأسواق التي تمتلك قدرة قوية على الوصول إلى رؤوس الأموال الوطنية. ويواصل المستثمرون العالميون الذين يمتلكون احتياطات نقدية كبيرة ووجوداً ميدانياً راسخ الاضطلاع بدور حاسم في الأسواق العابرة للحدود، إذ بلغت استثماراتهم خلال الربع الأول من العام نحو 17.5 مليار دولار.
وأشار تقرير جيه إل إل إلى أن الأفكار والتوجهات الأساسية الأخرى التي تم رصدها في الربع الأول من عام 2021 تشمل:
. استمرار هدوء الاستثمار عبر الحدود: تراجعت حصة الاستثمارات من داخل الأقاليم من إجمالي حجم الاستثمار العالمي خلال الربع الأول إلى 12% في ضوء تأثير القيود الصارمة المفروضة على الحدود داخل أوروبا على النشاط بشكل عام. بينما ساعدت الاستثمارات بين الأقاليم على انتعاش النشاط في بعض الأسواق. وتجدر هنا الإشارة إلى أن المملكة المتحدة استفادت من الاهتمام المتجدد من الشركات في أمريكا الشمالية وسنغافورة، والتي ضخت استثمارات بحجم 2.9 مليار دولار في الربع الأول. وفي اليابان، يتزايد استهداف الشركات الأمريكية للأصول الأساسية في قطاع المساحات الإدارية ومنافذ البيع بالتجزئة.
. استمرار مستويات السيولة القوية: حافظت مخصصات الاستثمار العقاري محددة الأهداف على استقرارها، ومن المتوقع أن تصل إلى 10.9% خلال عام 2021. وسيستمر ارتفاع المخصصات، مع استمرار أسواق جمع الأموال في الاستقرار، في توفير مصادر سيولة تسهم في الانتعاش بشكل عام. وقد أظهر سوق جمع الأموال المعتمد على عمليات الطرح العام الأولية بوادر استقرار، مع تباطؤ التراجع على أساس سنوي خلال الربع الأول من عام 2021 (حيث بلغ إجمالي الأموال التي تم جمعها 30 مليار دولار أمريكي).
. ندرة الفرص: بغض النظر عن التفاوت في مستوى الأداء الاقتصادي وحالة عدم اليقين التي تهيمن على سوق العقارات، لا تزال الفجوة طويلة المدى بين السيولة والمعروض العقاري تمثل تحدياً أمام توزيع استخدام رأس المال. وقد تفاقم تأثير هذه الديناميكية في وقتنا الحالي مع استمرار الاكتتاب في التطور واستمرار هوامش العرض والطلب في الانكماش. وفي ظل هذا الوضع، تلاحظ جيه إل إل تحسن الأسعار الأساسية، واقتراب الاحتياطيات النقدية من مستويات قياسية عند 363 مليار دولار أمريكي في الربع الأول من عام 2021.
. تحسن العمق والرغبة في المخاطرة لدى المقرضين: شهدت أسواق الديون خلال الربع الأول زيادة في النشاط واحتداماً في المنافسة مع نمو مجموعة المقرضين للربع الثاني على التوالي. ورغم ضغوط التضخم وزيادة أسعار الفائدة في الولايات المتحدة في الأشهر الأخيرة وتزايد جهود التلقيح وزيادة معدلات التفاؤل في العديد من المؤشرات الاقتصادية، لا تزال أسواق الدين العالمية تعيش حالة مواتية مع وصول معدلات الفائدة إلى أقل معدلاتها على الإطلاق. ولا يزال المقرضون يتحلون بمزيد من الجرأة في تمويل الصفقات الأساسية عالية الجودة.
. اتساع نطاق اكتشاف الأسعار: انتقل التقارب بين توقعات البائعين والمشترين من قطاعات النمو إلى الشرائح المستقرة من أسواق المساحات الإدارية ومنافذ البيع بالتجزئة. ولا شك أن إعادة الانفتاح الاقتصادي عبر منطقة آسيا والمحيط الهادئ وتسارع حملات التلقيح في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة يرفعان من معنويات المستثمرين وإقبالهم على قطاع المساحات الإدارية. وقد تحسنت فروق الأسعار في قطاعات الأصول الإدارية الأساسية والمحسنة، وترى جيه إل إل أن ذلك يعمل على إرساء أساس للتعافي السريع في نشاط المعاملات.
وأضاف شون: "بعد مرور عام على انتشار جائحة كوفيد-19، أصبح المشغلون والمستثمرون أكثر فهماً لطبيعة استقرار التدفقات النقدية والأداء التشغيلي اللاحق. وها نحن نرى حالة من التفاؤل الاقتصادي المتجدد تُطلق العنان للثقة في السوق، ونتوقع أن تتحسن مستويات الاستثمارات في الأشهر القادمة عندما يقترن ذلك بالرغبة المستمرة في ضخ رؤوس الأموال في قطاع العقارات".