أكد رؤساء شركات الاستثمار العقارى والمقاولات أن قطاع التشييد والبناء ساهم بنسبة كبيرة فى رفع معدلات التشغيل، وخاصة بعد أن أعلنت وزارة الاسكان عن المدن الجديدة التى تم اطلاقها كالعاصمة الادارية والعلمين الجديدة، حيث تقدر نسبة العمالة فى القطاع ب 10 مليون عامل، منهم 3.5 مليون فرصة عمل تم توفيرها فى المشروعات القومية ومليون عامل مصرى عائدين من الخارج استوعبهم القطاع. وأضافوا أن القطاع العقاري قاطرة نمو التشغيل و يسهم فى تحسين اداء المؤشرات الاقتصادية وهو كلمة السر في مواجهة التحديات الاجتماعية وعلى رأسها البطالة، مشيرين إلى أن المقاولات والمشروعات الإنشائية التي يجري العمل عليها كان لها الدور الأكبر في خفض معدلات البطالة إلى 11.9% فى الربع الثالث ومن المتوقع أن تصل إلى 9.5%. وأكدوا أن تصدير العقار من أهم الاليات التى يعتمد عليها المطورون خلال الفترة المقبلة، موضحين أن معظم شركات التطوير العقارى لديها خطط سنوية لتصدير العقارات، حيث تستهدف الشركات مبيعات للعرب والاجانب بنسبة تتراوح مابين 10% إلى 20% من اجمالى المشروعات المطروح بها. وكشف المطورن عن سبل جديد لزيادة نسبة المبيعات، وهو ادخال نظام التمويل العقارى للاجانب بشرط ان يكون العميل الاجنبي مستقر فى عمل وان يتم تمويله عن طريق بنك اجنبى فى الدولة التى يقيم بها، ويتم تمويل الوحدة السكنية بالعملة الصعبة. محسن صلاح : 3.5 مليون عامل في المشروعات القومية استثمار الدولة بالبنية التحتية يجذب المستثمرين الأجانب
قال المهندس محسن صلاح رئيس مجلس إدارة شركة المقاولون العرب، إن اتجاه الدولة نحو طرح سلسلة ضخمة من المشروعات القومية خلال السنوات الماضية ساهمت في إعادة إحياء سوق الإنشاءات وإنهاء جزء كبير من أزماته المتعلقة بالركود. وأضاف خلال المؤتمر الاقتصادي الثالث للأهرام الاقتصادي، أن المشروعات القومية ستساهم في إنهاء الأزمات والمشكلات التي تعانى منها القاهرة حاليا وذلك بعد تفريغ القاهرة من مقرات الوزارات والهيئات الحكومية ونقلها إلى العاصمة الجديدة، فضلا عن طرح مجموعة متنوعة من المشروعات السكنية التى ستساهم في تلبية احتياجات السوق المتزايدة نحو الوحدات السكنية والتى ستخاطب كافة الشرائح السكنية. وأكد رئيس شركة المقاولون العرب، أن القيادة السياسية لديها رؤية بأهمية المشروعات التي يتم تنفيذها في الوقت الحالى أهمها تأهيل الدولة لاستقبال الاستثمارات المختلفة من كافة دول العالم. قال المهندس محسن صلاح، رئيس مجلس إدارة شركة المقاولون العرب، إن المشروعات القومية نجحت في خلق فرص عمل ضخمة وصلت إلى 3.5 مليون عامل مصري. وأضاف أن السوق الخارجي لم يعد كما كان في السابق، حيث وصل عدد العمالة العائدة من ليبيا إلى 1.5 مليون عامل، والخليج العربي مثلهم تقريبا، وتم توجيهم في المشروعات القومية. وأوضح، أن العمالة العائدة من الخارج كانت تمثل خطرا على الأمن القومي للدولة في ظل تضاعف نسبة البطالة، والذي بدأ في التراجع كثيرا في ظل زيادة معدلات التشغيل في مشروعات المدن الجديدة، سواء مشروعات البنية التحتية أو الإسكان أو الخدمات. وأشار إلى أن الدولة تركز بقوة على الاستثمار بالبنية التحتية، مما حقق عدة أهداف إيجابية يأتي في أبرزها خلق فرص عمل ضخمة وغير مسبوقة أمام أمام شركات المقاولات. وأوضح أن مشروع العاصمة الإدارية الجديدة الذي يجرى تنفيذه حاليا ويشهد تواجد قوى لعدد ضخم من شركات الإنشاءات المحلية، فضلا عن عدد كبير من شركات الاستثمار العقاري التي ترى في العاصمة الإدارية مستقبل الاستثمار وتوجه الدولة. وقال "صلاح": "الجميع يتسأل لماذا العاصمة الإدارية في هذا الوقت، لكن في الحقيقة هذا المشروع كان لابد منه فهو مشروع استثماري حضاري ذات رؤية سياسية تهدف إلى نقل الوزارات والهيئات المختلفة من القاهرة إلى العاصمة الجديذة وكذلك تنمية مجمع سكني لاستقبال الزيادة السكانية الكبيرة".
