عرفت مصر التمويل العقاري فى عام 2001، ورغم مرور عقد كامل، إلا أن حصة التمويل العقاري من السوق المصري لا تتجاوز 0.5%، رغم انه وسيلة آمنة لدعم محدودي ومتوسطي الدخل ومساعدتهم فى الحصول على مآوى لهم، فواجب على الدولة ان توفر للمواطن السكن باعتباره من اساسيات الحياة، ومن هنا انتقلت «البديل» لتحاور الدكتورة مي عبد الحميد، رئيس صندوق التمويل العقاري، لتكشف لنا خطة الدولة لدعم التمويل العقاري، وأن الدولة توقفت عن صرف ميزانية الصندوق، وأن مصر الأولى من حيث مخالفات المباني، مطالبة بإرادة حكومية قوية لتنشيط سوق التمويل العقاري ودعمه..وإلى نص الحوار.. لم يتم تغيير أي شيء فى أنشطة الصندوق، ولكن تم اختصار الأسم فقط ليصبح "صندوق التمويل العقاري"، بدلاً من " صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري". أن دراساتنا أثبتت أن الأفراد البالغ دخلهم الشهري 2500 جنية يمثلوا 75% من الشعب المصري، وما نتمناه هو القدرة على دعم تلك الشريحة أولاً بالموارد المحدودة. اقترح ان يؤسس المطورين العقاريين صندوق ويجمعوا من بعضهم لدعم تكلفة الوحدة عندما تكون كبيرة على متوسطي الدخل، ويتم ذلك بالاتفاق مع الحكومة. كل 1% زيادة في سعر الفائدة على مدار 20 سنة يكلف الصندوق دعم اضافى 4000 جنية للمواطن، إضافة إلى أن 6% تعادل 4 أضعاف قرض محدودي الدخل . لا نشترط أن تكون مساحة الشقة 64 متر، ولكن هناك حدود سعريه للشقة لا يمكن الخروج عنها، وهي 110 ألف جنية للشقة "نصف تشطيب"، و130 ألف جنيه للوحدة تشطيب كامل، فمن الممكن فى بعض المحافظات تلك القيمة تسمح بشراء شقة بمساحة من 70 إلة 92 متر، بينما فى القاهرة تلك القيمة لا توفر إلا وحدة 64 متر. هناك فئات للدعم، فمن راتبه 1000 جنينه فقط، يحصل على الدعم كاملاً 25 ألف جنيه، بينما لو وصل إجمالي المرتب 2500 جنيه يصبح الدعم 10 ألاف جنيه فقط. لدينا مشكلتين رئيسيتين، الأولى هى أن مصر بها 92ً% عقار غير مسجل، وهي نسبة ضخمة مقارنة بكل بلدان العالم، كما أن القانون لا يسمح إلى بقسط تمويلى 25% فقط من راتب العميل شهريًا، وطالبنا برفع تلك القيمة إلى 40% ولكن كل حكومة تدرس الأمر ثم لا تفعله، إضافة إلى أن البنوك لا يمكنها تمويل وحدات غير مسجلة. السجل العيني فكرة رائعة ولكنها توقفت، وأمره متوقف على الإرادة الشعبية؛ لأنه كان من الصعب على وزارة التنمية الإدارية ان تطبقه، وهي بلا سيادة أو إمكانيات. وأؤكد لك أن تطبيق السجل العيني لن يتم إلا إذا كلف مجلس الوزراء، وزارة العدل بتولي الأمر وإنجازه. وأود الإضافة أن السجل العيني لو مجانا يساعد الدولة فى إعداد قاعدة بيانات، عن العقارات الموجودة، ومواقعها، ومساحتها، وأسعارها. دخول المطورين العقارين فى منظومة التمويل العقاري، نتج عنه زيادة معدلات تضخم السوق؛ لأنه لا يبيع بالسعر العادل للوحدة، كما أن استثمارات المطورين العقاريين في مصر تتراوح بين 30 و 40 مليار جنيه، ويقدمون عروض تقسيط وتيسيرات فى السداد بقيمة 20 مليار جنيه سنوياً، فشركة مثل طلعت مصطفى تمنح تمويل عقاري بقيمة 6 مليار جنيه سنويًا من خلال التقسيط على 10 سنوات، تلك الأموال لابد من ضخها فى مكانها