مفاجأة مزعجة لأبناء زايد من المخلوع "مبارك" يكشفها المستشار عماد أبو هاشم

دراسة قانونية حول حصولهم على بعض الأراضى المصرية

كشف المستشار عماد أبو هاشم رئيس محكمة المنصورة الإبتدائية، عن مفاجأة وصفها بالمزعجة لأبناء زايد وأحفاده، أعدها لهم المخلوع، مبارك، الذى أمر لهم بأراضى مصرية ذات مساحات كبيرة.
وقال "أبو هاشم" فى الدراسة القانونية التى أعدها من أجل تلك القضية، صفقة بيع ثلاثة آلاف ومائة و ثلاثين فدانًا وستة قراريط من أراضى مشروع الخطارة المملوكة للدولة إلى الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان و أسرته و إلى كلٍ من أولاده : خليفة ، و سلطان ، و محمد ، و حمدان ، و هزاع ، و سيف ، و سعيد ، و عيسى ، و ناصر ، و نهيان ، و أسرهم
نص قرار مبارك
أنه بتاريخ 21 مارس سنة 1990 أصدر الرئيس المخلوع محمد حسنى مبارك القرار الجمهورىَّ الرقيم (122) لسنة 1990 ، و الذى نص على الآتى : " رئيس الجمهورية
بعد الاطلاع على الدستور
وعلى القانون رقم 143 لسنة 1981 فى شأن الأراضى الصحراوية
وعلى موافقة مجلس الوزراء بجلسته المعقودة فى 11 / 3 / 1990 .
قرر
(المادة الأولى)
وُوْفِق على معاملة صاحب السمو الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة و أصحاب السمو أفراد أسرته الآتية أسماؤهم المعاملة المقررة للمصريين و ذلك بالنسبة لتملكهم مساحة و قدرها 3130 فدانًا و 6 قراريط من الأراضى المستصلحة بناحية قصاصين الشرق مركز الحسينية بمحافظة الشرقية حوض خارج الزمام المستجد الغربى نمرة 10 قطعة رقم "1" حرف "د" و الواقعة بالجهة البحرية لمشروعات الخطارة طبقًا للرسم الإيضاحى و الكشف المرفقين و المملوكة لمشروع الخطارة بموجب عقد الملكية المسجل تحت رقم 5319 فى 18 / 11 / 1981 شهر عقارى الزقازيق ، و هم :
1 سمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان
2 سمو الشيخ سلطان بن زايد آل نهيان
3 سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان
4 سمو الشيخ حمدان بن زايد آل نهيان
5 سمو الشيخ هزاع بن زايد آل نهيان
6 سمو الشيخ سيف بن زايد آل نهيان
7 سمو الشيخ سعيد بن زايد آل نهيان
8 سمو الشيخ عيسى بن زايد آل نهيان
9 سمو الشيخ ناصر بن زايد آل نهيان
10 سمو الشيخ نهيان بن زايد آل نهيان
(المادة الثانية)
على الجهات المختصة تنفيذ هذا القرار .
صدر برئاسة الجمهورية فى 2 رمضان سنة 1410 هجريًّا ( 21 مارس سنة 1990 ميلاديًّا ) . "
و قال أبو هاشم، أنه بتاريخ 12 شعبان سنة 1410 هجريًّا الموافق 10 مارس 1990 ميلاديًّا وقع اللواء محمد يسرى الشامى محافظ الشرقية آنذاك بصفته كطرفٍ أولٍ بائع عقد البيع النهائى للأرض سالفة البيان إلى الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان و أسرته و إلى كلٍ من أولاده أنفى الذكر و أسرهم
و قد استند مبارك فى قراره هذا إلى الرخصة التى خولها المشرع إلى رئيس الجمهورية بموجب المادة (1) من القانون رقم 55 لسنة 1988 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 فى شأن الأراضي الصحراوية و التى جرى نصها على أنه : " يُستبدَل بنص الفقرة الثانية من المادة (12) من القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية النص الآتى : و لا يفيد من التملك وفقًا لأحكام هذا القانون سوى المصريين ، و مع ذلك يجوز بقرارٍ من رئيس الجمهورية لأسبابٍ يقدرها و بعد موافقة محلس الوزراء معاملة من يتمتع بجنسية إحدى الدول العربية المعاملة المقررة للمصريين في هذا القانون ، و في حالة زيادة الحد الأقصى للملكية عن الحدود الواردة بهذا القانون تتبع احكام المادة (7) من القانون رقم 50 لسنة 69 بتعيين حد أقصى لملكية الاسرة و الفرد في الأراضي الزراعية و ما في حكمها . ".
صحة البيع
وشرح "أبو هاشم" قائلاً أن الدراسة تتناول بحث مدى صحة تصرف محافظ الشرقية ببيع الأراضى المشار إليها و المملوكة ملكيةً خاصة للدولة المصرية إلى المشترين آنفى الذكر وهم أجانب ممن يتمتعون بجنسية دولة الإمارات العربية المتحدة وذلك من حيث : القواعد التى تحكم الاختصاص بالتصرف في الأراضى الصحراوية المملوكة للدولة ملكية خاصة ، و الجزاء المترتب على مخالفة هذه القواعد ، و تحديد أشخاص المستفيدين بالقرار الجمهورى آنف الذكرو الجزاء المترتب على مخالفة هذا التحديد ، و الحد الأقصى المسموح به للأجانب في تملك الأراضى في مصر .
