تنظيم سوق الاستثمار العقارى فى مصر وتغيير فكر تعامل الدولة مع المستثمرين العقاريين سيكون من أهم ملامح اللائحة العقارية الجديدة التى أعدتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة استعدادا لجذب المستثمرين وتشجيعهم علي الاستثمار وخاصة العقارى باعتباره قاطرة التنمية الحقيقية كما تفتح اللائحة الجديدة المجال للمشاركة بين الدولة والمستثمرين والمطورين العقاريين.. وفى كلمته بالقمة التحضيرية لمعرض ومؤتمر» سيتى سكيب» الاسبوع الماضى، أكد الدكتور مصطفى مدبولى وزير الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية أن اللائحة العقارية الجديدة التى تعدها حاليا هيئة المجتمعات العمرانية تتضمن ولأول مرة تصنيف المشروعات التى يتم طرحها لفئات كبيرة ومتوسطة وصغيرة ، وكذلك تصنيف المستثمرين العقاريين علي غرار تصنيف اتحاد المقاولين بحيث يتم تصنيف المطور العقارى علي أساس قدرته علي تنفيذ المشروعات التى تطرحها الوزارة بما يضمن قدرته علي التنفيذ ولضمان الجدية ويتم التصنيف من خلال رابطة المستثمرين أنفسهم. وتتضمن اللائحة لأول مرة كذلك مشاركة هيئة المجتمعات العمرانية للمستثمرين فى تنفيذ مشروعات شراكة وفقا لاشتراطات محددة تضمن حق الهيطئة عن طريق حصة عينية أو نسبة فى المشروع كما تدرس الهيئة وجود وثيقة تأمين على المشروع فى حالة تعثر الشركة فى انهاء المشروع وذلك لحماية المستفيدين منه. واوضح وزير الاسكان أنه سيتم تحديد الفترةالزمنية لتنفيذ المشروع وفقا لحجمه وتبدأ من ثلاث سنوات للمشروعات الصغيرة وصولا الي عشر سنوات للمشروعات الكبيرة ومن حق الهيئة منح فترات اضافية للمشروعات ما دامت هناك جدية فى التنفيذ . كما تضع اللائحة اسلوبا جديدا للتعامل مع فكرة سحب الاراضى من خلال آلية معينة لفرض الغرامات على الشركات المتقاعسة عن السداد لمرتين وبعدها يتم سحب الارض وتعالج اللائحة العقارية الجديدة مشكلة يعانى منها المطورون العقاريون وهى طول مدة استخراج القرار الوزارى الخاص بالمشروع ليتم تحديد ثلاثة أشهر للمشروعات الصغيرة، يتم خلالها تقديم المستثمر مخططات المشروع ،وستة أشهر للمشروعات الكبيرة وذلك من تاريخ توقيع العقد. وتحصل المشروعات الكبيرة التى تنفذ علي مراحل على القرار الوزارى بكل مرحلة بعد سداد اقساط المرحلة السابقة. وأكد مدبولى أن الوزارة حريصة علي ارساء فكرة أن الدولة والمستثمر وجهان لعملة واحدة لذلك فإن اللائحة تجيز للهيئة الدخول مع مطور عام للمشاركة فى تطوير المدن الجديدة خاصة أن لدينا مدنا تحتاج للكثير من العمل والتطوير. وقدلاقت مسودة اللائحة العقارية الجديدة ارتياحا ملحوظا فى الأوساط العقارية .. المهندس حسين صبور من كبار المطورين العقاريين ورئيس شركة الأهلى للتنمية العمرانية يؤكد ان ما تم طرحه من مسودة اللائحة العقارية يعد امر ايجابى ويخدم نشاط الاستثمار العقارى مشيرا الى ان وزير الاسكان والمجتمعات العمرانية سوف يرسل المسودة لكبار المطورين لمناقشتها ووضع اسلوب تقييم المطورين العقاريين لتصنيفهم كما تنص اللائحة . واشاد صبور ببند «الشراكة « قائلا ان الشراكة مهمة جدا للاسراع بالتنمية مستشهدا بما تم في نموذج « مدينتى « فلولا اسلوب الشراكة لما تمت تنمية مدينة على مساحة 8 آلاف فدان ، كما ايد فكرة تصنيف المشروعات والمطورين العقاريين فهى تضمن حماية السوق العقارى من المتطفلين والدخلاء ومن ليست لديهم الخبرة اللازمة فى هذا المجال فليست القدرة المالية ضمانا لنجاح المشروعات ولكن الخبرة مهمة جدا ، ومن المناسب الآن انشاء اتحاد للمطورين