علاء فكري: السوق العقارى أصبح أكثر تنوعا ونضجا
السوق العقاري يمر بمرحلة تصحيح وتنقيه للشركات
الأرض هي وعاء للتنمية وليست سلعة
الطبقة المتوسطة تمثل الشريحة الأكثر طلبا بالسوق
أكد علاء فكري عضو غرفة التطوير العقاري ورئيس شركة بيتا ايجيبت، أن السوق العقاري دخل مرحلة مختلفة الفترة الحالية وصار أكثر تنوعا ونضجا، موضحا أن السوق يمر بفترة إعادة ترتيب الأوراق وتصحيح وضعه وإعادة فلترة الشركات العاملة بالسوق. وأضاف أن الطبقة المتوسطة تمثل الشريحة الأكثر طلبا بالسوق العقاري، وهي الطبقة التي تحملت فاتورة تحرير أسعار الصرف، ولاتزال طبقة الإسكان الفاخر تشتري العقار، ولكن ليس لغرض السكن بل للاستثمار. وأوضح أن تأثر الطبقة المتوسطة بتداعيات تحرير أسعار الصرف انعكس بشكل كبير على السوق العقاري، لافتا إلى أن الطبقة الأقل من متوسطة غير قادرة ماليا على الشراء. وأضاف أن الأرض هي وعاء للتنمية قبل أن تكون سلعة، ومن حق الدولة أن تحصل على القيمة العادلة، موضحا أن المبالغة في السعر يأتي بصورة عكسية على الاستثمار العقاري، الذي يقوم بدوره برفع سعره مما يؤثر في النهاية على حركة البيع بالسلب. وأشار إلى أن السياسات المتبعة من وزارة الاسكان فى السنوات الاخيرة حققت نتائج ايجابية اهمها زيادة المعروض من الوحدات السكنية وتوفير احتياجات شرائح أكبر من المجتمع وكذلك الحد من المضاربات وخلق مناخ صحى للاستثمار العقارى فى السوق المصرى، لافتا الى اتسام الاستثمار العقارى بمزايا عديدة أهمها عدم تحقيق خسائر أو انخفاضات فى القيمة بما يجعله الأكثر أمانا وقدرة على تحقيق ربحية فى ضوء معدلات التضخم وانخفاض القيمة الشرائية للأموال، بينما تتمثل عيوبه فى صعوبة التسييل وإعادة البيع على المدى القصير. وأوضح فكرى أن الارتفاعات فى أسعار العقارات حقيقة ونتيجة زيادة تكاليف التنفيذ وشراء الخامات بدءاً من الإراضى إلى مختلف مواد البناء والنقل خاصة بعد التعويم ولا تقوم الشركات العقارية بالمغالاة فى التسعير بل إن هناك أخرى قامت بالتنازل عن جزء من هامش أرباحها مقابل الحفاظ على معدلات البيع وأيضا رفع آجال السداد والتقسيط بالمشروعات للتيسير على العملاء. وأشار الى أن عمليات البيع والشراء فى السوق تسير بمعدلات طبيعية وتعكس الطلب الحقيقى من العملاء وأن الشريحة التى تقوم بشراء أكثر من وحدة بغرض المضاربة وإعادة البيع هى التى تواجه تحديات فى ظل وفرة المعروض وقيام الشركات بوضع آجال سداد طويلة وتسهيلات مميزة، فى حين أن تلك الشريحة تبيع الوحدات بنظام الكاش. وأكد أن هناك شريحة من الشركات أصبحت تسلم الوحدات كاملة التشطيب أو تترك الخيار للعميل حال رغبته فى تولى الشركة التشطيب من عدمه بما يضمن الاسراع من اشغال الوحدات او تأجيرها وجلب عوائد دورية بما يزيد من جاذبية الاستثمار فى العقار. وأوضح ان السوق المصرية والمعاملات النقدية بها آمنة وبعيدة تماماً عن الحالات التى شهدت حدوث فقاعات عقارية والتى تتطلب شرطين الاول، أن تكون الوحدة العقارية مقيمة بأعلى من سعرها الحقيقى نتيجة المضاربات والثانى هو التمويل البنكى المبالغ به والذى لا ينطبق بأى حال على وضع السوق والذى لا يتخطى نسبة التمويل العقارى به ال 2 % ويقوم البنك المركزى بوضع ضوابط