أولًا : القواعد التى تحكم الاختصاص بالتصرف في الأراضى الصحراوية المملوكة للدولة ملكيةً خاصة .
حيث جرى نص المادة (2) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية بالبندين (أ) ، (ب) على أن :
" تكون إدارة و استغلال و التصرف فى الأراضى الصحراوية الخاضعة لأحكام هذا القانون وفقًا للأوضاع و الاجراءات المبينة فيما يلى :
(أ) يُصدِر وزير الدفاع قرارًا بتحديد المناطق الاستراتيجية ذات الأهمية العسكرية من الأراضى الصحراوية التى لايجوز تملكها ، و يتضمن القرار بيان القواعد الخاصة بهذه المناطق و الجهات المشرفة عليها ، و لايجوز استخدامها فى غير الأغراض العسكرية إلا بموافقة وزير الدفاع و بالشروط التى يحددها .
(ب) و فيما عدا الأراضى المنصوص عليها فى البند (أ) يصدر الوزير المختص باستصلاح الأراضى قرارًا بتحديد المناطق التى تشملها خطة و مشروعات استصلاح الأراضى ، و تتولى الهيئة العامة لمشروعات التعمير إدارة هذه الأراضى و يكون التصرف فيها و استغلالها بمعرفة الهيئة بعد أخذ رأى وزارة الدفاع و بمراعاة ما تقرره فى هذا الشأن من شروطٍ و قواعد تتطلبها شئون الدفاع عن الدولة ، و يحظر استخدام هذه الأراضى فى غير الغرض المخصصة من أجله إلا بموافقة الوزير المختص بالاستصلاح و بالشروط التى يحددها ، و بعد أخذ رأى وزارة الدفاع .
للتمليك أغراض آخرى
و أشار أبو هاشم فى دراسته قائلاً، حيث نصت المادة (3) من ذات القانون بفقرتيها الأولى و الثالثة على أن : " (1) يكون استصلاح و استزراع الأراضى الصحراوية و كسب ملكيتها و الاعتداد و التصرف فيها و إدارتها و الانتفاع بها وفقا لأحكام هذا القانون و القرارات المنفذة له .
(3) و تكون الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية هى جهاز الدولة المسئول عن التصرف و استغلال و إدارة هذه الأراضى فى أغراض الاستصلاح و الاستزراع دون غيرها من الأغراض و يعبر عنها فى هذا القانون (بالهيئة) . "
و حيث ورد النص في الفقرة الأولى من المادة (13) من ذات القانون على أن :
" يكون تصرف الهيئة فى الأراضى الخاضعة لأحكام هذا القانون أو تأجيرها أو استغلالها لغرض استصلاحها و استزراعها فقط ، و وفقًا للقواعد و الشروط و الأوضاع التى يضعها مجلس إدارة الهيئة و تتضمنها العقود المبرمة مع ذوى الشأن . "
باستعراض ما تقدم يتبين أنه :
1 بالنسبة للأراضى الخاضعة لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية و التى عرفتها الفقرة الأولى من المادة (1) من هذا القانون بالنص على أنه : " فى تطبيق أحكام هذا القانون يُقصَد بالأراضى الصحراوية الأراضى المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً ، و الواقعة خارج الزمام بعد مسافة كيلو مترين . " فقد قصر المشرع أو ضاع و إجراءات إدارة و استغلال هذه الأراضى و التصرف فيها على ما ورد بهذا القانون من إجراءاتٍ و أو ضاعٍ و أحكامٍ بينتها نصوص مواده .
2 عمد المشرع في القانون آنف الذكر بالنسبة للأراضى التى يُصدِر الوزير المختص باستصلاح الأراضى قرارًا باعتبارها من المناطق التى تشملها خطة و مشروعات استصلاح الأراضى إلى تخويل الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية الاختصاص بإدارة و استغلال هذه الأراضى و التصرف فيها بغرض استصلاحها و استزراعها دون ذلك من الأغراض بحيث يخضع استصلاحها و استزراعها و كسب ملكيتها و الاعتداد و التصرف فيها و إدارتها واستغلالها و تأجيرها و الانتفاع بها إلى أحكام هذا القانون و القرارات المنفذة له و القواعد و الشروط و الأوضاع التى يضعها مجلس إدارة الهيئة و تتضمنها العقود المبرمة مع ذوى الشأن و ذلك بعد أخذ رأى وزارة الدفاع و بمراعاة ما تقرره فى هذا الشأن من شروطٍ و قواعد تتطلبها شئون الدفاع عن الدولة .
3 من جماع ما تقدم يكون المشرع قد خص الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية بالاختصاص دون غيرها بالتصرف فى الأراضى الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصة ، فتكون هى صاحبة الصفة و الاختصاص الأصيل في تمثيل الدولة عند إبرام عقود التصرف بالبيع في الأراضى الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصة .
