مستقبل الاستثمار العقاري في مواجهة التحديات

على مدار يومان التقي عدد من كبار المستثمرين المصريين والأجانب في سوق العقارات في مصر لمناقشة بعض المحددات التى تعيق نمو وتنمية السوق العقارية ، وعرض الفرص الاستثمارية المتوقعة وخططهم فى السوق المصرية خلال الفترة المقبلة وفقا لخطة مصر 2030.
احتكار الدولة سبب ارتفاع أسعار الاراضي
أكد المهندس حسين صبور رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، أن السبب الرئيسي وراء أزمة إرتفاع أسعار الأراضي هو إستمرار إحتكار الدولة لعمليات طرح الأراضي.
وأشار إلى ضرورة أن ترفع الدولة يدها عن الأراضي بحيث لا تقوم بدور المقاول، وأن تكتفي بدورها في الرقابة والإشراف على عمليات طرح الأراضي وفقاً للمخططات العمرانية التي تقوم بوضعها.
ولفت صبور إلى أهمية الإلتزام بتنفيذ رؤية مصر المستقبلية 2030 فيما يخص القطاع العقاري والمشروعات السكنية والتي تحتاج لطروحات من الأراضي تصل قيمتها إلى 25 مليار جنيه.
خطة الدولة التنموية تفوق قدرات المستثمرين
وقال الدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، أن الخطة الحالية التي وضعتها الدولة لتحقيق تنمية شاملة وتنفيذ عدد من المشروعات القومية تحتاج لرؤية واضحة وشاملة تمكن المطورين من التعرف على الفرص الاستثمارية المتاحة بما يمكنهم من وضع خططهم المشاركة في تحقيق هذه التنمية، مؤكداً أن هذه الرؤية الواضحة تقلل من احتمالات مواجهة المشكلات.
وأضاف أنه يجب أن تتجه الدولة للتنوع في عمليات طرح الأراضي الاستثمارية، والتي لم يتم تغيير طريقة طرحها منذ تدشين مدن الجيل الأول التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، مشيراً إلى ضرورة التوسع في الآليات المتبعة للطرح.
ولفت إلى أن استمرار تولي الدولة ترفيق الأراضي يمثل عبئاً مالياً مفروضاً عليها، رغم أنها يمكنها الاستعانة بطرق متعددة منها الاعتماد على المطورين لترفيق هذه الأراضي، موضحاً أنه يمكن اللجوء لفكرة المطور العام، أو الاستعانة بصناديق الاستثمار المخصصة لأعمال الترفيق.
وأكد شلبي أن خطة الدولة التنموية تفوق قدرات المستثمرين العقاريين بالسوق المحلية، وهو ما يحتم على الدولة عرض الفرص الاستثمارية المتاحة بها في المعارض الدولية بما يمكن من الاستعانة بمطورين عالميين للمساهمة في تحقيق هذه الخطة.
وأشار إلى أن العمالة المدربة محور أساسي لتحقيق هذه التنمية الشاملة، والتي يجب أن تتم تنميتها ليس لتنفيذ المشروعات المحلية فقط، ولكن تصديرها للخارج، وخاصة أنها تمثل كنزاً تمتلكه الدولة ولم يتم استغلاله بعد.
تغيير منظومة طرح الاراضي
أكد ماجد شريف، العضو المنتدب لشركة سوديك، أن تجربة الدولة فى عمليات طرح الأراضى غير ناجحة فى جذب المستثمرين واستكمال أهداف التنمية العمرانية التى تطمح لها الدولة.
وأضاف ، ضرورة أن تتجه الدولة لإعادة النظر فى منظومة طرح الأراضى أمام المطورين، وأن تتجه للقيام بدور رقابى وتنظيمى للقطاع العقارى دون التحكم فى آليات طرح الأراضى بالسوق، مشيراً إلى أن تفعيل مخططات التنمية التى تطمح لها الدولة فى السنوات المقبلة تتطلب تحديد دور الحكومة فى طرح الأراضى والقيام بدور منظم للقطاع.
أشار الى أن طروحات الأراضى المتاحة خلال الفترة الراهنة والتى وصلت الى 70 قطعة أرض بعدد كبير من المدن شهدت تقدم محدود من المطورين، بينما لم تشهد طروحات الأراضى فى المدن الكبرى أى تقدم عليها من قبل المستثمرين، وهو ما يؤكد رفض المستثمرين لسياسة طرح الأراضى بالدولة والارتفاع غير المبرر فى أسعارها.
