شهدت السوق العقارية خلال الفترة الأخيرة زيادة فى عدد المشروعات العقارية الموجّهة لشرائح سكنية متنوعة، وإن كان يرتكز معظمها على الشريحة السكنية فوق المتوسطة والفاخرة، مقابل ما تنفذه وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية لمتوسطى ومحدودى الدخل، إلا أن المطوّرين والخبراء العقاريين أكدوا أن كل هذه المشروعات العقارية لا تلبّى ما تحتاجه كل شريحة سكنية بالسوق، نظراً لوجود طلب سنوى ثابت لا يقل عن 500 ألف وحدة سكنية. ولفتوا إلى أن هذا الطلب ناتج عن الزيادة السكانية، ولم يتم الوفاء به خلال السنوات الماضية، لذا تراكم على مدار سنوات، وهو طلب حقيقى قوى يحافظ على استمرار السوق العقارية المحلية، لذا فإن احتمالية حدوث فقاعة عقارية بالسوق المحلية هو أمر غير وارد الحدوث، مشيرين إلى أن السوق قد تشهد حالة من الهدوء النسبى الناتج عن إعادة تصحيح المسار. وأوضحوا أن هناك رغبة شرائية، ولكنها لا تسير بالتوازى مع القدرة الشرائية لعدد كبير من العملاء، لذا فإن السوق ستشهد حالة من الهدوء حتى إعادة توفيق تلك الشريحة لأوضاعها، وترجمة القرار الشرائى لعملية شرائية بالفعل، لافتين إلى دور المطوّرين العقاريين فى دعم اتخاذ العميل للقرار الشرائى، عبر تيسيرات السداد التى يتم تقديمها والعروض الخاصة بفترات المعارض. المطوِّرون: الطلب الحقيقى والفجوة بين العرض والطلب عوامل تعزز قوة السوق العقارية وتشهد السوق اليوم انطلاق فعاليات معرض نيكست موف، الذى يفتتح أبوابه للجمهور ابتداء من الساعة ال12 ظهر اليوم ويمتد حتى مساء السبت المقبل، ويشارك به عدد متنوع من شركات الاستثمار العقارى، التى تستهدف شرائح سكنية متنوعة، كما تقدم عروضاً خاصة بمشروعاتها خلال فترة انعقاد المعرض. وأكد عدد من المطوّرين المشاركين فى المعرض أهميته فى تنشيط مبيعات الشركات، وزيادة قاعدة عملائها، بالإضافة إلى تسهيل التواصل المباشر مع العملاء تحت مظلة أحد المعارض المحلية المتميزة، واختتام موسم الصيف الذى يمثل ذروة السوق العقارية. من جانبه، أكد المهندس هشام شكرى، نائب رئيس شعبة الاستثمار العقارى، الرئيس التنفيذى لشركة رؤية القابضة للاستثمار العقارى، أن السوق العقارية لم ولن تواجه احتمالية حدوث «الفقاعة العقارية» مهما ترددت هذه الشائعات، فهى سوق تعتمد على الطلب الحقيقى لجميع الشرائح السكنية، وهو الطلب الذى لا يتم الوفاء به سنوياً رغم ما تنتجه جميع الشركات العقارية، ما يتسبب فى حدوث فجوة بين العرض والطلب لا تزال قائمة ومستمرة، فما يتم إنتاجه بالسوق بأكملها لا يزيد على 30٪ من إجمالى حجم الاحتياج السنوى. وأضاف أنه حتى مع زيادة عدد الشركات العقارية العارضة لمشروعاتها خلال الفترة الأخيرة، والتى تتركز على الشريحة السكنية المتوسطة وفوق المتوسطة، إلا أنها لا تلبّى كامل الطلب الموجود على هذه الشريحة السكنية الكبرى، فهى شريحة كبيرة لم تتشبع بعد من حجم المنتج