عقد باطل
و بالنظر إلى القرار الجمهورىِّ الرقيم (122) لسنة 1990 الصادر بتاريخ 21 مارس سنة 1990 و إلى عقد البيع المؤرخ فى 10 مارس 1990 الذى بموجبه باع محافظ الشرقية بصفته إلى الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان و أسرته و أولاده أنفى الذكر و أسرهم الأراضى المبينة بالعقد و القرار سالفى البيان يتبين الآتى :
1 أن الأراضى المُتَصرَّف فيها تُعدُّ من الأراضى الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً حيث أوردت المادة الأولى من القرار الجمهورى المذكور النص على أن العين المبيعة " من الأراضى المستصلحة بناحية قصاصين الشرق مركز الحسينية بمحافظة الشرقية حوض خارج الزمام المستجد الغربى نمرة 10 قطعة رقم "1" حرف "د" و الواقعة بالجهة البحرية لمشروعات الخطارة طبقًا للرسم الإيضاحى و الكشف المرفقين و المملوكة لمشروع الخطارة بموجب عقد الملكية المسجل تحت رقم 5319 فى 18 / 11 / 1981 شهر عقارى الزقازيق . " كما أوردت ديباجة العقد المشار إليه النص على أنها " من الأراضى المملوكة لمشروعات الخطارة محافظة الشرقية جمهورية مصر العربية وهى عبارة عن أرض صحراوية . " و أورد البند الأول من بنود هذا العقد أنه " يُقِرُّ الطرف الأول أن هذه المساحة مملوكةٌ لمحافظة الشرقية ( مشروعات الخطارة ) بموجب عقد البيع المسجل رقم 5319 في 18 نوفمبر سنة 1981 بمكتب الشهر العقارى بالزقازيق و فى تكليف مشروعات الخطارة . " .
2 أن الذى أبرم العقد المذكور مُمَثِّلًا الدولة المصرية هو محافظ الشرقية بصفته و ليس الممثل القانونى للهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية .
3 أن عقد البيع المذكور أبرِم في تاريخ 12 شعبان سنة 1410 هجريًّا الموافق 10 مارس 1990 ميلاديًّا أى قبل صدور القرار الجمهورى الرقيم (122) لسنة 1990 فى 2 رمضان سنة 1410 هجريًّا الموافق 21 مارس سنة 1990 ميلاديًّا .
محافظ الشرقية غير صاحب اختصاص
وتابع "أبو هاشم" فى دراسته قائلاً، إذا كنا قد خلصنا مما تقدم إلى أن الأراضى التى تم التصرف فيها بموجب عقد البيع المذكور هى من الأراضى الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً و كان المشرع قد عقد الاختصاص بالتصرف فى هذه الأراضى إلى الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية بحسبان أنها صاحبة الصفة و الاختصاص في تمثيل الدولة في هذا الصدد ، فإن ما أقدم عليه محافظ الشرقية بصفته من إبرام العقد المشار إليه و التوقيع عليه يعد تصرفًا صادرًا من غير صاحب الصفة و الاختصاص القانونىِّ بذلك .
وأضاف"أبو هاشم" قائلاً، من الجدير بالذكر أن القرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 بإصدار قانون نظام الإدارة المحلية قد نص في المادة (28) بفقرتها الثانية على أنه " و فيما يتعلق بالأراضى الواقعة خارج الزمام فيكون استصلاحها وفق خطةٍ قوميةٍ تتولى تنفيذها وزارة استصلاح الأراضى و الجهات التى تحددها بالتنسيق مع المحافظة المختصة و يكون التصرف في هذه الأراضى و تحديد نصيب المحافظة فى قيمتها طبقًا للأحكام و القواعد و الإجراءات المنصوص عليها في القوانين واللوائح المعمول بها في هذا الشأن . " و هو ما يعنى أن المشرع قد أخضع التصرف في الأراضى الواقعة خارج الزمام المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً و هى الأراضى التى تعد في حكم الفقرة الأولى من المادة (1) من القانون رقم 143 لسنة 1981 من الأراضى الصحراوية إلى الأحكام و القواعد و الإجراءات الواردة بالقانون الأخير و التى تعقد الاختصاص بالتصرف في الأراضى الصحراوية المستصلحة إلى الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية و تغل إيدى المحافظين عن ذلك .
و قد أكد المشرع هذا المعنى في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون رقم (7) لسنة 1991 في شأن بعض الأحكام المتعلقة بأملاك الدولة الخاصة و التى جرى نصها على أنه " و فيما يتعلق بالأراضى المتاخمة و الممتدة بخارج الزمام إلى مسافة كيلو مترين فيكون استصلاحها وفق خطةٍ قوميةٍ تضعها وزارة استصلاح الأراضى و تتولى تنفيذها بنفسها أو عن طريق الجهات التى تحددها بالتنسيق مع المحافظة المختصة ، و تتولى الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية إدارة هذه الأراضى و استغلالها و التصرف فيها ، و يحدد مجلس الوزراء نصيب المحافظة فى حصيلة إدارة و استغلال و التصرف فى هذه الأراضى ... " ، و إن كنا ننوه إلى أن هذا النص و إن كان يبين و يؤكد قصد المشرع اسناد الاختصاص بالتصرف في الأراضى الصحراوية المستصلحة خارج الزمام إلى الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية دون المحافظين إلا أنه لا ينطبق على العقد محل الدراسة لصدور القانون المشار إليه بتاريخٍ لاحقٍ لإبرامه .