الصحيح، وسن تشريعات تنظم عملية التقسيط. عندما تقدم على شراء وحدة من مطور، وتجد لديه نظام تقسيط على 6 سنوات بدون فؤاد، وتجد سعر المتر 7 ألاف جنيه، مع ان السعر العادل له 1000 جنية، هنا هو يحصل 6 ألاف جنيه فوائد، ومكسبه كله فى الفوائد ويأتي أشخاص يقولون أن التمويل العقاري مرتفع يعنى، فيما لا يشعرون بأنظمة المطورين وفوائدهم الجنونية. يجب وجود إرادة سياسية قوية، ووضع قواعد للبيع بالتقسيط اولًا، لكى يبيع المطور العقارى بالتقسيط ولا يصبح مثل البنك، فعليه الالتزام بإيداع اموال العملاء فى حساب بنكي ولا يصرف منة إلا عند البدء فى بناء المشروع، ويتم توزيع المخاطر بين المطور والعميل تحت رقابة من الدولة. السوق ضعيف جدا، ونسب النمو ضعيفة ما بين 4 – 5 % ، والقطاع العقاري بالكامل يوجد به انخفاض ليس التمويل العقاري فقط، ولكن النسب أكدت أن من 15 إلى 20% انخفاض، فالتمويل العقارى لو حقق نمو 5% فذلك أفضل من نتائج السوق العقارى نفسه. ولكن التمويل العقاري لن يعمل إلا بعد حسم المشاكل الموجودة على الأراضي وملكية الأراضي والمنازعات مع المستثمرين، وكذلك قضية تعثر الدولة فى توفير مرافق قطاع محدود الدخل. مادام لا يوجد أب روحي لتبنى المنظومة وحل مشاكلها، سيبقى الوضع على ما هو عليه، وأنا اطمع أن وزير الإسكان الحالي يقوم بذلك الدور وطلبت منه هذا اكثر من مرة، ووعدني أنة سيساهم في تذليل كافة العقبات. جاري الاتفاق مع وزارة الإسكان على توقيع بروتوكول يسمح بتخصيص محور كامل فى مشروع الإسكان الاجتماعي بالتمويل العقاري، ونقوم حاليًا بمراعاة الشروط لكي لا تتعارض مع بعضها، وإذا نجحت الدولة فى توفير ال 250 الف وحدة كمرحلة اولى، لدينا القدرة لدعمهم بالكامل. ونحن دعمنا 70 ألف وحدة من مشروع الاسكان القومى السابق البالغ عدد وحداته "نصف مليون"، ولم تأخذ مجهود كبير غير فى مراجعة قواعد البيانات وأرقام البطاقات، فلدينا 60 موظف بالصندوق، واتمنى ان توفر الدولة المليون وحدة ونحن سنمولهم. بداية نستعلم عنه، ولدينا شركة استعلام متعاقدين معها مملوكة للبنك الاهلى و CIB، يستعلموا عن العملاء فى مكان العمل، للتأكد من صحة بيان المرتب ، وفى بعض الأوقات يأتى ناس بشهادات مضروبة، يتم رفضهم فورًا وتحويلهم إلى النيابة، فنسب الرفض من 25 إلى 30% سنويا. إضافة الى ان البنوك تكشف بعض العملة بعد الموافقة عليهم يكون عندهم حسابات فى البنوك وبطاقات ائتمانية مثلاً 100 الف جنية، حينها لا يمكن ان انت يكون دخلك 2000 جنية فياخذ رفض . اقترح المهندس ابراهيم محلب، وزير الإسكان تلك الفكرة، وكان ردي له "حضرتك لك كل الحق وإحنا لينا نفس التعاطف مع غير القادرين على إجراءات التمويل العقاري، مثل " الباعة وسائقى الميكروباص"، فهم يستحقوا أن ننظر لهم ولكن لا يصح ان يكونوا هم كل البرنامج ، ممكن نعطيهم شقق اخرى صغيرة لو محتاج هيقبل بها حتى لو كانت صغيرة، بينما لو العكس إذا هو غير مستحق للدعم. نحن سحبنا من القرض 200 مليون دولار حتى، باقى منهم 968 مليون جنيه لو متوسط الدعم 20 الف جنية، إذا يمكنا دعم 50 الف وحدة فورًا. وكتبت مذكرة للمهندس ابراهيم محلب، مطالبة بتوفير 50 الف وحدة