الدكتور عادل عامر يكتب عن :أهداف قانون الشهر العقاري الجديد

"التوثيق قانونيا هو مجموعه الاجراءات القانونية الشكلية والموضوعية التي يقوم عليها الموثق لتوثيق وتسجيل وتحقيق وبحث وصياغة وتحرير وقيد المحررات والعقود بكافة أنواعها وفقا لأحكام الدستور و القانون والموثق ملتزم ومسئول شرعا وقانونا وأخلاقيا ببحث الارادة وتلقيها والتحقق من الاهلية وبحث الصفة والسلطة والمراجعة القانونية الكاملة للعقود شكلا موضوعا للعقود المطلوب توثيقها ومدى مطابقتها للدستور والقانون النظام العام والآداب ."
وتختص مكاتب التوثيق المصرية اختصاصا عاما في توثيق كافة انواع العقود والمحررات فطبقا لما هو معروف ان مصلحة الشهر العقاري والتوثيق تتكون من قطاعين أساسين يكمل بعضهما الاخر ولا يمكن ان يقوم أحدهما بعمله دون الأخر( قطاع الشهر – قطاع التوثيق ) فقطاع الشهر متعلق بتسجيل العقود والمحررات التي تتناول أيا من الحقوق العينية العقارية واجبة الشهر طبقا لقانون الشهر العقاري ، كما سبق تناوله ،، في حين ان قطاع التوثيق فأن أعماله واختصاصاته لا تعد ولا تحصى وأشمل وأعم من قطاع الشهر من توثيق كافه أنواع العقود المسماة والغير مسماه وسواء ما تعلق منها بحق عيني او حق شخصي او حتى احوال شخصية وشرعية .
فور صدور القانون رقم 186 لسنة 2020 على أن يبدأ سريانها في 4 مارس المقبل. أن رسوم التسجيل بالشهر العقاري لا تزيد على 2000 جنيه، بالإضافة إلى 125 جنيهًا، و2.5% ضرائب عقارية من قيمة الثمن بعقد البيع، يتم تحصيلها بمكتب الشهر العقاري، ونسبة 1% تسدد في نقابة المحامين الفرعية لكل منطقة أو محافظة، مشيرًا إلى أن رسوم الوحدة السكنية مساحة 100 متر تقدر ب500 جنيه، والوحدة السكنية مساحة 200 متر تقدر رسومها بقيمة 1000 جنيه، والوحدة السكنية مساحة 300 متر رسومها بقيمة 1500 جنيه، والوحدة السكنية التي تزيد عن 300 متر تقدر رسومها بقيمة تصل إلى 2000 جنيه، جميعها شاملة رسم المساحة.
وعلى شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار، إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد،
أن الجهة المنوط بها التعامل مع تلك الإجراءات والتسجيل العقاري، هي المكتب الرئيسي للشهر العقاري بكل محافظة، وليس مكاتب الفروع أو مأموريات الشهر والتوثيق المنتشرة بأنحاء الجمهورية، لافتًا إلى أن إجراءات التسجيل منذ تقديم الطلب تستغرق من شهر إلى 3 أشهر في حال توافر جميع سندات الملكية، أما في غير ذلك قد تستغرق سنة ويجوز امتداد سنة أخرى، وذلك بنص مواد القانون.
أن طلب التسجيل يُعطى رقما وقتياً، وينشر مكتب الشهر العقاري إعلانًا في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة طالب التسجيل لدعوة من لديه اعتراض على تسجيل الحكم لتقديم اعتراضه أمام قاضى الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ النشر، ويفصل في الاعتراض خلال 7 أيام بقرار نهائي مسبب، فإذا انقضى الموعد دون اعتراض من ذوى الشأن أو رفضت الاعتراضات تحول الرقم الوقتي المعطى إلى رقم نهائي».
بموجب التعديلات الجديدة سيمنع توصيل ونقل المرافق العامة لأى عقار، ولن يسمح بنقل المرافق العامة من مياه وكهرباء وتليفونات وغاز وصرف صحى وتراخيص البناء والهدم سوى للعقارات المسجلة رسمياً شهر عقاري.
أن بالنسبة للعقارات التي تم توفيق أوضاعها مؤخراً وسداد قيمة مخالفات التصالح، فقد وردت الفقرة الثانية من المادة 35 مكررًا والتي كما هي باللائحة التنفيذية بذات الحظر الشامل بعدم نقل أو توصيل المرافق العامة والتراخيص للعقارات، إلا إذا كان العقار مسجلاً رسميًا بالشهر العقاري.
يتم تقديم طلبات تسجيل الأحكام المثبتة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله والتي فصلت في موضوع النزاع دون الأحكام التي انتهت فيها الخصومة بناءً على إقرار بأصل الحق أو التسليم بالطلبات أو الموثقة للصلح بين أطرافها إلى المكتب المختص متضمنة الحكم وما يفيد نهائيته وبيانات العقار محله والحقوق العينية المقررة عليه وبيانات التكليف وشهادة سلبية من الجهة المختصة بعدم وجود مخالفات على العقار.