و إذا كان المشرع بموجب المادة (1) من القانون رقم 55 لسنة 1988 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية سالفة البيان قد اشترط لتخويل صاحب الصفة القانونية الحق في بيع الأراضى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى الأجانب الذين يتمتعون بجنسية إحدى الدول العربية أن يسبق ذلك صدور قرارٍ من رئيس الجمهورية للأسباب التى يقدرها و بعد موافقة محلس الوزراء بمعاملتهم المعاملة المقررة للمصريين في هذا القانون ، و قبل صدور ذلك القرار لا يكون لأية جهةٍ كانت أىُّ اختصاصٍ بالتصرف في الأراضى الخاضعة لأحكام هذا القانون ، فإذا كان العقد المشار إليه قد أبرم قبل صدور قرار رئيس الجمهورية بمعاملة المشترين وهم ممن يتمتعون بجنسية دولة الإمارات العربية المتحدة المعاملة المقررة للمصريين في تملك تلك الأراضى فإنه يكون قد أبرِم بالمخالفة لأحكام القانون و من غير المختص بإبرامه إذ العبرة بتاريخ إبرام العقد .

ثانيًا : الجزاء المترتب على مخالفة القواعد التى تحكم الاختصاص بالتصرف في الأراضى الصحراوية المملوكة للدولة ملكية خاصة .

حيث جرى نص الفقرة الثانية من المادة رقم (10) من القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضى الصحراوية على أنه : " و يقع باطلا كل تصرفٍ أو تقريرٍ لاىِّ حقٍّ عينىٍّ أصلىٍّ أو تبعىٍّ أو تأجيرٍ أو تمكينٍ بأى صورةٍ من الصور على تلك الأراضى يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون و لا يجوز شهره و لكل ذى شأنٍ التمسك بالبطلان أو طلب الحكم به و على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها . "
لما كان ما تقدم و كان العقد المشار إليه قد أبرمه محافظ الشرقية بصفته بالتصرف بالبيع في الأراضى سالفة البيان و هى من الأراضى الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً إلى المشترين آنفى الذكر و هم أجانب يتمتعون بجنسية دولة الإمارات العربية المتحدة و ذلك قبل صدور القرار الجمهورى بمعاملتهم المعاملة المقرة للمصريين في هذا القانون حال كونه في الأساس غير مختصٍ بالتصرف فيها ؛ لانعقاد هذا الاختصاص قانونًا للهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية ، فإن ذلك العقد يقع باطلًا بطلانًا مطلقًا و ينحدر به البطلان إلى حد الانعدام فيمتنع على موظفى الشهر العقارىِّ أو السجل العينىِّ على حسب الأحوال تسجيله أو شهره ، و يقع باطلًا منعدمًا ما اتخذ من إجراءات تسجيله أو شهره ، كما أنه يكون لكل ذى شأنٍ و للنيابة العامة إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة بطلب الحكم ببطلانه ، بل إن على المحكمة أن تقضى ببطلانه من تلقاء نفسها بحسبان أن البطلان المقرر في هذه الحالة بطلانٌ يتعلق بالنظام العام .
و قد استقر قضاء النقض على أنه : " إن مفاد نصوص المواد 2 ، 3 ، 10 من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية و المادة 2 من القانون رقم 7 لسنة 1991 بشأن الأحكام المتعلقة بأملاك الدولة الخاصة فإن هذه النصوص مجتمعةٌ تدل و على ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للقانون 143 لسنة 1981 أن المشرع رغبةً منه قى زيادة رقعة الأراضى الزراعية المحدودة في الوادى و ما يحتمه ذلك من ضرورة الالتجاء إلى الأراضى الصحراوية المتسعة على جانبيه بهدف استصلاحها و استزراعها فقد نظم في المادة الثانية من هذا القانون كيفية إدارة و استغلال و التصرف في الأراضى الصحراوية الخاضعة لأحكامه بما يكفل تحقيق الأهداف المقررة سواءٌ فيما يتعلق بالمناطق الاستراتيجية ذات الأهمية العسكرية و المناطق التى تشملها خطة و مشروعات استصلاح الأراضى أو بالنسبة للمواقع الخاصة بالمجتمعات العمرانية الجديدة ، و نصت المادة الثالثة على أن يكون استزراع الأراضى و كسب ملكيتها و الاعتداد بها و التصرف فيها و إدارتها و الانتفاع بها وفقًا لأحكام هذا القانون و القرارات المنفذة له ، و نص على أن تكون الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية هى جهاز الدولة المسئول عن التصرف و استغلال و إدارة هذه الأراضى فى أغراض الاستصلاح و الاستزراع ، و حظرت المادة العاشرة على أىِّ شخصٍ طبيعىٍّ أو معنوىٍّ أن يحوز أو يضع اليد أو يعتدى على جزءٍ من الأراضى الخاضعة لأحكام القانون بأية صورةٍ من الصور فيما عدا ما تقوم به القوات المسلحة تنفيذًا لخطة الدفاع عن الدولة ، كما نصت على بطلان كلِّ تصرفٍ أو تقريرٍ لأىِّ حقٍّ عينىٍّ أصلىٍّ أو تبعىٍّ أو تأجيرٍ أو تمكينٍ بأية صورةٍ من الصور على تلك الأراضى يتم بالمخالفة لأحكامه ، و مفاد ذلك فإن الجهة الوحيدة المختصة بممارسة سلطات المالك على الأراضى المخصصة لأغراض الاستصلاح و الاستزراع الخاضعة لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضى الصحراوية و القانون رقم 7 لسنة 1991 في شأن بعض الأحكام المتعلقة بأملاك الدولة الخاصة هى الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية دون غيرها إذ اعتبرها المشرع نائبةً عن الدولة مالكة هذه الأراضى و الجهاز المسئول عن إدراتها و استغلالها و التصرف فيها ، و إذ خلا القانون سالف الإشارة إليه من جواز إنابة هذه الهيئة غيرها في إجراء هذه التصرفات فإن تصرف غيرها في بعض هذه الأراضى الخاضعة لولايتها و توقيع عقود البيع بشأنها تكون باطلةً بطلانًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام و يجب على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها لما يحقق القانون من رعايةٍ لمصلحة اقتصادية للبلاد . " .

