ما هو عقد الإيجار؟ سؤال قد لا يتبادر إلى أذهان الكثير حين يقدمون على تحرير إحداها، إذ يعتمدون على أنها قد تكون ثابتة البنود، لكن دون محاولة معرفة الكثير عن ماهيتها، وما هي الالتزامات التي وضعها المشرع، ويجب أن تتوافر بين المؤجر والمستأجر، إذ تنتج أثار قانونية. وعقد الإيجار.. هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم، ويعد من أهم خصائصه الانتفاع بالشيء المؤجر ولا يخول المستأجر أي حق على الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه لأنه ليس حق عيني على الشيء وأنما هو حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من الانتفاع بالمال محل الإيجار وهو لا يرد إلا على الاشياء غير القابلة للاستهلاك لأن المؤجر يلتزم برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة معينة.
لكن، ماذا عن التزامات الطرفين؟
أولا.. المؤجر: - التزامه بتحرير العقد
إن عقد الإيجار من العقود المسماة الرضائية التي تنعقد بمجرد التراضي بين الطرفين مهما اختلفت الطريقة في التعبير عن رضاهما سواء كانت بالكتابة أو بالمشافهة أو بالإشارة الدالة عليه، ويقع التراضي على المنفعة من العين المؤجرة والمحددة بالمدة والأجرة دون الاخلال بما يتطلبه القانون في حالات خاصة، ويثبت عقد الإيجار بوجود كتابة من المالك وهو وسيلة إثبات.
- التزامه بتسليم العين المأجورة
يلتزم المؤجر بتسليم العين المأجورة بذاتها بما أعدت له لمنفعة مقصودة للمستأجر طوال مدة عقد الإيجار المتفق عليها فور انعقاد العقد إلا إذا اتفقا على زمن محدد، ولو لم يتم استلام العين المأجورة مادياً مادام المؤجر أعلمه بذلك، ويعد من باب التسليم أن يضع المؤجر العين تحت تصرف المستأجر والانتفاع بها، وتتم أيضاً بإبلاغه بذلك شفهياً أو كتابياً أو بكتاب مسجل أو إنذار رسمي.
– صيانة العين المأجورة والحفاظ عليها: ويكون بإزالة جميع العوائق التي تقف في طريق الاستفادة من منفعة العين، ويجب أن يتم تسليم العين المأجورة في حالة صالحة للمستأجر، وفي حال استلام المستأجر للعين وبقائه فيها مدة طويلة نسبياً دون طلب الاصلاح من المؤجر يكون قد تنازل عن هذا الحق تلقائياً، إلا إذا كان المأجور في حالة يعرض المستأجر لخطر جسيم، جاز للأخير أن يطلب فسخ العقد ولو كان قد سبق له التنازل عن هذا الحق، هناك نوعين من الاصلاحات منها مايقع على عاتق المؤجر. ومنها ما يقع على عاتق المستأجر:
– التزامه بضمان العيب الخفي: وهو العيب المؤثر والخفي وغير المعلوم الذي يظهر في العين المأجورة أو أحدى ملحقاتها، يمنع المستأجر من الانتفاع بها أو ينقصه، ويدخل في العيب الصفات التي يكفل المؤجر للمستأجر توافرها في العين ثم يخل في تنفيذه لالتزامه، فيوجب عليه الضمان حينئذ.
ولا يضمن المؤجر عيباً جرى العرف على التسامح فيه أو عيباً كان المستأجر يعلمه وقت التعاقد أو كان يستطيع التنبه إليه أثناء فحص العادي للعين، مثل الرطوبة المألوفة التي يمكن إزالتها، أما الرطوبة التي تضر بالصحة وتعتبر عيباً يضمنه المؤجر، وبالتالي كل عيب ينقص من الانتفاع انتقاصاً يسيراً يعتبر غير مؤثراً وغير موجب الضمان من المؤجر.