مشددة لمنح التمويل. وتابع تتسم السوق المصرية بطبيعة خاصة وطلب متزايد يحيل دون حدوث ركود لفترة زمنية طويلة حيث لدينا كثافة سكانية تتخطى ال 100 مليون نسمة ويصل معدلات الزيجات السنوية لحوالى 941 الف حالة بفرض أن نصفهم فى الريف والاخر فى الحضر والبعض يملك وحدات فسنجد إن هناك حاجة لحوالى 450 الى 500 الف وحدة سنوياً واذا نظرنا الى المنتج من الدولة فهو لا يتجاوز 170 إلى 200 الف، بينما المنتج من القطاع الخاص يقل عن 25 الف وحدة سنويا. ولفت الى التزام العملاء وانخفاض نسب التعثرات المالية حيث تتجاوز نسبة التحصيلات للأقساط والالتزامات المالية المستحقة للشركات ال 95% وفى حال عدم جدية بعض العملاء خاصة المضاربين وعجزهم عن إعادة بيع الوحدة يتم رد الوحدات للشركة مع خصم نسبة حوالى 10% من إجمالى قيمة الوحدة وفقاً للتعاقد بما يحفظ حقوق المطورين. وشدد على أن أسعار الوحدات لن تنخفض فى ضوء استمرار زيادة التكاليف، لافتا الى ضرورة النظر فى اليات التصرف فى الاراضى واسعارها المتزايدة وتحديد اولويات الدولة هل غرضها من بيع الاراضى دفع الاستثمار وضمان توفير وحدات عقارية للمواطنين باسعار مناسبة ام لجنى المزيد من الارباح. واوضح ان الاسعار التى طرحت بها وزارة الاسكان وحدات العاصمة الادارية الجديدة عادلة وتتناسب مع تكلفة المرافق والتشطيبات المميزة. ولفت الى ان تجربة الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص فى مشروع الاسكان القومى اثبتت نجاحاً واسهمت فى توفير وحدات باسعار مناسبة تلبى احتياجات الشريحة الاكبر من المواطنين. وأضاف أن تصدير العقار الحل السحرى لتوفير موارد دولارية وتقليل العجز فى الميزان التجارى وان اتخاذ الحكومة عدد من الاجراءات المهمة لتنشيط تلك الالية مؤخراً سيسهم فى تحقيق منافع عديدة للدولة، مشيدا بجهود الدكتور مصطفى مدبولى رئيس مجلس الوزراء ووزير الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة فى ذلك الصدد حيث استمعت وزارة الاسكان الى مطالب المطورين والتحديات التى تواجه تلك الالية كما تحدث الوزير وسلط الضوء على السوق المصرى والفرص الاستثمارية المتاحة به فى معرض ميبم 2018 فى فرنسا وتنوى الدولة المشاركة الفعلية العام المقبل. واشار الى ان المنتج المصرى يتسم بمزايا عديدة من حيث جودة المنتج وتميز الاسعار عقب التعويم وان جميع مدخلات التنفيذ وفقاً للاسعار العالمية، مشيراً الى ان هناك دولا حققت مليارات من عملية تصدير العقار وحقق اقتصادها نقلة كبيرة منها تركيا وقبرص واسبانيا. ولفت الى أن هناك وفرة فى المعروض وستتركز أغلب طلبات العملاء الاجانب على الوحدات الساحلية والتى تباع بأسعار مميزة. درويش حسنين: ثبات القدرات الشرائية أبرز تحديات السوق العقارية خلال الفترة المقبلة
القطاع العقاري يقود قاطرة النمو خلال الفترة المقبلة
السوق لن يشهد فقاعة عقارية لوجود طلب حقيقي