( الطعن رقم 10584 لسنة 80 ق جلسة 23 / 2 / 2013 )

كما استقر قضاؤها على أنه : " إذا كان البين من الأوراق أن الأرض موضوع عقد البيع الابتدائى المطلوب الحكم بصحته و نفاذه مملوكةٌ ملكيةً خاصةً للدولة و مخصصةٌ لأغراض الاستصلاح و الاستزراع و خاضعةٌ لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضى الصحراوية فإن إبرام هذا العقد من قبل مديرية الزراعة بمحافظة القاهرة بناءً على التفويض الصادر له من محافظ القاهرة رقم 291 لسنة 1994 و موافقة و زير الزراعة يكون قد تم بالمخالفة لأحكام هذا القانون و باطلًا بطلانًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على مخالفته أو النزول عنه و لا يرتب أثرًا ، و إذ قضى الحكم المطعون فيه بصحة و نفاذ ذلك العقد المؤرخ في 7 / 9 / 1996 بقالة ( أنه قد توافرت له شروطه من رضاءٍ و ثمنٍ نقدىٍّ معلومٍ و محلٍّ محددٍ تحديدًا نافيًا للجهالة جائزٍ التعامل فيه و صدوره ممن يملك التصرف فيه بما يجعله نافذًا في حقِّ طرفيه يلتزم بموجبه البائع فيه بنقل ملكية المبيع للمشترى ) رغم بطلانه بطلانًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام ، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون . "
( الطعن رقم 10584 لسنة 80 ق جلسة 23 / 2 / 2013 )

ثالثا : تحديد أشخاص المستفيدين بالقرار الجمهورى الرقيم (122) لسنة 1990 آنف الذكر و الجزاء المترتب على مخالفة هذا التحديد.

بالعودة إلى القرار الجمهورى المذكور يتبين أنه نص في مادته الأولى على أنه " وُوْفِق على معاملة صاحب السمو الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة و أصحاب السمو أفراد أسرته الآتية أسماؤهم المعاملة المقررة للمصريين و ذلك بالنسبة لتملكهم مساحة ........ و هم : 1 سمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان ، 2 سمو الشيخ سلطان بن زايد آل نهيان ، 3 سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ، 4 سمو الشيخ حمدان بن زايد آل نهيان ، 5 سمو الشيخ هزاع بن زايد آل نهيان ، 6 سمو الشيخ سيف بن زايد آل نهيان ، 7 سمو الشيخ سعيد بن زايد آل نهيان ، 8 سمو الشيخ عيسى بن زايد آل نهيان ، 9 سمو الشيخ ناصر بن زايد آل نهيان ، 10 سمو الشيخ نهيان بن زايد آل نهيان . "
فإذا كان ذلك الذى تقدم ذكره فإن القرار المذكور يكون قد اقتصر فى تقرير المعاملة المقررة للمصريين فى تملك الأراضى المشار إليها على الشيخ زايد و أفراد أسرته الواردة أسماؤهم فى هذا القرار دون أفراد أسرهم و دون باقى أفراد أسرة زايد ممن لم ترد أسماؤهم فيه .

و إذ خالف عقد البيع المشار إليه التحديد الوارد بهذا القرار فأضاف المتعاقدون فيه أشخاصًا آخرين لم ترد أسماؤهم بالقرار المذكور و هم باقى أفراد أسرة الشيخ زايد و أسر أفراد أسرته الواردة أسماؤهم به حيث أشار قرين اسم كلٍ منهم إلى أسرته باعتبارها ضمن المشترين ، فإنه يكون قد تم بالمخالفة لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية ، فيقع باطلًا وفقًا لحكم نص المادة (10) منه سالفة البيان بطلانًا مطلقًا ينحدر به إلى حد الانعدام ، فيمتنع على موظفى الشهر العقارىِّ أو السجل العينىِّ على حسب الأحوال تسجيله أو شهره ، و يقع باطلًا منعدمًا ما اتُّخذ من إجراءات تسجيله أو شهره ، كما أنه يكون لكل ذى شأنٍ و للنيابة العامة إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة بطلب الحكم ببطلانه ، بل إن على المحكمة أن تقضى ببطلانه من تلقاء نفسها بحسبان أن البطلان المقرر فى هذه الحالة بطلانٌ يتعلق بالنظام العام .

.رابعًا : الحد الأقصى المسموح به للأجانب في تملك الأراضى في مصر

حيث جرى نص المادة (12) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية المعدل بالقانون رقم 55 لسنة 1988 على أنه : " و في حالة زيادة الحد الأقصى للملكية عن الحدود الواردة بهذا القانون تتبع احكام المادة (7) من القانون رقم 50 لسنة 69 بتعيين حد أقصى لملكية الاسرة و الفرد في الأراضي الزراعية و ما في حكمها . "

و حيث نصت المادة (1) من قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 50 لسنة 1969 على أنه : " لا يجوز لأى فردٍ أن يمتلك من الأراضى الزراعية و ما فى حكمها من الأراضى البور و الصحراوية أكثر من (50) خمسين فدانًا .