ولفت شريف إلى أهمية تفعيل الحوارالجاد بين كافة الأطراف المشاركة فى منظومة التنمية العقارية، وإعادة النظر فى إختصاصات كل طرف والاتفاق على قواعد وآليات جادة للعمل تضمن تنظيم السوق وتفعيل التنمية العقارية المستدامة فى السنوات القادمة.
وأوضح أن الدولة لم تتجه لتفعيل مطالب المستثمرين العقاريين ومقترحاتهم بشأن آليات التنمية للسوق فى السنوات القادمة، لافتاً إلى تجربة إصدار اللائحة العقارية الجديدة والتى شهدت طرح عدد من المقترحات والمطالب من قبل المطورين العقاريين لحل الأزمات القائمة والعمل على تنظيم السوق العقارية.
ونوه إلى أهمية إيجاد قنوات اتصال فاعلة بين الحكومة والمطور العقارى تضمن الاستجابة للمقترحات الجادة التى يتقدم بها المطورين، بجانب وضع حزمة قواعد متفق عليها بين الجانبين لضمان تحسين آليات الاستثمار بالقطاع، وحل مشكلاته مستقبلاً.
جهاز لتنظيم السوق العقارية
حسن حسين، رئيس شركة الأولي للتمويل العقاري بإنشاء جهاز لتنظيم السوق العقارية علي أن تكون تبعيته لرئاسة الجمهورية مباشرة.
وأضاف ، أن السوق العقارية لديها فرص واعدة وحجم استثمارات كبيرة ولكن هناك العديد من المعوقات التى تواجهه، ولابد من حلها قبل التوسع فى المشروعات الكبرى وعلي رأسها مشروع العاصمة الادارية الجديدة ومشروعات الاسكان الاجتماعى.
وأشار الي وجود طلب متنامى لدى العديد من المستثمرين العرب والمصريين للتوسع فى الاستثمار بالقطاع العقاري بمصر فى ظل الفرص الكبيرة التى يمتلكها القطاع، وارتفاع معدلات الطلب على الاسكان بشكل كبير سنوياً.
وأوضح حسين أن هناك العديد من الأدوات التمويلية التى يمتلكها السوق المصرية وعلي رأسها البنوك والتى قامت بتدشين وحدات خاصة لتقديم التمويل العقاري، بجانب شركات التأجير التمويلي والتى أصبح لها دور كبير فى تمويل إنشاء المشروعات الخدمية كالمستشفيات والمدارس.
تابع: "اعتمدت شركات التمويل العقاري علي التمويل السكنى بنسبة 90%، إلا أنه مع تطور السوق أصبحت تقوم هذه الشركات بتمويل المدارس والمباني الادارية".
الاستثمار في المدارس
قال حسن القلا، رئيس مجلس إدارة شركة القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية، أن مصر في ظل التعداد السكاني الحالي تحتاج لتوفير 4.4 مليون متر مربع مخصصة لتدشين مستشفيات جديدة لتغطية الفجوة بين العرض والطلب في مجال الوحدات الطبية، وكذلك توفير 100 مليون متر مربع لبناء مدارس عليها.
وأكد أن الاستثمار في قطاع الخدمات التعليمية مربح للغاية ويوجد به نقص حاد في السوق المصرية، وخاصة مع وجود 30 طالب في الفصل الواحد وهو ما يعتبر مخالفا لكافة المعايير العالمية في مجال التعليم، مشيرا إلى أنه يمكن الاستثمار في قطاع التعليم عبر عدة آليات.
وأشارالقلا إلى أن هذه الآليات تتضمن المشاركة بالأرض أو التمويل والحصول على نسبة من العائد، حيث أن هناك عدة آليات تمكن من المشاركة في التطوير في مجالي الخدمات الطبية.
أوضح أن الأرض المخصصة للخدمات التعليمية من قبل الدولة تعاني ارتفاع أسعار ومعاملتها كما تتم معاملة الأراضي المخصصة لأنشطة استمارية، مشيرا إلى أن الدولة تشترط لمنح تراخيص لتنفيذ المدارسة أن يتم تحديد سقف سعري للمصروفات المدرسية، وهو ما لا يراعي التضخم المحيط، وهو ما يدفع المستثمرين للتقليل منجودة الخدمات التعليمية المقدمة للطلاب.
