-القدرات الشرائية للعملاء التحدي الأبرز للسوق العقارية خلال 2017 طارق شكري: العميل يلقي بعنصر المخاطرة على مائدة المطور العقاري....وارتفاع فائدة الإقتراض يزيد من الفجوة بين البنوك والسوق العقاري أيمن سامي: الزيادات المتوقعة للوحدات العقارية يجب أن تراعي سقف القدرات الشرائية للمواطنين حتى لا يظهر البوار بالسوق نهاد عادل: لا مبرر لدى المطورين لزيادة الأسعار باستمرار بدعوى تذبذب سعر الدولار ووجود سوق سوداء رغم إتفاق خبراء السوق العقارية على إيجابية قرار تحرير سعر الصرف على الإقتصاد المصري بشكل عام إلا أن هناك العديد من التحديات التي تواجه هذه القطاعات يأتي في مقدمتها الزيادات السعرية المتوقعة لمنتجات هذه السوق، ويأتي عنصر الاستثمار الأجنبي كأحد العناصر المتأثر بالقرار، وكذلك نسبة الزيادة المتوقعة على الوحدات العقارية في الوقت الذي شهدت فيه السوق زيادات سعرية خلال العام الجاري وقبل قرار تحرير سعر الصرف، ، وهو ما يجعل الإجابة على التساؤل الخاص بأحوال الأسعار في السوق خلال الفترة المقبلة غير قابل للتوقع حاليا. من جانبه قال المهندس طارق شكري، نائب رئيس شعبة الاستثمار العقاري، ورئيس مجلس إدارة شركة عربية للاستثمار العقاري والسياحي، أن قرار تحرير سعر الصرف يتسم بالإيجابية على الإقتصاد المصري، وإن كانت هذه الإيجابية مرهونة باستمرار وجود سيولة دولارية في البنوك وشركات الصرافة مما يحافظ على التوازن بين العرض والطلب في أسعار الدولار، لافتا إلى أن عدم إتاحة هذه السيولة من الممكن أن يعيد وجود سعري صرف للدولار وبأسعار أكثر ارتفاعا من ذي قبل. ويرى شكري أن الفترة الحالية ستشهد عدم استقرار في سعر الصرف من بنك لآخر لامتصاص نتائج الإضطرابات التي شهدها السوق خلال المرحلة الماضية، حتى ظهور سعر صرف مستقر نسبيا يمكن للشركات بمختلف القطاعات من وضع دراسات الجدوى الخاصة بمشروعاتها. وحول تأثير هذا القرار على السوق العقارية؛ أكد أن تحرير سعر الصرف وما تلاه من قرارات خاصة بإرتفاع بعض المواد الداخلة في صناعة العقار، والتي يتم استيراد معظمها من الخارج سيؤدي لرفع قيمة مود البناء بنسبة تتراوح بين 50 و 60 % وهو ما يسبب ارتفاع تكلفة التنفيذ، مما ينعكس بدوره على أسعار الوحدات العقارية. وأشار إلى أن قرار البنوك برفع الفائدة على الإقتراض يجب أن يكون قرارا مؤقتا، نظرا لأنه يساعد على زيادة الفجوة بين البنوك والشركات العقارية وغيرها من الشركات بمختلف القطاعات الإقتصادية، حيث قال "المشروعات العقارية، وخاصة الكبرى منها لا يمكن تنفيذها بدون دعم القطاع المصرفي"، مضيفا أن هذا القرار يجب أن يتم فقط من أجل تشجيع العملاء على وضع أموالهم في صورة ودائع بالبنوك لإبعادهم عن عملية المتاجرة بالعملة، على أن يتم إعادة تخفيض الفائدة على الإقتراض مع استقرار السوق مستقبلا. وحول تأثير تلك الزيادات على القدرات الشرائية للمواطنين، أكد نائب رئيس شعبة