كما لايجوز أن تزيد على (100) مائة فدانٍ من تلك الأراضى جملة ما تمتلكه الأسرة و ذلك مع مراعاة حكم الفقرة السابقة .
و كل تعاقدٍ ناقلٍ للملكية يترتب عليه مخالفة هذه الأحكام يعتبر باطلًا و لا يجوز شهره . "
و نصت الفقرة الأولى من المادة (2) من ذات القرار بقانون على أنه : " فى تطبيق أحكام هذا القانون تشمل الأسرة الزوج و الزوجة و الأولاد القصر و لو كانوا متزوجين ..... "
و نصت المادة السابعة من ذات القرار بقانون على أنه : " إذا زادت بعد العمل بهذا القانون ملكية الفرد على خمسين فدانًا بسبب الميراث أو الوصية أو غير ذلك من طرق كسب الملكية بغير طريق التعاقد أو ملكية الأسرة على المائة فدان بسببٍ من تلك الأسباب أو بسبب الزواج أو الطلاق وجب تقديم اقرار إلى الهيئة العامة للإصلاح الزراعي عن الملكية بعد حدوث الزيادة و ذلك خلال المواعيد و بالشروط و الأوضاع التي تحددها اللائحة التنفيذية .
و يجوز للفرد أو الأسرة التصرف في القدر الزائد بتصرفاتٍ ثابتة التاريخ خلال سنةٍ من تاريخ حدوث الزيادة و إلا كان للحكومة أن تستولى نظير التعويض المنصوص علية في المادة (9) على مقدار الزيادة اعتبارًا من تاريخ انقضاء تلك السنة و يكون لأفراد الأسرة أن يعيدوا توفيق أوضاعهم في نطاق ملكية المائة فدان التي يجوز للأسرة تملكها و ذلك بموجب تصرفات ثابتة التاريخ خلال السنة المشار إليها و تطبق في شأنهم في هذه الحالة أحكام الماد ة (4) .
فإذا لم يتفق أفراد الأسرة على توفيق أوضاعهم خلال السنة تطبق في شانهم أحكام المادة (5) . "
إذا لم نأخذ في الاعتبار بطلان العقد المشار إليه على نحو ما أثبتنا آنفًا ، و إذا افترضنا على غير الحقيقة أنه صحيحٌ و هو باطلٌ منعدمٌ في الأساس ، فإنه بالنظر إلى القيد الذى ساقته المادة (12) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية المعدلة بالقانون رقم 55 لسنة 1988 و المتمثل فى الالتزام بعدم تجاوز الحد الأقصى للملكية المنصوص عليه فى المادة (11) من هذا القانون ، و بعد إلغاء هذه المادة بموجب المادة الثانية من مواد إصدار قانون الرى و الصرف رقم 12 لسنة 1984 و التى جرى نصها على أن " يُلغَى القانون رقم 74 لسنة 1971 بشأن الري والصرف و المادة 11 من القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية ، كما يُلغَى كل حكمٍ يخالف هذا القانون . " فإنه يكون لا مناص من عودة سريان نصىِّ المادتين رقمى (1) ، (2) من قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 50 لسنة 1969 باعتبار أن حكميهما يمثل القواعد العامة التى تحكم الحد الأقصى لتملك الأراضى الزراعية و ما في حكمها من الأراضى البور و الأراضى الصحراوية في مصر ؛ ذلك أنه بإلغاء نص المادة (11) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية و التى كانت تتضمن أحكامًا خاصةً بالأراضى الصحراوية فقد زال القيد الذى كان يعطل سريان القواعد العامة الواردة في المادتين آنفتى الذكر ليعود سريانهما من جديد ليحكم الحد الأقصى لتملك الأراضى الزراعية و ما في حكمها في مصر وهو خمسين فدانًا للفرد و مائة فدانٍ للأسرة باعتبار أن الأسرة تتكون من الزوج و الزوجة و الأولاد القصر .
فإذا كان القرار الجمهورى سالف البيان قد اقتصر فى تقرير المعاملة المقررة للمصريين فى تملك الأراضى المشار إليها على الشيخ زايد و أفراد أسرته الواردة أسماؤهم فى هذا القرار دون أفراد أسرهم و دون باقى أفراد أسرة زايد ممن لم ترد أسماؤهم فيه و هم أحد عشر شخصًا ، و بافتراض أن أولاد زايد المذكورين كانوا جميعًا بُلَّغًا فى تاريخ إبرام العقد المشار إليه فى 10 مارس 1990 ميلاديًّا ، وبافتراض أن الشيخ زايد و أولاده ليس لهم أملاكٌ من الأراضى الزراعية و ما فى حكمها داخل الدولة المصرية بخلاف الأراضى المتعاقد عليها ، فإنه لا يجوز لأىٍ منهم أن يتملك من الأراضى محل هذا العقد و قدرها 3130 فدانًا و 6 قراريط أكثر من خمسين فدانًا أى بإجمالى 11 × 50 بما يساوى 550 فدانًا لهم جميعًا .