قال المهندس درويش حسنين، الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير، إن العقار المصري واجه العديد من التحديات منذ قرار التعويم ولكنه نجح في مواجهتها اعتمادا على وجود طلب حقيقي، مشيرا إلى أن التحدي الأبرز خلال الفترة المقبلة، هو استمرار ثبات القدرات الشرائية للعملاء. أشار ، إلى أن زيادة فترة السداد للعملاء قد تؤثر على الملاءة المالية للمطور العقاري، كما أن هناك قلقا لدى المطور الذي يقوم بشراء الوحدة بغرض الاستثمار، مطالبا بضرورة تحديد المطور للعميل الذي يخاطبه خلال الفترة المقبلة. أوضح أن خطة الدولة لتوفير وحدات سكنية لصالح محدودي الدخل وهي الشريحة السكنية التي تخدمها الحكومة، ولكن تنفيذ وحدات لصالح متوسطي الدخل والذي يعد وظيفة المطورين العقاريين يعد نتيجة ظروف معينة هي نقص الوحدات المخصصة لتلك الشريحة. طارق شكري: لابد من تصنيف للعمالة والحاقها بمراكز تدريب 15٪ نسبة الزيادة المتوقعة بالسوق العقاري العام المقبل
قال المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري، ورئيس مجموعة عربية القابضة، إن الدولة تشهد تنفيذ حجم كبير من مشروعات التنمية لمضاعفة الرقعة المعمورة، وذلك لاستيعاب الزيادة السكانية المستمرة. أضاف أن السوق العقارية تشهد عددا من التحديات خلال الفترة المقبلة، حيث يستعد المطورين العقاريين لمواجهة تطورات السوق العقارية خلال الفترة المقبلة، نتيجة استمرار ارتفاع تكلفة التنفيذ وثبات القدرات الشرائية للعملاء. وأضاف أنه لابد من عمل تصنيف للعمالة لفئات وفقا لمهاراتهم والحاق العامل بمراكز تدريب لكسب مهارات جيدة تفيد فى تنفيذ المشروعات القومية الضخمة وكذلك مشروعات القطاع الخاص التى تمثل ركيزة قوية فى القطاع العقارى والاقتصاد بشكل عام. أوضح أن القطاع العقاري يسهم بنسبة 18٪ بشكل مباشر من إجمالي حجم الناتج المحلي و24٪ نسبة إسهام غير مباشر في الناتج، وهو ما يعكس حجم تلك السوق الضخمة. أكد أن توجه الدولة لتنفيذ وحدات سكنية لصالح متوسطي ومرتفعي الدخل في المدن الجديدة مثل العلمين الجديدة، وهو أمر جيد لأنها اتخذت المخاطرة الأولى، وهو التوجه الذي لا يجب أن يستمر لترك الفرصة للقطاع. أضاف أن الاجتماع الأخير لغرفة التطوير العقاري شهد مناقشة عدد من المشكلات التي تواجه المطورين، أبرزها؛ تحرير مخالفات باسم المطورين العقاريين رغم انتهائهم من تسليم المشروعات، نتيجة مخالفات يقوم بها مالك الوحدة داخل المشروع. أوضح أنه تم التنسيق مع هيئة المجتمعات العمرانية بحيث يتم إرسال قائمة بأسماء العملاء داخل المشروع بحيث يتم التواصل معهم في حالة حدوث أي مخالفات بناء داخل المشروع. أشار إلى أنه تم الاتفاق على منح رخصة تشغيل مؤقتة للمراكز التجارية بالمدن الجديدة لمدة 6 شهور ويتم تجديدها مرة واحدة، لحين الحصول على رخصة التشغيل النهائية. قال إنه جار العمل على إعادة إحياء قانون اتحاد المطورين العقاريين، فالسوق بحاجة لهذا الكيان القوي خلال الفترة المقبلة، أكثر من ذي قبل، وخاصة مع التغيرات التي من المتوقع أن تشهدها السوق الفترة المقبلة. أكد أن الشركات الكبرى ذات الخبرة والملاءة المالية القوية هي الأقرب للاستمرار في السوق خلال العام المقبل، مقابل انهيار الشركات التي تفتقر لهذين العنصرين. توقع زيادات سعرية تتراوح بين 10و 15٪ بالسوق خلال العام المقبل نتيجة توقعات بارتفاع سعر الحديد ورفع الدعم مرة أخرى على الطاقة والكهرباء. أوضح أن القطاع المصرفي أكد على استمرار دعمه للقطاع العقاري، وهو ما كان أبرز محاور اللقاء الذي جمع الغرفة بالبنك المركزي مؤخرا. وحول تطورات