وينشر المكتب على نفقة الطالب إعلانًا في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار لدعوة من لديه اعتراض على تسجيل الحكم لتقديم اعتراضه أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ النشر، ويفصل في الاعتراض خلال سبعة أيام بقرار نهائي مسبب ، فإذا انقضى الموعد المذكور دون اعتراض من ذوي الشأن أو رفضت الاعتراضات تحول الرقم الوقتي المعطى إلى رقم نهائي . أما إذا تقرر قبول الاعتراض يقوم قلم كتاب المحكمة بإخطار المكتب المختص لإلغاء الرقم الوقتي.
أن المادة 35 مكرراً من القانون المشار إليه تنصب على الأحكام النهائية المتعلقة بالحقوق العينية العقارية كتلك الصادرة في دعاوى صحة ونفاذ التصرفات كعقود (البيع، الهبة، المقايضة ….) ودعاوى كسب الملكية كالشفعة وتثبيت الملكية. ولذا تنوه الوزارة إلى أن الحكم الصادر في دعوى صحة التوقيع يخرج بطبيعته عن نطاق الأحكام المتعلقة بالحقوق العينية موضوع المادة المستحدثة، ومن ثم فلا صلة للأحكام الصادرة فيها بالإجراءات المتبعة للتسجيل في الشهر العقاري.
أن دعوى صحة التوقيع ما هي إلا دعوى تحفظية الغرض منها الحصول على حكم يضمن لرافعها عدم منازعة خصمه في صحة توقيعه على المحرر المثبت للتصرف ولا يتعرض الحكم الصادر فيها لبحث الملكية ولا لموضوع التصرف من حيث صحته وبطلانه.
أن المادة 35 مكرراً قد حظرت على الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية نقل المرافق والخدمات أو اتخاذ أي إجراء يتعلق بالعقار إلا بموجب سند رسمي يحمل رقم شهر أو قيد. أن السوق العقاري سيشهد حالة من الترقب والانتظار، أي شخص مقبل على الشراء سيتوقف حاليا لحين توضيح الأمور بشكل أكثر، وظهور التعاملات مع الشهر العقاري خلال الفترة المقبلة، خاصة مدة وتكلفة وإجراءات التسجيل.
شروط تسجيل العقار الذي تم شراءه بعد 4 مارس 2021 والأوراق المطلوبة
– تقديم أصل البيع الابتدائي للعقار
– شهادة من مجلس المدينة بأن العقار ليس به مخالفات بناء. – تقديم صورة للبطاقة الشخصية الخاصة بالبائع والمشتري مع الاطلاع على الأصل.
– رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع أمام المحكمة الابتدائية. – تقديم «شهر إرث» للورثة في حالة وفاة مالك العقار، وعدم الاعتراف بالإعلام الوراثي.
رسوم تسجيل الوحدة السكنية لعام 2021
– الوحدة السكنية على مساحة 100 متر2، يتم حساب الرسوم بقيمة مالية تقدر ب 500 جنيها، شاملة رسم المساحة بقيمة 125 جنيها.
– الوحدة السكنية على مساحة 200 متر 2: يتم حساب الرسوم التسجيل بقيمة مالية تقدر ب 1000 جنيها، شاملة رسم المساحة بقيمة 175 جنيها.
– الوحدة السكنية على 300 متر يتم حساب الرسوم التسجيل بقيمة مالية تقدر ب 1500 جنيها، شاملة رسم المساحة بقيمة 225 جنيها.
– الوحدة السكنية التي تزيد عن 300 متر 2: يتم حساب الرسوم بقيمة مالية تصل إلى 2000 جنيها، شاملة رسم المساحة بقيمة 275 جنيها.
وحيثُ أن مصلحة الشهر العقاري والتوثيق التي تم إنشائها بمُقتضى القانون رقم 114 لسنة 1946. والتي حرص المشرع المصري بموجِب هذا القانون على أن تكون الهيئة الموَكل إليها هذا الاختصاص ….مصلحة قانونية متميزة…
بحكم طبيعة الأعمال التي تقوم بها وانتمائها لوزارة العدل الأمر الذي حدا بالمشرع إلى أن أعتبر مكاتب الشهر العقاري ومأمورياته نُواة للهيئة التي سيعُهد إليها بالقيام على تطبيق نظام السجل العيني حال وضعه آن ذاك وهو النظام الذي يجعل لقيد المحرر في السجل حجة مطلقة في مواجهة الكافة مثله في ذلك مثل الإحكام القضائية النهائية .
ومن ثم أضحى قيد المحرر في السجل أو توثيق المحررات الرسمية وشمولها بالصيغة التنفيذية أو بحث الملكية العقارية على نحو ما صورة من صور القضاء يتولاها قاضى من القُضاة النظاميين ولا يُحتج على ذلك بالقول بأن العمل المنوط بالمصلحة غايته أداء خدمة بأجر للجمهور… ذلك أن الحكمة من شهر التصرفات وجعلها نافذة في مواجهة الغير – التي ابتغاها المشرع – هي استقرار الأمن والأمان للمعاملات داخل المجتمع وتلك هي سمة العدالة وأهم معلم من معالمها