الاستثمار العقاري، أن المطور هو الذي يتحمل المخاطرة في عملية الاستثمار العقاري، نظرا للبيع للعميل بأسعار محددة وفق تعاقدات محددة، وهو ما لا يتناسب مع طول فترة تنفيذ المشروعات والتي يبلغ متوسطها نحو 4 سنوات، مما يعرض المطور لتحمل أي ارتفاعات سعرية في تكلفة التفيذ حتى تسليم المشروع للعملاء، لافتا إلى أن ثبات بل وانخفاض القدرات الشرائية للمواطنين خلال الفترة المقبلة عقب موجة ارتفاع الأسعار تعد من أبرز التحديات التي تواجه السوق العقارية العام المقبل. وأوضح أن القرارات الاستثمارية التي اعلنت الحكومة عنها مؤخرا لتحفيز الاستثمار بكافة القطاعات شجعت عدد كبير من المستثمرين العقاريين على الدراسة الجادة لبدء التواجد بمدن الصعيد والعاصمة الإدارية عقب التيسيرات والمحفزات التي أعلنت عنها الدولة مؤخرا، وهو ما يعني حركة تشغيل أكبر للسوق والإقتصاد المصري يجب أن يتم استغلالها بالكامل. ويرى أيمن سامي، مدير مكتب جيه إل إل مصر، أن أبرز تأثيرات هذا القرار على السوق العقارية تتمثل في تشجيع التوجه لشراء الوحدات العقارية كملاذ آمن للاستثمار ، وخاصة مع سهولة احتساب الزيادة المتوقعة على الوحدة سنويا، فضلا عن اختفاء السوق السوداء والتي اجتذبت قطاع كبير من المواطنين خلال الفترة الماضية. وتوقع أن تشهد السوق العقارية ارتفاعات سعرية خلال العام المقبلة، تأثرا بالزيادات التي تشهدها عمليات التنفيذ، والتي يصعب احتسابها حاليا نظرا لعدم استقرار عدة عوامل من بينها متوسط سعر الصرف والزيادات التي تطرأ على كافة المواد الداخلة في البناء وتكلفة التنفيذ، مشيرا إلى أن هذه الزيادات السعرية لن تتم بقيمة مفاجئة ولكنها ستتم بشكل تدريجي مراعاة للقدرات الشرائية للعميل المستهدف والتي لم تشهد أي زيادة مؤخرا. ولفت إلى أن السوق العقارية لديها سقف سعري للزيادات التي تطرأ على منتجاته حتى لا تتعرض منتجات هذا القطاع للبوار لعدم وجود عميل. نهاد عادل، رئيس مجلس إدارة شركة بي تو بي للتسويق العقاري، أكد أن هناك العديد من العملاء الذي ساعدهم قرار تحرير سعر الصرف اتخذوا قرارات شرائية نهائية نظرا لاستقرار الزيادات التي تطرأ على العقارات مقارنة بالتذبذب في أسعار الدولار والتي تتغير باستمرار حسب العرض والطلب، لافتا إلى أن تجربة السوق السوداء التي ظهرت مؤخرا أثبتت عدم أمان الاستثمار في تغيير الدولار. ويرى عادل أنه لم يعد هناك مبرر لدى المطورين العقاريين لرفع الأسعار باستمرار بدعوى وجود زيادات في سعر صرف الدولار من السوق السوداء، إذ أصبح من السهل الآن احتساب تكلفة التنفيذ بناء على متوسط سعر الصرف المتوافر بالسوق وليس سعر متذبذب لوجود سعري صرف بالسوق، متوقعا ثبات نسبي في الأسعار خلال الفترة المقبلة، وإن كانت ستشهد المراحل الجديدة بالمشروعات القائمة والمشروعات الجديدة زيادات سعرية تأخذ في الاعتبار هذه الزيادات بالسوق، ولكنها ستكون زيادة قائمة على حسابات واضحة ومحددة.