المقدم لها، لافتاً إلى أن السوق قد تواجه بعض التباطؤ خلال الفترة الحالية، ولكنه مؤقت وفقط من أجل تصحيح المسار. وأشار إلى أن هناك فجوة بين الرغبة الشرائية والقدرة الشرائية، حيث إن ارتفاع الأسعار وعدم ارتفاع دخول العملاء بنفس القدر أدى إلى عدم تحوُّل القرار الشرائى لخطوة فعلية، لذا فإن هناك طلباً كبيراً وقوياً وحقيقياً ولكن لا يتم تحويله كله لقرار شرائى، وهو ما يتسبب فى حدوث هذا التباطؤ المؤقت الذى سرعان ما سينتهى لوجود حاجة حقيقية لشراء عقار. وأكد تميّز المشاركة فى فعاليات معرض سيتى سكيب جلوبال بإمارة دبى مطلع الشهر الجارى، الذى تم تحت جناح وزارة الإسكان التى كانت ضيفة الشرف فى المعرض، حيث إن التجربة كانت بداية جيدة ومتميزة لطريق طويل يستهدف وضع العقار المصرى على الخريطة العالمية، مضيفاً أنه جارٍ التفاوض للمشاركة مرة أخرى فى فعاليات معرض ميبم بفرنسا. وأكد كريس سبيلر، مدير معرض سيتى سكيب مصر، أن السوق العقارية المصرية بعيدة تماماً عن فكرة الفقاعة العقارية، وهى التى تنتج عن زيادة المعروض على الطلب وهو ما لم يحدث بالسوق المصرية حتى الآن، لافتاً إلى أن السوق العقارية المصرية تعتمد على الطلب الحقيقى والقدرة الشرائية التى تحوّل هذا الطلب لخطوة فعلية وشراء عقار. وقال إن التنوع الذى تشهده السوق العقارية حالياً بين ما ينتجه المطورون العقاريون والحكومة ممثلةً فى وزارة الإسكان، والذى يتضمن محدودى ومتوسطى وفوق المتوسط والفاخر، يسهم فى تلبية احتياجات متنوعة بالسوق. وأضاف أن معرض «نيكست موف» لا يركز على الشركات المتوسطة فقط، ولكنه يتضمن عدداً متنوعاً من الشركات الكبرى والمتوسطة، حيث إن الشركات الكبرى كذلك لديها مشروعات تتناسب مع الشريحة السكنية التى يستهدفها المعرض، وتسعى للوصول لشريحة متنوعة من العملاء، لافتاً إلى أن المطورين العقاريين يسعون لضبط أوضاعهم ومشروعاتهم وفقاً لاحتياجات السوق وتغيراتها. وأكد تميُّز المشاركة الأولى لجناح وزارة الإسكان فى إمارة دبى مطلع الشهر الجارى، الذى كان بمثابة انطلاقة قوية للوزارة فى إطار توجُّهها للتوسع فى تصدير العقار خلال الفترة المقبلة، مشيراً إلى وجود خطة لدى الوزارة وإدارة سيتى سكيب للتوسُّع فى الوصول لعدد أكبر من الدول وتسويق المشروعات العقارية المصرية بها. فرصة قوية لتنشيط المبيعات وقال الدكتور محمد العدل، رئيس مجلس إدارة شركة mbg للتطوير العقارى، إن المعارض العقارية فرصة قوية لزيادة قاعدة عملاء الشركات وتنشيط المبيعات وتسهيل التواصل المباشر بين الشركة وعملائها، وهى العناصر الدافعة لمشاركة شركته فى فعاليات معرض نيكست موف، الذى يعد أحد المعارض القوية فى السوق العقارية المحلية. وأكد «العدل» أن السوق العقارية تشهد مرحلة استثنائية تتمثل فى ارتفاع عدد المشروعات المطروحة أمام العملاء، وتنوُّع مناطق تنفيذ تلك المشروعات اعتماداً على حجم التنمية التى تتم