( و ينبغى بحث مسألتى بلوغ أولاد زايد سن الرشد وقت إبرام العقد المشار إليه و ما إذا كان أىٌّ منهم قد تملك أراضٍ زراعيةٍ أو ما فى حكمها بخلاف الأراضى المشار إليها داخل الدولة المصرية على وجه رسمىٍّ . )
( كما ينبغى أن نأخذ فى الاعتبار أنه بوفاة الشيخ زايد رحمه الله فإن ملكية حصته فى صفقة البيع المشار إليها و قدرها خمسون فدانًا تكون قد آلت و لو فى جزءٍ منها إلى أولاده الواردة أسماؤهم بالقرار الجمهمورى آنف الذكر )
و إذ أحال المشرع بالنسبة للأراضى الصحراوية فى حالة الزيادة عن الحد الأقصى للملكية عن الحدود المسموح بها قانونًا إلى المادة (7) من القانون رقم 50 لسنة 1969 بتعيين حدٍ أقصى لملكية الاسرة و الفرد في الأراضي الزراعية و ما في حكمها و ذلك على نحو ما ورد بالمادة (12) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية المعدلة بالقانون رقم 55 لسنة 1988 .
فإن القدر الزائد عن الحدود القصوى لملكية الأراضى فى مصر بالنسبة للأراضى الصحراوية محل العقد المشار إليه و قدره 3130 فدانًا و 6 قراريط - 550 فدانًا بما يساوى 2570 فدانًا و 6 قراريط ، هذا القدر يخضع لحكم نص المادة (7) من القانون رقم 50 لسنة 1969 بتعيين حد أقصى لملكية الاسرة و الفرد في الأراضي الزراعية و ما في حكمها .
و حيث أن هذه المادة تتناول الجزاء المترتب على الزيادة عن الحد الأقصى المسموح به قانونًا لتملك الأراضى الزراعية و ما في حكمها في مصر بغير طريق التعاقد ، فإن المشرع إذ أحال إليها في شأن الجزاء المترتب على الزيادة عن الحد الأقصى المسموح به قانونًا لتملك الأراضى الصحراوية لم يفرق بين ما إذا كانت تلك الزيادة حاصلةٌ بطريق التعاقد أم بغيره من طرق كسب الملكية كالوصية أو الميراث مثلًا .
و حيث خولت هذه المادة للدولة إن لم يتصرف الفرد أو الأسرة في الزيادة الحاصلة في ملكيته أو ملكيتها للأراضى الزراعية و ما في حكمها من الأراضى الصحراوية و البور بتصرفاتٍ ثابتة التاريخ خلال سنةٍ من تاريخ حدوثها أن تستولىَ نظير التعويض المنصوص علية في المادة (9) على مقدار هذه الزيادة اعتبارًا من تاريخ انقضاء السنة المشار إليها .
و حيث أنه قد انقضى على تاريخ إبرام العقد المشار إليه في 10 مارس 1990 ميلاديًّا و الذى تجاوزت الأراضى الصحراوية المتعاقد عليها فيه الحد الأقصى المسموح به قانونًا لتملك الأراضى في مصر آكثر من ستة عشر عامًا دون أن يتصرف المشترون بتصرفاتٍ ثابتة التاريخ في القدر الزائد خلال سنةٍ من حدوث هذه الزيادة ، الأمر الذى يفرض على السلطات المصرية بافتراض صحة هذا العقد و هو غير صحيحٍ بل إنه باطلٌ منعدمٌ في الأساس على نحو ما بينَّا سلفًا أن تستولىَ على هذه الزيادة وقدرها 2570 فدانًا و 6 قراريط أو أكثر اعتبارًا من تاريخ انقضاء السنة المشار إليها .
و قد يثور التساؤل عما إذا كان انقضاء أكثر من خمسة عشر عامًا على وضع الشيخ زايد و أولاده المذكورين أيديهم على الأراضى المشار إليها يعد سببًا لاكتسابهم ملكيتها بالتقادم ، الإجابة قطعًا بالنفى :
فقد جرى نص الفقرة الأولى من المادة رقم (10) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية على أنه : " يحظر على اى شخصٍ طبيعىٍّ أو معنوىٍّ أن يحوز أو يضع اليد أو يتعدى على أى جزءٍ من الأراضى الخاضعة لأحكام هذا القانون ..... " .
كما جرى نص الفقرة الثانية من المادة رقم (970) من القانون المدنى على أنه : " و لا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الإعتبارية العامة و كذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة و شركات القطاع العام غير التابعة لأيهما و الأوقاف الخيرية أو كسب أى حقٍّ عينىٍّ على هذه الأموال بالتقادم . "
فإذا كانت الأراضى محل العقد المشار إليه تعد من الأراضى الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً فإنه يُحظَر على أىِّ شخصٍ طبيعىٍّ أو معنوىٍّ أن يحوزها أو يضع يده أو يتعدى عليها و لا يجوز تملكها أو كسب أى حقٍ عينىٍّ عليها بالتقادم .