ويرى القلا أن مبادرة الحكومة الأخيرة لطرح أراضي للمشغلين التعليميين للبناء والإدارة مقابل هامش ربح جيد من الممكن أن تحل هذه الأزمة.
لتحقيق التنمية يجب رفع معدلات النمو ل7%
قال أيمن إسماعيل شريك – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي، دي إم جي، مانت فيو، إن رؤية مصر 2030 تستهدف تحويل مصر لتكون ضمن أكبر 30 اقتصاد في العالم، موضحاً أن مصر تحتل حالياً المركز ال 42 على مستوى العالم.
أضاف ، أن تحقيق التنمية في مصر مرهون برفع معدلات النمو لنحو 7%، مشيراً إلى أن رؤية 2030 تختلف كلياً عن كافة الخطط والاستراتيجيات التي تم وضعها قبل ذلك من حيث تناولها لعدد كبير من الجوانب والملفات التي لم يتم التطرق إليها قبل ذلك.
وأشار إسماعيل إلى ضرورة وجود سوق إقتصادي جيد لتحقيق التنمية المستهدفة لأي دولة، مؤكداً على أهمية تعديل كافة القوانين المنظمة للاستثمار العقاري في مصر لجذب عدد كبير من المستثمرين ورفع معدلات نمو القطاع ، خاصة وأن القطاع العقاري المصري يعتبر أحد أكبر الأسواق على مستوى العالم.
ولفت إلى أن هناك عدد كبير من الكيانات الإقتصادية المتواجدة في كلاً من القاهرة والإسكندرية والتي تتسبب في توجه عدد كبير من المواطنين إلى المحافظتين، الأمر الذي يتسبب في خلق مناطق عشوائية عديدة على أطراف تلك المحافظات، وبالتالي فهناك مشكلة واضحة فيما يتعلق بوضح الحلول للمشكلات وآليات تنفيذها.
أضاف أن صناعة الحديد والصلب تسيطر عليها نحو 3 أو 4 شركات وبحصة سوقية إجمالية تصل إلى 90% من حصة السوق، وذلك على العكس من السوق العقارية حيث أن أكبر شركة عقارية لا تتعدى حصتها ال 5% من السوق.
45% من الكثافة السكانية في القاهرة والإسكندرية
أكد د. باسم فهمي مدير البرامج والمستشار الرئيسي ببرنامج التخطيط والتنمية الحضرية وبرنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية ، أن 45% من الكثافة السكانية ترتكز في مصر بمحافظتي القاهرة والإسكندرية .
وأشار إلى أن كافة الدراسات التي تم إجرائها توضح أن هناك 77 مدينة لا يتواجد بها سوى 7% من توزيعات السكان، موضحاً أن 40% من السكان يعيشون تحت خط الفقر في محافظات جنوب مصر .
وأضاف أن كافة التوقعات تتجه بأن تكون مدينة القاهرة ضمن أكثر 600 مدينة تتحكم بالناتج القومي وذلك على مستوى العالم حتى عام 2030 ، مشيراً إلى أن أغلبية المدن تحكم في الناتج القومي ترتكز في أمريكا الشمالية وأوروبا .
تحفيز القطاع الخاص لضخ استثمارات جديدة بقطاع الصحة طالب محمد عزب المدير التنفيذي لمعامل مصر، الحكومة المصرية، بتحفيز القطاع الخاص للاستثمار وضخ استثمارات جديدة في مجال الصحة بما يدعم رؤية مصر2030.
أضاف ،أن دور الدولة يتمثل فى مراقبة قطاع الصحة والاهتمام بالتأمين الصحي للعمال والمواطنين إلى جانب الاهتمام بالرعاية الواجب توافرها في كافة المستشفيات .
وأشار إلى أن إجمالى المستشفيات المصرية يوجد بها نحو 130 ألف سرير وأن هناك اتجاه ومخطط لمضاعفة هذا الرقم كي يتواكب مع التعداد السكانى، متوقعاً أن يسهم القطاع الخاص في تطوير القطاع الصحي الفترة القادمة من خلال إنشاء عدد كبير من المستشفيات والصيدليات مزايا السوق العقارية بمصر متعددة
وأكد منصور أحمد، مدير شركة كوليرز انترناشيونال أن السوق المصرية تتمتع بالعديد من الفرص الاستثمارية الكبيرة على صعيد القطاع العقاري خلال الفترات الحالية، خاصة في ظل إرتفاع معدلات الطلب بصورة تدريجية خلال السنوات الأخيرة.