– ضمان التعرض :يتعهد المؤجر أن لا يقف عائقاً بين المستأجر والانتفاع بالمأجور أو ينقص منه وبعبارة أخرى لا يقبل منه أن يتعرض للمستأجر في انتفاعه بالمأجور سواء كان التعرض مادياً كأن يمنع المستأجر من استعمال المصعد أو السطح للعين أو يقطع التيار الكهربائي عنه، أو التعرض قانونياً بإعطاء الغير حقاً يتعارض مع حق المستأجر طوال مدة الإيجار، ولا أن يحدث في المأجور تغيراً يمنع الانتفاع به وكلا التعرض يضمنه المؤجر، ويجب أن يكون التعرض فعلياً وليس احتمالياً، وأن يقع من المؤجر أو أحد تابعيه أثناء قيامهم بعملهم مثل حارس العين .
وللمستأجر طلب التنفيذ العيني أو فسخ العقد أو انقاص الأجرة حتى يتوقف المؤجر عن التعرض له، ثم له أن يطلب التعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة هذا التعرض. ثانيا.. التزامات المستأجر:
- التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة: أول ما يلتزم به المستأجر أداء الأجرة المتفق عليها وفي الموعد المتفق عليه بالعقد إذا كان الاتفاق كتابة، أما إذا كان الاتفاق على موعد العقد مشافهة أو لم يتفقا على موعد محدد، وجب عليه الوفاء بالأجرة في أول كل شهر، وفي حال رفض المؤجر استلامها بعد عرضها عليه عرضاً قانونياً، للمستاجر أن يودعها في إدارة التنفيذ خلال 20 يوماً من تاريخ الاستحقاق وعلى المستأجر الاستمرار والالتزام بدفع الأجرة كاملة في مواعيد استحقاقها ولو قام نزاع بينه وبين المؤجر حول الأجرة إلى أن يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي أو يحسم باتفاق الطرفين وإلا اعتبر المستأجر متخلفاً عن أداء الأجرة.
- التزام المستأجر بحفظ العين المؤجرة واستعمالها فيما أعدت له: على المستأجر أن يلتزم باستعمال العين استعمالاً الذي أعدت له وصيانتها، وليس له اهمالها أو استعمالها على وجه مخالف لما تم الاتفاق عليه، فإذا نص العقد على استعمال معين للعين امتنع على المستأجر أن يستعملها في غير ذلك وإلا استوجب إخلاءه، أما إذا لم يتفق على وجه الانتفاع بالعين وجب استعمالها وفقاً لما يقضيه العرف، وفي حال مخالفة المستأجر للاتفاق يلزمه المؤجر بالتنفيذ العيني أو فسخ العقد والتعويض.
- التزام المستأجر برد العين المأجورة عند انتهاء مدة العقد: حيث يجب تسليمها بالحالة التي استلمها وقت بداية الانتفاع بها وقت انتهاء العقد أو وقت الفسخ، وفي حال امتنع المستأجر عن رد العين أو تأخر على المؤجر أن يطلب التنفيذ العيني والتعويض عن هذا التأخير بمقدار الضرر الذي أصابه، وقد حدد المشرع هذا التعويض بما يعادل ضعف الأجرة ويعود تقدير هذا التعويض لسلطة القاضي التقديرية، أما إذا ردها المستأجر ولكن ناقصة أو تالفة أوهالكة فإنه يلتزم بالتعويض على المؤجر بالنفقات اللازمة لإعادة العين لحالتها الأولى والتعويض عن المدة التي يحرم خلالها الانتفاع بالعين واستغلالها، مالم يقدم المستأجر دليل الهلاك يعود لسبب أجنبي.
- انتهاء عقد الإيجار: ينتهي عقد الإيجار لعدة أسباب منها انتهاء مدة العقد المتفق عليها، الهلاك الكلي وله صوره وأحكامه، وكذلك الهلاك الجزئي، اتحاد الذمة، تغيير المستأجر محل إقامته...الخ.