خلال الفترة المقبلة، فلدينا اموال تمكنا من الدعم، وعرضت عليه أنه فى حالة عدم توافر الوحدات، من الممكن منح الصندوق أراضي وهو يبنيها ويوفر الوحدات وتمويلها. وباقي من قرض البنك الدولي نفسه 100 مليون دولار، لن نصرفهم إلا بانتهاء ما تم سحبه من قبل، فالقرض غير مشترط المدة. كان فى تخوفات، لكن الان انا سعيدة جدا تجاه نزول الفايدة، فكل 1% نزول فى الفائدة انفراجة للعملة، وفرصة إننا نورق ونخلق مجال قوي لسوق السندات، فى العام الماضى كانت فائدة السندات الحكومية 15 و 16% فكيف هنا تتم عملية التوريق، فإذا تم الشراء بتلك الفائدة، فكم ستكون قيمة البيع..؟، فالتوريق قائم على نظرية "انا بستلف علشان اسلف"، على حد قولها. ولدينا خطة فى شركة إعادة التمويل العقاري للدخول فى سوق السندات قريباً جداً. التمويل العقارى في مصر نسبته 0.5 % من الدخل القومى، أما التمويل العقارى فى امريكا 70% من الدخل القومى، وهناك يمولون نسبة 110% من قيمة العقار، بينما فى مصر نمول 46% من قيمة العقار فقط، كما أن العميل المصرى يكره "الاستدانة" فالعملاء المصريين اكثر مقدم يقدروا يدفعوه هو 44% فالعقار مهما انخفض هاينخفض كام لا يمكن العقارات هاتنخفض اكثر من 50% ، مدد التمويل قصيرة جدا، لمحدودي الدخل تتراوح بين 10 و 11 سنة، ولمتوسطي الدخل 4 سنوات، كما أن امريكا تعرضت للأزمة لأن صناعة التمويل العقارى هناك بدون رقابة. انا اتمنى ان يصل حجم عمليات التمويل العقاري إلى 7 أو 8 مليار جنيه سنويًا، وكان تحدانا دكتور فاروق العقدة، محافظ البنك المركزي السابق قائلاً "حققوا حجم تمويل عقاري يصل إلى 10 أو 12 مليار جنيه سنويًا، ولا مانع لدينا فى زيادة حصة التعاملات بالتمويل العقاري فى السوق لأكثر من 20 مليار". ولا يمكني ان اطلب بزيادة حصة القطاع، بينما سوق التمويل العقاري الحقيقي لم يتجاوز 3 مليارات جنيه سنوياً، سواء كان بنوك أو شركات. أرى أن هناك كثافة فى مشروعات المطورين، وبالتالى حجم هذا السوق لا يقل عن 30-40 مليار جنيه سنوياً، لو فهمنا الناس صح اية المطلوب منهم وظبطنا الأليات . تقيمات البنك الدولي للصندوق جميعها جيدة، والعقبات الحالية جميعها خارج إرادة الصندوق، ولكني لا اعتقد ان يتم صرف الشريحة الأخيرة والبالغة 100 مليون دولار، إلى عقب الانتهاء من إنفاق ما تم سحبه من قبل. نعم مستمرين، دة اول مشروع يعملة البنك الدولى فى مصر بهدف "الدعم فقط"، لان موضوع الدعم بالنسبة لهم حساس، البنك الدولى له طريقة مختلفة فى التعامل فنحن نضع لأنفسنا الشروط ونعرضها على البنك وهو إما يقبل أو يرفض، واهم نقطة هي أن قرض البنك الدولي هدفه الدعم، والإصلاح التدريجي لسياسات الدولة. الدولة لم تعطنا جنيهًا واحداً خلال 2013، كانوا يخصصوا لنا 500 الف جنية سنويًا، ثم اصبحوا 425 الف جنية، والعام الحالى لم يمنحونا شيء، لدينا وديعة بدءنا بها منذ تأسيس الجهاز وقاربت على الانتهاء. تم توقيع بروتوكول تعاون مع هيئة البريد، لاستغلال فروعها فى تقديم خدمات دعم التمويل العقاري، كما وقعنا بروتوكول مع وزارة الاتصالات ليصبح لدينا خط اتصال مباشر بكل محافظة يساعدنا على التواصل المباشر مع العملاء.