وأضاف ، أن الاحتياج الى التوسع العمراني والتنمية الشاملة يتطلب عدد من العناصر أبرزها توفير المرافق اللازمة لتلك المشروعات، الأمر الذي يخلق بدوره فرص وعوائد استثمارية جيدة أمام شريحة المستثمرين الراغبين في التوسع بالسوق المصرية.
وأكد على ضرورة منح عدد من المحفزات الاستثمارية للمطورين العقاريين منها تعزيز اوجه الشراكة بين القطاعين العام والخاص ، ودعم مشاركة الأخير في عملية التنمية الشاملة مثل تجارب العديد من الأسواق المحيطة.
وأشار امكانية الاستعانة بتجربة دبي وأبوظبي والتي تتمثل في منح الحكومة الأراضي للمستثمرين من القطاع الخاص بقطاعي الصحة والتعليم بسعر مخفض بنسبة 15% لتدعيم مشاركته في تلك القطاعات بالاضافة الى تجربة تركيا فيما يخص الضمانات الممنوحة للأعوام المقبلة .
الدَولة لن تنافس القطاع الخاص
وطالب ماجد حلمي رئيس مجلس إدارة شركة وادي دجلة للتنمية العقارية، الحكومة بضرورة مراجعة كافة التشريعات الإقتصادية للتسهيل على المستثمرين خلال الفترة المقبلة.
وأشار ، إلى أهمية أن تدرك الحكومة دورها في الرقابة والتخطيط للتنمية العمرانية وألا تتحول لمنافس للقطاع الخاص داخل السوق المحلية ، مشدداً على أهمية الفصل التام بين الدور الرقابي عن الدخول في منافسة مع القطاع الخاص في المشروعات الإستثمارية التي يتم طرحها.
وأضاف أن السبيل الوحيد لتنمية حركة إستثمار القطاع الخاص في المحافظات النائية هو رفع القدرات الإستهلاكية للمواطنين في تلك المناطق.
نمو السوق العقاري وفق المعدلات الطبيعية خلال 12 شهر
قال ياسر عمر، العضو المنتدب لشركة يوجوف – الإمارات العربية المتحدة، أن دراسة قامت بها الشركة على السوق العقاري فى مصر ، كشفت عن أن 69% من العينة والمنتمين الى القطاع ، أكدوا أن النمو في قطاع الاستثمار العقاري سيسير وفق معدلات طبيعية خلال ال12 شهر المقبلة، وهو ما يعني استمرار عمليات الشركات لتوفير مزيد من الوحدات السكنية، وسط استقرار الاوضاع المحيطة.
وأشار إلى أن نسبة من العملاء "عينة الدراسة" يؤكدون أن السوق لم تعد تتضمن وحدات سكنية تتناسب مع الإمكانيات المادية لكثير من المواطنين ،وبالاضافة إلى عدم وجود وحدات سكنية للمواطنين .
وأوضح أن توافر الخدمات من دور عبادة ومراكز تجارية ومدارس عناصر أساسية عند إتخاذ المواطنين للقرارات الشرائية الخاصة بهم ، مشيرا إلى أن الاستثمارات لا تزال تتركز بقوة على العاصمة وما حولها، مقابل باقي المناطق الأخرى .
مصر عضوا في الاتحاد الدولي للعقار
قال عبد الناصر طه، رئيس المكتب المصرى للاتحاد الدولى للعقار، إن إنضمام مصر إلى الاتحاد خلال 2016 ، يعد نقلة نوعية للسوق المصرية، بما يتيح للعالم والمستثمرين الأجانب أن يتعرفوا على السوق بجدية ، خاصة وأن عدد كبير من الدول تنظر إليه من نقطة محدودة للغاية .
أضاف أن مصر تشهد انشاء مشروعات ضخمة تحتاج إلى شركاء دوليين من دول العالم ولا يقتصر الأمر فقط على المستثمرين والمطورين المحليين فقط ، مطالبًا بضرورة الاستفادة من الحراك السياسي الحالي في الدولة لتطوير وزيادة تنمية القطاع العقاري.