العقاريين على غرار اتحاد المقاولين يتم من خلاله تصنيف المطورين العقاريين . وعن مستقبل الاستثمار العقارى يؤكد المهندس صبور ان الطلب الحقيقى عليه مستمر ولا يقل ، فنحن نحتاج سنوياإلى 500 الف وحدة سكنية يصب توفيرها لذلك لدينا طلب دائم . ويقول المهندس هشام شكرى رئيس شركة رؤية للاستثمار العقارى أن اللائحة تضع نظام عام للسوق العقارى ومنها يمكن للوزير اصدار قرارات تفصيلية . واكد شكرى اهمية اصدار اللائحة فى هذا الوقت لحماية السوق من الارتفاع المتزايد فى اسعار الاراضى والتى تؤدى الى اطالة مدة تنفيذ المشروعات لأنها تستنزف السيولة لدى المطور . ويرى المهندس فتح الله فوزى رئيس شركة المستقبل للاستثمار العقارى ان اصدار لائحة عقارية جديدة كان مطلبا ملحا وقد وعدت به الحكومات السابقة ولم ينفذ ونأمل اصدارها الآن فان جميع البنود التى تم عرضها جديدة وتشجع بالفعل على الاستثمار مؤكدا على اهمية الشراكة فان وجود مطور عام مسئول عن الشبكات ومحطات التحلية وغيرها من عمليات التنمية يسرع بالفعل فى تنمية المدن الجديدة ويمكن تنفيذه فى مدينة مثل العلمين الجديدة بالساحل الشمالى باعتبارها مدينة تم تخطيطها ولم يبدأ العمل فى تنميتها . اما الدكتور علاء لطفى رئيس المجلس التصديرى للاستثمار العقارى يرى ان اللائحة العقارية ستنظم السوق ولكنه يعترض على تصنيف المطورين العقاريين متسائلا على اى اساس يتم التصنيف ؟ فهو يرى ان هناك فرقا بين المقاول كخدمة والعقار كصناعة لذلك يطالب بأن يتم التصنيف وفقا لمعيارين الأول لحسن السير والسلوك والالتزام بالمواعيد وتمنح درجات على ذلك كما يحدث فى الخارج .والمعيار الثانى يعتمد على الملاءة المالية وحسن التعامل . ويقترح د .علاء اضافة بند تحت مسمى « حساب ضمان الثقة « لكل مشروع بمعنى ان يتم فتح حساب فى البنك ويتم الاعلان عن رقم الرخصة للمشروع وتوضع الاموال فى البنك ويسدد العميل ما يشتريه للبنك على ان يمول البنك المطور بعد انتهاء كل مرحلة ،كما يطالب بوجود جهاز حماية المستهلك يتبع وزارة الاسكان لمتابعة تنفيذ المشروع لمنع التأخير او تغيير المواصفات . واخيرا يوصى بضرورة وجود عقد موحد يتضمن كل الاشتراطات والخطوط العريضة التى يتعامل معها كل مستثمر وينص فى العقد على ان صافى المساحة لا تقل عن 85٪ من اجمالى المساحة او ان المنافع لا تزيد على 15 ٪ كما يضمن العقد حصول المطور على ثمن الوحدة بالكامل , وهذا العقد يكون متوافرا كما هو الحال فى الخارج . علي جانب اخر .. قال الوزير خلال افتتاح المؤتمر- إن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ستقوم بطرح عدد من الاراضى المميزة قبل نهاية الشهر الحالى لشركات الاستثمار العقارى المصرية لتحريك عجلة السوق بخلاف المشروعات التى ستطرح فى مؤتمر مارس كما ستطرح أراضى للأفراد بالمدن الجديدة. واضاف أن موازنة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لعام 5102 - 6102 ستكون 82 مليار جنيه استثمارات تخصص لتوفيق أراض وللاسكان الاجتماعى والمتوسط ويعتبر ذلك مؤشرا لاهتمام الوزارة بتشجيع السوق والاستثمار الخارجى والمحلي الي جانب ماسيتم الاعلان عنه من تسويات مع شركات متعثرة لتبعث الثقة والطمأنينة للسوق المصرى. وقال أنه تمت دعوة 051 مستثمرا عقاريا من كبار المطورين بالقطاع الخاص لحضور المؤتمر الاقتصادى بشرم الشيخ والذى سيعقد فى مارس المقبل مشيرا الي أنه من المتوقع أن يتم توقيع عقود جديدة لعدد من المشروعات الاستثمارية العقارية بالمدن الجديدة بالقاهرة والمدن الجديدة والمناطق المتميزة بالمحافظات.