حالياً، بالإضافة إلى التنوع فى أنظمة السداد المقدمة للعملاء، والتى تمتد لتصل لنحو 10 أعوام، وهو ما يسهل على العميل اتخاذ القرار الشرائى، لافتاً إلى أن العميل هو المستفيد الرئيسى من هذا التنوع، الذى يجعله متلقياً لعروض كبرى وقوية تحفزه على اتخاذ القرار الشرائى. وأشار «العدل» إلى أن ثبات القدرات الشرائية للعملاء وانخفاضها خلال الفترة السابقة ارتبط بصعوبات اقتصادية عامة، نتيجة بدء خطوات الإصلاح الاقتصادى، وهو ما سيجنى جميع المواطنين ثماره خلال المرحلة المقبلة، لذا فإن السوق العقارية تعوِّل على تحسُّن الأوضاع الاقتصادية العامة بالدولة وتحسُّن الأوضاع المالية للعميل بمختلف شرائحه السكنية، لافتاً إلى حجم التنمية والتحسن الاقتصادى الذى تشهده الدولة حالياً. وقال إن السوق العقارية تمكنت حتى الآن من مواجهة التحديات المفروضة، واستمر المواطنون فى الشراء، نظراً لوجود طلب حقيقى قائم على الزيادة السكانية، فالسكن مطلب رئيسى لأى مواطن يسعى لتلبيته كاحتياج أساسى، وسيسعى لتدبير الحصول عليه مهما ارتفع سعره. وأشار «العدل» إلى تحقيق مبيعات بقيمة 2 مليار جنيه بمشروع الشركة «بوككا» بالعاصمة الإدارية الجديدة، تمثل نحو 50% من إجمالى وحدات المشروع، كما تبدأ الشركة تنفيذ المرحلة الأولى مطلع العام المقبل. المجتمعات العمرانية الجديدة أكد أحمد سليم، رئيس مجلس إدارة شركة بريكزى لإدارة المشروعات، أن الطلب الحقيقى لا يزال السبب الرئيسى للحفاظ على السوق العقارية رغم الزيادات السعرية التى شهدتها السوق خلال الفترة الماضية، والتى تجاوزت ال50%، وهو الطلب الذى يحافظ على تلك السوق بعيدة عن أى فقاعة عقارية، لم ولن تتعرض لها السوق المحلية. وأضاف «سليم» أن السوق العقارية المحلية تواجه مرحلة محورية خلال الفترة الحالية تتمثل فى زيادة وتنوع المعروض من الوحدات السكنية للشريحة السكنية فوق المتوسطة، وعرْض عدد كبير من المشروعات العقارية بالعاصمة الإدارية الجديدة، بالإضافة إلى تقديم تيسيرات سداد ونظم متنوعة تتناسب مع القدرات الشرائية المختلفة للعملاء. وأكد «سليم» أن بدء تنفيذ الدولة لوحدات سكنية داخل المشروعات الجديدة مثل مدينتى العلمين الجديدة والمنصورة الجديدة يأتى بهدف تشجيع المستثمرين على تنفيذ مشروعاتهم بعد اتخاذ الحكومة للمخاطرة الأولى، بالإضافة إلى جذب مواطنين لتعمير تلك المدن، وهو ما لا يعد منافسة مع القطاع الخاص، فالسوق كبيرة وتستوعب المزيد من المشروعات لتلبية حجم الطلب الكبير والفجوة المتسعة سنوياً بين المعروض والمطلوب. وطالب «سليم» بالتوسع فى طرح أراضٍ للمستثمرين العقاريين، ولكن بما لا يؤثر على زيادة المعروض من الوحدات السكنية حتى لا يتم تشتيت العميل، خاصة مع تركيز الشركات العقارية على تنفيذ مشروعاتها لصالح شريحة محدودة معينة بالسوق، لافتاً إلى ضرورة التوسع والتنوع فى تلبية الاحتياجات السكنية لمزيد من المواطنين بالسوق، وهو