أشار طه ، إلى أن السوق العقاري العالمي منفتح تمامًا ولابد من الاستفادة من ذلك لتطوير القطاع العقاري المصري، موضحًا أن الاتحاد العقاري الدولي يوجد به نحو 1.8 مليون متخصص في التنمية العقارية وذلك من خلال 64 دول حول العالم، الأمر الذي يعطي الفرصة لكافة الدول للاستفادة من التجارب العقارية في الدولوالكبرى.
وأوضح أن مصر بها مشروعات عقارية ضخمة ولديها قدرة كبيرة على التنافسية عالميًا، مضيفًا أن مصر من الدول التي يوجد بها سوق مستقر لكنه غير منظم خلال الفترة الحالية.
وطالب طه بضرورة الاستفادة من كافة الدول المتقدمة في المجال العقاري حول العالم، والاستفادة من كافة التكنولوجيات الداعمة لهذا العقار، موضحًا أن الهند من الدول التي لديها إشكاليات كبيرة لكنها استطاعت أن تستفاد بشكل كبير من التكنولوجيات الموجودة حاليًا في دول العام وعلى سبيل المثال تنتج الهند حاليًا كميات ضخمة من الطاقة المتجددة حيث يصل إنتاجها من الطاقة الجديدة والمتجددة ما يساوي إجمالي إنتاج مصر الكلي من الكهرباء.
لفت طه إلى أن المؤتمر العقاري للاتحاد الدولي والذي يعقد سنويًا، يشهد تسابق عدد كبير من دول العالم، لاستضافة المؤتمر الذي يشارك فيه نحو 50-60 دولة على مستوى العالم للتعرف على أبرز المشروعات العقارية العالمية وكافة مستجدات السوق العقاري حول العالم، خاصة وأن المؤتمر يشهد تمثيلا حكوميًا ضخمًا من الدول التي تستضيف المؤتمر.
أشار إلى أن بنما ستستضيف المؤتمر هذا العام، والذي يتوقع أن يشارك عدد ضخم من المطورين العقاريين هذا العام، مضيفًا أن ماليزيا استضافت العام الماضي مؤتمر الاتحاد الدولي وشهد مشاركة عدد كبير من المستثمرين والممولين والخبراء.
التسويق الالكتروني يحفز صناعة العقار
قال اندريه أولجنيك الشريك المؤسس والرئيس التنفيذى، شركة بروف استيت، أن مجال التسويق الإلكتروني لسوق العقارات ينمو بشكل متزايد على مستوى العالم، حيث يرتفع نصيب السوق العقارى الرقمى بشكل ضخم سنويا ويدفع بتنامى حركة البيع والشراء بالقطاع .
وأضاف أن وجود عدد ضخم من الشركات المتخصصة فى التسويق الالكتروني للعقارات تنفق فى هذا المجال أضعاف الميزانيات المنفقة فى تطويرالعديد من المشروعات الكبرى على مستوى العالم .
اشار إلى إعتماد العديد من الدول على التسويق الالكتروني لصناعة العقار فى دعم حركة البيع والشراء بالسوق ، خاصة فى ظل إنخفاض اعتماد الافراد على الوسائل والآليات التقليدية فى التسويق للمشروعات العقارية عبر الإعلانات اللوحية بالطرق أو الاعلانات التليفزيونية أو من خلال الوسائل المطبوعة، حيث لم تعد هذه الطرق مجدية على الإطلاق فى تنامى النشاط بالسوق.
أوضح أولجنيك أن التسويق الالكتروني لصناعة العقار يسهم فى تيسيير آليات التواصل مع المستهلكين بجانب دعم المطورين العقارين عبر العالم بحزم جديدة من المعلومات والبيانات حول الأسواق المنافسة، فضلا عن دوره فى تحفيز صناعة العقار وسد الفجوة القائمة فى التواصل بين المطور والمستهلك.
وأشار أولجنيك أن نشاط البيع والشراء بالسوق العقارية يعد من أصعب الأنشطة التجارية التى يقوم بها المستهلك ، وتتطلب تدعيمه بمجموعة من البيانات والمعلومات المدققة فضلا عن رفع الوعى لدى شرائح المستهلكين ، ونشر العديد من البيانات حول سوق العقارات فى محاولة لإقناع المستهلك بالشراء .