وقد استقر قضاء النقض على أنه : " النص بالفقرة الثانية من المادة 970 من القانون المدنى - بعد تعديلها بالقانون 147 لسنة 1957 - على أن " لا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو الأشخاص الإعتبارية العامة و كذلك أموال الأوقاف الخيرية أو كسب أى حق عينى بالتقادم " و النص بذات الفقرة بعد استبدالها بالقانون رقم 55 لسنة 1970 على أن " لا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة و كذلك أموال الوحدات الإقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة و شركات القطاع العام غير التابعة لأيهما و الأوقاف الخيرية أو كسب أى حق عينى على هذه الأموال بالتقادم " يدل على أن المشرع أراد بالتعديل الأول للفقرة الثانية من المادة 970 من القانون المدنى حماية الأموال الخاصة الملوكة للدولة و للأشخاص العامة الأخرى إقليمية كانت أو مصلحية حتى تكون تلك الأموال فى مأمنٍ من تملكها بالتقادم ، أما أموال الوحدات الإقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة أو شركات القطاع العام غير التابعة لأيهما فقد ظلت بمنأى عن هذا الخطر ، و ظل من الجائز تملكها و كسب أى حقٍّ عليها بالتقادم حتى أسبغ عليها المشرع تلك الحماية بالقانون 55 لسنة 1970 و المعمول به من تاريخ نشره فى الجريدة الرسمية بتاريخ 13-8-1970 . "
( الطعن رقم 1746 لسنة 50 ق ، جلسة 1981/12/31 )
الخلاصة :
1 عقد البيع المؤرخ فى 12 شعبان سنة 1410 هجريًّا الموافق 10 مارس 1990 ميلاديًّا الذى وقعه اللواء محمد يسرى الشامى محافظ الشرقية آنذاك ، بصفته كطرفٍ أولٍ بائع والذى بموجبه بيعت الأرض سالفة البيان إلى الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان و أسرته و إلى كلٍ من أولاده أنفى الذكر و أسرهم عقدٌ باطلٌ بطلانًا مطلقًا ينحدر به البطلان إلى حد الانعدام لعدم اختصاص محافظ الشرقية بالتصرف في الأراضى الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً و انعقاد هذا الاختصاص للهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية دون غيرها و لإبرامه قبل صدور قرارٍ من رئيس الجمهورية بمعاملة المشترين وهم أجانب يتمتعون بجنسية دولة الإمارات العربية المتحدة المعاملة المقررة للمصريين في تملك الأراضى المتعاقد على بيعها لهم ، و بالتالى فإنه يمتنع على موظفى الشهر العقارىِّ أو السجل العينىِّ على حسب الأحوال تسجيل هذا العقد أو شهره ، ويقع باطلًا منعدمًا ما اتُّخذ من إجراءات تسجيله أو شهره ، كما أنه يكون لكل ذى شأنٍ و للنيابة العامة إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة بطلب الحكم ببطلانه ، بل إن على المحكمة أن تقضى ببطلانه من تلقاء نفسها بحسبان أن البطلان المقرر في هذه الحالة بطلانٌ يتعلق بالنظام العام .
( المواد 1 / الفقرة "1" ، 2 / البندان "أ ، ب" ، 3 / الفقرتان "1 ، 3 " ، 10 / الفقرة "2" ، 12 / الفقرة "2" ، 13 / الفقرة "1" من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية المعدل بالقانون رقم 55 لسنة 1988 ، و المادة (28) / الفقرة "2" من القرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 بإصدار قانون نظام الإدارة المحلية )
2 إذا لم نأخذ في الاعتبار بطلان العقد المشار إليه على نحو ما أثبتنا آنفًا ، و إذا افترضنا على غير الحقيقة أنه صحيحٌ و هو باطلٌ منعدمٌ في الأساس ، و بافتراض أن أولاد زايد المذكورين كانوا جميعًا بُلَّغًا فى تاريخ إبرامه فى 10 مارس 1990 ميلاديًّا ، وبافتراض أن الشيخ زايد و أولاده ليس لهم أملاكٌ من الأراضى الزراعية و ما فى حكمها داخل الدولة المصرية بخلاف الأراضى المتعاقد عليها ، فإنه لا يجوز لأىٍ منهم أن يتملك من الأراضى محل هذا العقد و قدرها 3130 فدانًا و 6 قراريط أكثر من خمسين فدانًا أى بإجمالى 11 × 50 بما يساوى 550 فدانًا لهم جميعًا ، و إذ انقضى على تاريخ إبرام العقد المشار إليه في 10 مارس 1990 ميلاديًّا و الذى تجاوزت الأراضى الصحراوية المتعاقد عليها فيه الحد الأقصى المسموح به قانونًا لتملك الأراضى في مصر آكثر من ستة عشر عامًا دون أن يتصرف المشترون بتصرفاتٍ ثابتة التاريخ في القدر الزائد خلال سنةٍ من حدوث هذه الزيادة الأمر الذى يفرض على السلطات المصرية بافتراض صحة هذا العقد و هو غير صحيحٍ بل إنه باطلٌ منعدمٌ في الأساس على نحو ما بينَّا سلفًا أن تستولىَ على هذه الزيادة وقدرها 2570 فدانًا و 6 قراريط أو أكثر اعتبارًا من تاريخ انقضاء السنة المشار إليها .
( المادة 12 / الفقرة "2" من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية المعدلة بالقانون رقم 55 لسنة 1988 ، و المواد 1 ، 2 / الفقرة "1" ، 7 من قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 50 لسنة 1969 ، المادة الثانية من مواد إصدار قانون الرى و الصرف رقم 12 لسنة 1984 )
3 انقضاء أكثر من خمسة عشر عامًا على وضع الشيخ زايد و أولاده المذكورين أيديهم على الأراضى المشار إليها لا يعد سببًا لاكتسابهم ملكيتها بالتقادم بحسبان أن الأراضى محل العقد المشار إليه تعد من الأراضى الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً يُحظَر على أىِّ شخصٍ طبيعىٍّ أو معنوىٍّ أن يحوزها أو يضع يده أو يتعدى عليها و لا يجوز تملكها أو كسب أى حقٍّ عينىٍّ عليها بالتقادم و ذلك إعمالًا لنص الفقرة الأولى من المادة رقم (10) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضى الصحراوية و نص الفقرة الثانية من المادة رقم (970) من القانون المدنى .