التنوع الذى يفيد المطوِّر العقارى نفسه قبل السوق والعميل. وقال «سليم» إن توفير أراضٍ للشركات الصغيرة والمتوسطة لم يعد التحدى الأكبر الذى يواجه تلك الشركات، خاصة مع تنوع مساحات الأراضى الاستثمارية المطروحة من قِبل هيئة المجتمعات العمرانية التى تبدأ من مساحة 10 أفدنة، ولكن التحدى الأكبر هو الملاءة المالية التى تمكّن من تنفيذ المشروعات وفقاً للجداول الزمنية المحددة. ولفت إلى أن تصدير العقار لم يعد رفاهية للمطورين العقاريين، ولكنه أصبح ضرورة مُلحة للشركات العقارية لتحقيق مستهدفاتها البيعية، والاستفادة من فرق العملة الناتج عن قرار تحرير سعر الصرف، كما أن العميل المصرى المقيم بالخارج يرغب فى الحصول على وحدة عقارية، سواء للسكن أو للاستثمار بها، وهو حجم طلب كبير، وهو ما يدفع للتوسع فى تسويق المشروعات بالخارج خلال الفترة المقبلة، متوقعاً ظهور منتجات عقارية جديدة وخاصة بمنطقة الجلالة خلال الصيف المقبل، وهى المنتجات التى يجب تنفيذها بطريقة تخاطب العميل غير المحلى وتلبى احتياجاته المختلفة. وقال «سليم» إن معرض «نيكست موف» فرصة جيدة للعملاء ضمن الشريحة السكنية B وC، كما أن المعرض يحقق التكامل مع معرض «سيتى سكيب» الذى يستهدف الشريحة الأعلى من الشركات العقارية، لافتاً إلى أن شركته توجد بالمعرض بعدد من المشروعات التى تتناسب مع عملاء المعرض. تكامل فرص العمل والسكن قال المهندس شريف عثمان، رئيس مجلس إدارة شركة جراند بلازا للاستثمار العقارى، إن السوق تشهد توجه التنمية وبقوة نحو منطقة شرق القاهرة، ابتداء من مدينة القاهرة الجديدة مروراً بالعاصمة الإدارية، وصولاً لمنطقة العين السخنة، وهى التنمية الشاملة التى تحقق التكامل بداخلها، وتحقق خطة الدولة للتوسع فى تنفيذ مدن ومجتمعات عمرانية جديدة تستوعب الزيادة السكانية المستمرة، وتتلافى الدولة فيها الأخطاء السابقة. وأكد حرص الدولة على توفير معيشة متكاملة للمواطنين داخل تلك المدن من حيث توفير فرص العمل والسكن والخدمات المختلفة والمناطق الترفيهية التى تحقق حياة متكاملة داخل تلك المدن. وطالب وزارة الإسكان بضرورة التوسع فى طرح أراضٍ وخاصة للشركات المتوسطة والصغيرة بمختلف الأنظمة المتاحة للطرح، وخاصة مع قدرة هذه الشركات على العمل والمساهمة فى تحقيق خطة الدولة التنموية، بالإضافة إلى قدرتها على تلبية الطلب لشريحة سكنية كبيرة بالسوق المحلية لا تخدمها الشركات العقارية الكبرى. وأكد أنه فى حالة إضافة زيادات سعرية جديدة يجب أن تتم بشكل تدريجى ومدروس للحفاظ على إقبال العميل على الشراء، وخاصة مع عدم قدرته على تحمُّل أى أعباء مالية جديدة، نظراً لعدم تحرك قدرته الشرائية بنفس القيمة. وأشار إلى أن شركته ستقدم عروضاً مميزة وجديدة خلال فعاليات معرض نيكست موف لعملائها، كما سيتم تسويق مشروع «لاميرادا المستقبل» بمدينة المستقبل، والجزء الأخير بمشروع لاميرادا القاهرة الجديدة، الذى