اللائحة التنفيذية لقانون منح الإقامة مقابل شراء عقار، أوضح أنه تم إنهائها وجار تسليمها لوزارة الهجرة، على أن يتم الموافقة على منح الإقامة خلال أسبوعين في حالة عدم وجود مشكلات أمنية على العميل المتقدم بطلب. أوضح أنه تم توقيع بروتوكول تعاون مع غرف التمثيل التجاري بالسفارات لنشر القرار واللائحة التنفيذية بمجرد صدوره. قال شكرى إن الاقتصاد المصرى شهد العديد من التطورات خلال الفترة الماضية وذلك يرجع إلى برنامج الاصلاح الاقتصادى الذى انتهجته الدولة، مشيرا إلى أن القطاع العقارى شهد نموا كبيرا على مدار 4 سنوات الماضية وحققت الشركات العقارية مبيعات كبيرة، ومن المتوقع أن يشهد القطاع نموا كبيرا قد يصل إلى 20% مقابل 16% حاليا. وأوضح أن غرفة التطوير العقارى تقوم حاليا بعمل تصنيف للمطورين للتميز بين الشركات الكبيرة والمتوسطة والصغيرة، حيث يقوم التصنيف بناء على سابقة اعمال الشركات ورأسمالها وحجم استثماراتها والهيكل الادارى والاستثمارى، بالاضافة إلى أن الغرفة بصدد اصدار قانون يمنع الشركات العقارية من الاعلان عن مشروعاتها قبل الحصول على قرار وزارى أو التراخيص، وبذلك يتم القضاء على شركات النصب العقارى التى تقوم بعمل اعلانات وهمية. وأشار إلى أنه تم الاتفاق مع الحكومة برئاسة الدكتور مصطفى مدبولي على تطبيق لائحة قانون منح الإقامة مقابل شراء العقارات خلال الشهر المقبل، وسيتم التعاون مع 4 وزارات اخرى وهما السياحة والمالية والخارجية والداخلية، مشيرا إلى إنه تم عقد اجتماع بين مسؤولي الغرفة ورئيس مجلس الوزراء الخميس الماضي وتم الاتفاق على آليات التطبيق، مضيفا أن الدول غير المستقرة سياسيا ستعتمد عليها الدولة فى المقام الاول وفى مقدمتها سوريا وليبيا واليمن، مشيرا إلى أنه وفقا لبيانات جهاز الاحصاء فإن عدد الأجانب في مصر يصل لحوالي 5.4 مليون شخص، 30% منهم من ذوي الدخول المرتفعة مما يعني أنهم شريحة مستهدفه، حيث يستهدف هذا القانون جذب مليارات الجنيهات إلى الدولة بالعملة الصعبة. واوضح أن القطاع كان يعانى من العديد من المشكلات العالقة واستطاعت الغرفة مع الوزارة حل جميع هذه المشكلات، ومن أبرز هذه القرارات التى سعت اليها الغرفة قانون التسجيل العقارى واللائحة العقارية ومد 6 أشهر لاعمال التطوير بالشركات وتسعى الغرفة لفترة مد اضافية تمتد ل 6 أشهر أخرى والعقد المتوزان وتقييم المطورين. وأوضح أن الغرفة تسعى لاطلاق أول دليل للمستثمرين فى القطاع العقارى، موضحا ان هذا الدليل يوفر على المستثمرين معاناتهم فى الحصول على المعلومات والاحصائيات التى تخص القطاع لتوجيه استثماراتهم بشكل صحيح، حيث يشهد القطاع العقارى نقص شديد فى المعلومات والارقام، حيث يعانى المستثمرين من عدم توافر هذه البيانات التى تسهم فى رواج القطاع عن طريق توزيع الاستثمارات على مستوى الجمهورية. وأكد انه تقدم بالعديد من المذكرات إلى الجهات الحكومية لتوافر هذه البيانات، وفى مقدمتها مجلس الوزراء ووزارة الاسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة وجهاز التعبئة العامة والاحصاء ووزارة لاستثمار، ورحبت هذه الجهات بالمبادرة التى تتولاها الغرفة للتسهيل الاجراءات على المستثمرين وبالتالى زيادة الاستثمارات خلال الفترة المقبلة.