يتضمن نحو 30 وحدة بمساحات تتراوح بين 120 و180 متراً، بالإضافة لمركز تجارى على مساحة 3850 متراً مربعاً لخدمة عملاء المشروع. المنافسة بين المطوِّرين و«الإسكان» أضاف السيد مسعد الشنهاب، رئيس مجلس إدارة شركة أب تيرن للاستثمار العقارى، أن معرض «نيكست موف» يعد أحد أقوى المعارض العقارية بالسوق، الذى توجد به شركته لإنعاش مبيعاتها، وتقديم اختيارات متنوعة للعميل وعروض تدعم اتخاذه للقرار الشرائى، كما أن توقيت انعقاد المعرض يأتى ختاماً لموسم الصيف. وأكد الأهمية التنموية والاستثمارية لمشروع العاصمة الإدارية الجديدة، وهو ما تؤكده نتائج الأعمال وحجم التسويق الجيد للشركات المنفذة لمشروعات داخل العاصمة وحجم إقبال العملاء على السكن بتلك المشروعات، وهو ما سينطبق على مدينة المنصورة الجديدة مع فتح باب الحجز بوحداتها السكنية. وأشار إلى أنه لا توجد منافسة بين المشروعات التى تطرحها الحكومة ممثلةً فى هيئة المجتمعات العمرانية فى العاصمة الإدارية والمنصورة الجديدة، وبين التى ينفذها المطورون العقاريون فى تلك المدن، حيث إن حجم الطلب الكبير القائم على الزيادة السكانية يجعل السوق بحاجة للمزيد، بالإضافة إلى أن تنوُّع المعروض يخدم العميل فى النهاية، وهو صاحب القرار النهائى فى الشراء من أى جهة سواء حكومية أو قطاع خاص. وقال إن شركته تتولى تنفيذ عدد من المشروعات بمدينة القاهرة الجديدة، أبرزها مشروع «أب مود» على مساحة 1000 متر مربع، وهو مركز تجارى، أطلقته الشركة يوليو الماضى، وتم تسويق نحو 30% منه، ويضم نحو 100 وحدة، تتوقع الشركة تسويقه بالكامل قبل نهاية العام الجارى، كما بدأت الشركة تنفيذه مؤخراً ويستغرق تنفيذه نحو 18 شهراً. تيسيرات لدعم الشركات قال محمد جاب الله، رئيس مجلس إدارة الشركة، إن الاشتراطات البنائية المتعلقة بالكثافة السكانية للأراضى التى تطرحها هيئة المجتمعات العمرانية موحدة مهما كانت مساحة الأرض المطروحة، وهو ما يؤثر على المخططات الاستثمارية للشركات المتوسطة والصغيرة، لافتاً إلى ضرورة تحديد الكثافة السكانية وفقاً لمساحة الأرض وليس باشتراطات موحدة على جميع المساحات. وأكد أن طروحات هيئة المجتمعات العمرانية من الأراضى مهمة ومتتابعة وساهمت فى إنعاش حركة الاستثمار بالقطاع العقارى خلال الفترة الأخيرة، ولكنها ركزت بشكل كبير على الشركات الكبيرة، سواء فى طرح أراضٍ بنظام الشراكة أو بطرح أراضٍ بمساحات كبرى، مطالباً بضرورة أن تتضمن تلك الطروحات أراضى بمساحات تتناسب مع الملاءة المالية والفنية للشركات المتوسطة. وقال إنه لا توجد مقارنة بين حجم ما يتم طرحه للشركات الكبرى من الأراضى مقابل الشركات المتوسطة والصغيرة، والتى تحتاج لتوفير أراضٍ لها بأسعار مدعمة من الدولة بما يمكن تلك الشركات من الاستمرار وتوفير وحدات سكنية لشريحة معينة من العملاء، لذا فإن هذه الشريحة تحتاج للمزيد من الأراضى بمساحات متوسطة وصغيرة تتناسب معها.
